El mercado de oficinas comienza a dar señales de recuperación

Pablo Sola
Madrid

El pasado año comenzó la esperada recuperación del mercado de oficinas en Madrid, con un incremento de los precios de alquiler por primera vez desde 2001. Así, los precios medios de las rentas en los mejores emplazamientos del distrito de negocios de la capital aumentaron en 2004 entre un 4% y un 5% respecto al año anterior, según las principales consultoras inmobiliarias, hasta alcanzar un precio medio de 25 euros por metro cuadrado y mes. “Todos los datos que hemos obtenido indican un paulatino, aunque aún moderado, incremento de las rentas”, señalan desde Metrovacesa.

Por contra, los precios de las zonas de la periferia de Madrid, tanto cercana como lejana, sufrieron disminuciones de precios que alcanzaron el 18,9%, según los expertos de Aguirre Newman.

Oferta y demanda se encuentran.- La razón de esta mejora es el lento, pero progresivo, encuentro entre oferta y demanda. Y es que, a lo largo del pasado año, se contrataron 695.000 metros cuadrados de oficinas, incluyendo los edificios semiindustriales, lo que supone un incremento del 15,8% respecto a 2003. “Esta cifra es muy elevada si se compara con los 387.000 metros cuadrados de media de los últimos diez años y se sitúa como segundo año record en contratación tras los 782.000 alquilados en 2001”, señala Angel Estebaranz, director de oficinas de Aguirre Newman.

En cuanto a la oferta nueva, se mantuvo en niveles muy elevados, aunque inferiores a los inicialmente previstos, ya que los promotores retrasaron o reorientaron algunos proyectos para adaptarse mejor a la demanda. En total, se incorporaron al stock de oficinas 460.000 metros cuadrados de nueva superficie a lo largo del pasado año y éste ya suma un total de 9.160.000 metros cuadrados, un 5,29% más que en 2003. Pero hay que destacar que más del 40% de los proyectos previstos para el segundo semestre de 2004 se retrasaron y se entregarán durante el primer semestre de 2005.
“Esta contención por parte de los promotores a la hora de lanzar nueva oferta va a continuar, ya que, del millón de metros cuadrados que estaba previsto para 2005 y 2006, quedará reducido a menos de 500.000 metros cuadrados”, explica Estebaranz. Aunque estas cifras no incluyen la Ciudad de las Comunicaciones de Telefónica, que lanzará al mercado unos 191.000 nuevos metros cuadrados.

Menos desocupación.- También la tasa de desocupación inició un cambio de tendencia en 2004 respecto a años anteriores y, por primera vez desde 2001, cayó un 0,2% en el centro, hasta situarse en el 8,9%. “El descenso de la desocupación cobra aún más importancia si tenemos en cuenta la gran cantidad de proyectos de nueva construcción de carácter especulativo que han salido al mercado, es decir, sin tener como destino su ocupación, con un total de 300.000 metros cuadrados”, dice Jaime Alonso-Allende, director de oficinas de Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W H&B). Sin embargo, este experto cree que los nuevos proyectos previstos para los próximos años incrementarán la desocupación.

En Metrovacesa tienen previsto sacar al mercado este año 46.500 metros cuadrados de oficinas, otros 27.000 metros cuadrados en 2006, 75.700 más en 2007 y, aproximadamente 30.000 metros cuadrados en 2008. “Y todos son proyectos nuevos”, señalan desde la inmobiliaria.

También cabe destacar que el número de operaciones aumentó un 45% en los últimos doce meses, pasando de 452 a 658, mientras que el volumen de absorción en metros cuadrados sólo se incrementó un 9%. Como consecuencia, la superficie media por operación disminuyó un 25%, hasta los 870 metros cuadrados. Además, las operaciones sobre superficies inferiores a 500 metros cuadrados representaron un 64% del total y, por otra parte, se redujeron las contrataciones sobre superficies superiores a 3.000 metros cuadrados. “Esto se ha debido a las buenas expectativas empresariales de las pymes”, explica Estebaranz.

Por sectores de actividad, las empresas de servicios siguieron muy activas dentro del mercado madrileño con un 12,7% de la superficie total alquilada, aunque fue el sector público el que mayor cantidad de metros cuadrados contrató el pasado ejercicio, un 19,3% del total. “Eso sí, la mayoría de las operaciones se realizaron en los primeros cuatro meses del año”, dicen desde Aguirre Newman.

