Los centros comerciales siguen escalando posiciones dentro del sector inmobiliario

Mónica Figueres.

Madrid

Si hubiera que destacar una característica de la mayoría de los centros comerciales abiertos en España en 2003 sería que los proyectos desarrollados han sido más grandes, más complejos y su motor fundamental es el ocio. Una tendencia que ha dado lugar a que, a pesar de que el número de aperturas ha sido inferior al de 2002, se ha vuelto a batir el record en cuanto a nueva superficie bruta alquilable (SBA) inaugurada, con un total de 975.000 metros cuadrados.

Según los datos de la consultora Aguirre Newman, la apertura de 39 centros comerciales y la ampliación de otros cinco ha incrementado la SBA en un 10% con respecto al año anterior. Más del 50% de las inauguraciones de este ejercicio se incluyen en las categorías de regional y grande.

Los tipos de centro que menos se desarrollaron en 2003 son los fundamentados en hipermercados, con una única apertura, y las galerías comerciales, que no registraron ninguna inauguración.

Analizando los datos de los últimos años, se comprueba que cada ejercicio crece la superficie media de los centros comerciales, lo que se debe fundamentalmente a la creciente complejidad de las actividades que alojan. El mejor ejemplo de este fenómeno es Madrid Xanadú, que tiene una superficie de 110.000 metros cuadrados para poder albergar una pista de ski cubierta.

Desequilibrios regionales.- El 60% de los centros comerciales en funcionamiento se concentran en cuatro comunidades autónomas: Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana. En el extremo contrario se sitúan Navarra, La Rioja, Cantabria y Baleares, que presentan valores muy bajos.

Sin embargo, la cantidad de suelo o de complejos no es una buena referencia para valorar el desarrollo de los centros comerciales. La Rioja, por ejemplo, que registra uno de los valores más bajos en SBA, es también la comunidad autónoma con una densidad de SBA por cada 1.000 habitantes más alta de España, ya que está situada en 394,3 metros cuadrados, duplicando casi la media nacional, de 218,4 metros cuadrados.

En total, son siete las regiones que figuran por encima de la media, y entre ellas hay una diferencia de hasta 300 metros cuadrados de SBA por 1.000 habitantes. La que menos densidad registra es Castilla-La Mancha, con 95,8 metros cuadrados, aunque la situación cambiará cuando se lleven a cabo varios proyectos que hay en marcha en la comunidad autónoma. A muy poca distancia se encuentran Murcia, con 99,5 metros cuadrados, Extremadura, con 100,6, y Galicia, con 133,2 metros cuadrados. En cuanto a las más densas, además de La Rioja, se encuentran Asturias, que tiene 284,7 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, Madrid, con 368,9, y Canarias, con 328,9 metros cuadrados.

La demanda sigue activa.- A pesar de que la densidad en algunas regiones se acerca a lo que podría considerarse ‘saturación’, pese a que los dos últimos años se han batido records en la inauguración de nuevos centros y que las previsiones señalan que 2004 será también un buen ejercicio, la demanda se ha mantenido activa.

Según los datos de la consultora CB Richard Ellis, durante 2003 se incorporaron 22 nuevas grandes superficies, con una SBA de 16.000 metros cuadrados, y más de 30 medianas superficies especializadas, con 140.000 metros cuadrados. Por su localización, en el litoral mediterráneo se sitúa el 37% de la nueva construcción, un 31% en la zona central de la península, un 17% en la cornisa norte y el 15% restante en el sur. Además, la tasa de desocupación de locales comerciales en los centros descendió hasta el 4,2%, desde el 9% de 2002.

La bajada en el número de locales vacíos se ha traducido también en una subida de los precios de alquiler, cuya media se ha incrementado desde los 840 euros el metro cuadrado al año hasta los 924 euros, en lo que se refiere a superficies nuevas. La excepción han sido los cines, que han descendido un 10,3% como consecuencia de una demanda más baja y de la caída de los ingresos en este tipo de instalaciones.

