Una orientación matemática para calcular el precio del suelo

Mónica Figueres.

Madrid

A la hora de realizar una correcta valoración del precio del suelo en el momento de poner en marcha una promoción inmobiliaria son muchas las variables que entran en juego y que hay que valorar en su justa medida. Según el ingeniero de Caminos Antonio Caparrós Navarro, en su conferencia sobre la viabilidad de la compra de suelo organizada por Look & Find, “cada uno debe llegar a su propia fórmula”, pero siguiendo unas pautas generales.

El único suelo susceptible de edificación es el finalista, sobre el que se realiza un planeamiento de desarrollo en el que se concretan los tres parámetros de valor del suelo que darán el aprovechamiento bruto del mismo: el uso de ese terreno, la intensidad del mismo y la tipología. El primer paso, una vez aprobado el planeamiento de desarrollo, es ejecutarlo por medio de sistemas, como la compensación o la cooperación, entre otros, lo que constituye la Fase de Gestión Urbanística del Suelo. Es en este proceso cuando se debe deducir el total de metros cuadrados, las dotaciones obligatorias para la cesión gratuita a la comunidad autónoma o a los ayuntamientos y los terrenos para viales y aparcamientos públicos, tal y como se establece en las distintas leyes del suelo regionales.

Para obtener el precio de repercusión del suelo, se deberá tener en cuenta el parámetro de edificabilidad, que determina, bien los metros cuadrados edificables sobre rasante, bien el número de viviendas que se pueden construir. Para que este precio no se vea incrementado, se realiza un estudio de mercado de la zona, de manera que las dimensiones de las viviendas sean adecuadas al lugar en el que se ubique la promoción.

La siguiente fase, denominada de Promoción Inmobiliaria, irá precedida de un nuevo análisis de tipo estratégico en el que se estudiarán las características del producto para que encajen con las variables de la empresa. Los costes de este proceso hacen referencia a la adquisición del terreno, los documentos de planeamiento y sus tasas municipales de tramitación, al desarrollo del sistema de ejecución e impuestos correspondientes, al proyecto de urbanización, a la ejecución de las obras y los gastos financieros.

Para estimar el precio que se puede pagar por el solar, una vez que se conocen estas variables, Antonio Caparrós propone su propia fórmula, diseñada de manera genérica para un caso tipo, pero fácilmente modificable. En ella, “S” es el precio del solar, “V” es el volumen de ventas, “k4” es el coeficiente de los gastos generales sobre el coste total, “k3” hace referencia a los gastos que dependen del volumen de ventas, “C” son los costes de construcción, “k2” es el coeficiente de gastos que dependen de la construcción, “k1” es el coeficiente de gastos que dependen del coste del solar y “b” el beneficio de la operación medido como un porcentaje del volumen de ventas.

Como explicó Caparrós, no se trata de una fórmula milagrosa, pero sí puede servir como guía que se adapte a cada caso particular, sin olvidar que, al menos en este sector, las matemáticas no siempre tienen por qué ser exactas.