Mercado de Barcelona.- La falta de oferta de calidad continuó lastrando los alquileres del distrito de negocios de Barcelona, que cayeron un 8,6% en 2004, hasta quedarse en 18 euros por metro cuadrado y mes. Sin embargo, y al revés que en Madrid, las zonas más descentralizadas registraron un incremento de las rentas del 7%, hasta quedar en 14,55 euros, debido a los nuevos edificios de calidad que se han construido en la zona de Diagonal Mar y Poblenou.

De hecho, el 92% de la oferta nueva que salió al mercado el pasado año lo hizo en las zonas alejadas del centro de negocios o fuera de la ciudad, siendo el resto proyectos de rehabilitación en la zona prime. En total, a lo largo de 2004 salieron al mercado 186.000 metros cuadrados de oficinas, un 15% menos de lo previsto inicialmente, debido al retraso de algunos proyectos, lo que incrementó el stock total de oficinas de la capital catalana tan sólo en un 4% y éste supera ya los cuatro millones de metros cuadrados. La oferta nueva prevista para 2005 suma otros 120.000 metros cuadrados en zonas descentralizadas.

Durante el pasado año, la contratación de oficinas alcanzó un volumen jamás registrado, con 365.000 metros cuadrados alquilados, un 60% más que en 2003. Este incremento de la demanda, junto a una disminución de la oferta nueva esperada, ha provocado que la tasa de vacío se mantenga estable, pasando del 7% registrado en 2003 a un 7,6% al cierre del pasado año.

En estos momentos, hay 348.000 metros cuadrados de superficie de oficinas disponible en la ciudad, en su mayor parte localizados lejos del centro o fuera de la ciudad. “A lo largo del presente ejercicio es previsible que se mantengan estos niveles de absorción y que descienda la tasa de desocupación”, señala Gerardo Mochales, director de marketing de Aguirre Newman.

Mercado de inversión.- El mercado de inversión de oficinas durante 2004 volvió a caracterizarse por la escasez de oferta, tanto en Madrid como en Barcelona, lo que ha hecho que los inversores internacionales huyan a otros mercados en busca de oportunidades.

En total, la compra-venta de edificios de oficinas en ambas capitales sumó 2.718 millones de euros el pasado año, importe un 5,3% superior al de 2003, según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. Del montante total, 1.918 millones correspondieron al mercado de la capital y los 800 millones restantes a Barcelona, que eleva así en un 40% la inversión alcanzada en 2003.

Los adquirentes de los edificios de oficinas en Madrid y Barcelona fueron, fundamentalmente, nacionales, abarcando el 87% de las operaciones realizadas en el cuarto trimestre y el 75% del volumen total, aunque fueron los internacionales los que realizaron las operaciones de mayor tamaño. Destaca la compra en Madrid, durante el último trimestre del año pasado, del parque empresarial San Fernando por parte del fondo de inversión británico Arlington a Rentiber Internacional por 150 millones de euros, en una operación asesorada por la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. El complejo, ubicado en San Fernando de Henares, tiene una superficie de 73.035 metros cuadrados.

En Barcelona destaca la compra de la Torre B3 de Diagonal Litoral por parte de BBVA a Apex Inmobiliaria y la del edificio Deutsche Bank en Sant Cugat por parte de ING a Blackstone.

Rehabilitaciones.- Las previsiones de crecimiento de las rentas están provocando que los inversores se muestren dispuestos a asumir mayores riesgos, como la realización de mejoras en sus edificios mediante rehabilitaciones parciales o superficies desalquiladas, siempre y cuando los inmuebles estén ubicados en zonas consolidadas, con potencial de crecimiento o mejora de infraestructuras. En zonas donde las rentas no han comenzado a crecer, como la periferia, los inversores se muestran más conservadores.

Además, el mercado residencial sigue presionando al de oficinas, ya que persiste una fuerte demanda de inversores que buscan edificios de oficinas susceptibles de cambio de uso y de una posible transformación en viviendas. Aunque este tipo de demanda es menor en Madrid que en Barcelona, donde llega a representar el 40% de las transacciones.

Las rentabilidades mínimas en las mejores zonas de Madrid descendieron un cuarto de punto el pasado año, hasta situarse entre el 5% y el 5,25%, aunque alcanzaron rentabilidades inferiores en los mejores edificios del paseo de la Castellana. Por su parte, en el distrito de negocios de Barcelona, en concreto en el paseo de Gracia y la avenida Diagonal, la rentabilidad se mantuvo en un 5,5%.