También en lo que se refiere a ocupación existe una gran diferencia entre los distintos proyectos en funcionamiento, especialmente entre los más antiguos, que se han encontrado con dos opciones: desaparecer o llevar a cabo una reforma que les permita competir con los nuevos complejos, algo que algunos de ellos están logrando.

La mayoría de los centros que ‘funcionan’ bien, presentan altos niveles de ocupación, cuando no “ocupación plena”. No obstante, algunas de las principales firmas comerciales han frenado sus políticas de expansión, como consecuencia del menor crecimiento del consumo privado en algunos sectores. Esta cautela ha influido en el incremento de los plazos de comercialización de los nuevos proyectos, a pesar del descenso registrado en la desocupación.

La tendencia de 2003.- El centro ‘tipo’ inaugurado en 2003 es grande, basado en el ocio, con una arquitectura y un diseño cuidados, e incorpora elementos de protección del medio ambiente. Esta tendencia está haciendo variar los porcentajes en cuanto a tipos de centros y tamaños medios en España. Actualmente, la superficie media de los complejos en toda la geografía nacional se sitúa en casi 19.200 metros cuadrados, que sigue siendo inferior a la de los centros inaugurados en 2003, de 22.432 metros cuadrados, lo que se debe al mayor protagonismo que han ido adquiriendo los complejos regionales, los grandes o los temáticos frente a otros tipos de centros más pequeños. También aquí se dan importantes diferencias entre las distintas regiones españolas, con un intervalo que oscila entre los 9.800 metros cuadrados de Extremadura y los 28.000 metros cuadrados de Navarra.

Además, el aumento en la combinación de usos ha obligado a diseñar centros con una gran masa crítica, sobre todo en las grandes ciudades y en su área de influencia, para poder tener acceso a un mayor público potencial.

En cuanto a la tipología de los centros, es destacable el crecimiento de proyectos que basan su actividad en el ocio, aunque siguen estando en minoría en el total de complejos en lo que a número se refiere. Desde este punto de vista, los fundamentados en hipermercados, los de tamaño inferior a 15.000 metros cuadrados y las galerías comerciales de menos de 4.000 metros cuadrados, a pesar de que el año 2003 no ha aportado apenas aperturas de este tipo, suponen casi el 60% del total. Sin embargo, desde el punto de vista de SBA, su peso relativo supera muy ligeramente el 27%.

Lo contrario ocurre con los centros grandes y regionales, fórmulas más desarrolladas en estos últimos ejercicios de más actividad con las que se pretende abarcar una gama mayor de actividades que satisfagan un abanico de necesidades más amplio de la demanda potencial. Si bien en cuanto a porcentaje de centros existentes de esta categoría su peso es ligeramente superior al 30%, absorben casi el 60% del total de superficie bruta alquilable en el segmento de centros comerciales, según se recoge en el informe elaborado por Aguirre Newman.

Perspectivas.- En la actualidad, están aprobados 100 nuevos proyectos de centros comerciales en España, lo que contribuirá a restar diferencias con los países más desarrollados de nuestro entorno y, a nivel interno, entre las distintas comunidades autónomas. Los complejos que se encuentran en las distintas fases de tramitación suponen, según CB Richard Ellis, cerca de 4 millones de metros cuadrados y existen otros 1,3 millones pendientes de recibir el visto bueno. Las previsiones indican que, en 2004, se inaugurarán casi 1,2 millones de metros cuadrados nuevos y que quedarían cerca de 2,8 millones que verían la luz en los próximos tres años.

Durante los tres primeros meses del año, las ventas de inmuebles comerciales han alcanzado unos 300 millones de euros, lo que da una idea de cómo este ejercicio seguirá la línea de actividad de 2003. Todo indica, en definitiva, que el próximo año se repitan titulares con respecto a la información del sector de centros comerciales en 2004.