La demanda no podrá asumir aumentos de los precios residenciales superiores al 10% en 2004

Pablo Sola.

Madrid

El precio de la vivienda en los últimos años viene manteniendo una tendencia alcista, apoyada en una serie de parámetros económicos, como el descenso paulatino de los tipos de interés, el control del IPC y las tasas de paro y una debilidad clara en otras vías de ahorro e inversión.

Es evidente que el precio del suelo y el de la vivienda están ligados e interrelacionados y que las evoluciones que sufre uno repercuten directamente sobre el otro, según se desprende del informe de suelo residencial de Grupo i. Como ejemplo, no hay más que ir a Madrid, donde en 2002 se produjo una subida del 18,9% en los precios del suelo, repercutiendo directamente en el coste final de la vivienda, que ascendió un 22,5% de media.

Una subida del 19,5%.- El precio de la vivienda en Madrid ha subido un 105,8% desde 1998, mientras que el del suelo lo ha hecho un 105,7%. En concreto, el pasado año, el suelo incrementó su precio un 19,5%, la mayor subida registrada en ese periodo.

“Estas cifras ratifican que las compras de suelo realizadas por los promotores se han hecho en función de expectativas y que la subida del precio del suelo ha obligado a incrementar el precio de la vivienda”, explica Ignacio Pindado, de Grupo i.

Todo esto quiere decir que, viendo el incremento del coste de los solares, las viviendas deberían encarecerse cerca del 20% en 2004, si absorben toda la subida de los precios de los terrenos.

“Nosotros creemos que la subida de los precios de la vivienda para 2004 no puede llegar al 10% en el ámbito nacional y al 15% en la Comunidad de Madrid, ya que la demanda no podrá absorberla, debido a la acumulación de subidas”, sentencia Pindado.

Ni las casas pueden hacerse más pequeñas, ni los plazos de amortización de los créditos hipotecarios pueden alargarse más. Estos ya están en los 30 años, incluso hay entidades que llegan a los 35 y 40 años, lo que quiere decir que, si la incorporación laboral en España está entre los 25 y 30 años, con los últimos plazos de amortización se llega a los 65 años, edad de jubilación.

“El suelo representa, de media, un 50% del precio de la vivienda. Un mínimo movimiento en el coste de los terrenos repercute en las casas y hace que se retrotraiga la demanda”, explica Vicente Rubio, director del departamento Residencial de Aguirre Newman. “De hecho, ya se está notando una ralentización de las ventas”, añade. Los datos lo corroboran, pues el plazo medio de venta de una vivienda ha vuelto a situarse entre 14 y 15 meses, después de que en 2000 se redujese a seis meses.

Basándonos en los precios de suelo que se han pagado en 2003, las promotoras deberían conformarse con un margen de beneficio del 11%, insuficiente para algunas compañías que hayan adquirido suelo listo para construir, el más caro.

Salir del mercado.- Los expertos de Grupo i recomiendan a las promotoras que no puedan asumir un incremento del precio de la vivienda de en torno al 10% que se retiren del mercado para no contribuir a una mayor subida de los precios.

“Pienso que los promotores ya han tenido la precaución a la hora de comprar suelo y han realizado sus previsiones. Mientras haya demanda no se retirarán del mercado”, comenta Vicente Rubio. “Está claro que ahora tendrán que ser más selectivos en su compras, pero aún así no estamos hablando de que los precios se vayan a rebajar rápido, sino de subidas del 10%, una cifra muy saludable”, añade el experto de Aguirre Newman.

Pero, ¿cómo abaratar el suelo? Es la pregunta del millón. “Habría mucho que decir al respecto, pero básicamente se trata de poner en el mercado más suelo en condiciones de edificación y de acortar los plazos administrativos que lo convierten en tal”, analiza Rubio.

El tiempo de maduración actual de un suelo bruto hasta que está listo para la venta final es de entre cinco y ocho años. Muy largo y tedioso. La inclusión del agente urbanizador en algunas leyes del suelo de diferentes comunidades autónomas arroja un poco de luz a estos procesos. En este aspecto, es representativa la ley catalana, que da la alternativa al agente urbanizador de evitar la expropiación de los propietarios no adheridos, asignándoles suelo finalista urbanizado, previo descuento de los costes de urbanización que les corresponden, lo que elimina contenciosos y acorta plazos.

Vivienda pública.- La repercusión del precio del suelo en la vivienda de protección pública (VPP) es claramente menor, penalizando así los desarrollos de vivienda libre. En éstas, el suelo alcanza hasta el 53,2%, mientras que en las VPP de menos de 110 metros cuadrados existe una limitación que va desde el 15% hasta el 20%, en el supuesto de promociones con 500 ó más unidades. En las VPP de más de 110 metros cuadrados supone el 25%.

Esta diferencia en la repercusión del suelo en el precio entre viviendas libres y protegidas deja un gran margen de beneficio en el adjudicatario final de la VPP, ya que en el momento de la desclasificación de su casa, ésta entra en el mercado libre obteniendo la plusvalía generada por el transcurso de los años, más el beneficio latente que representa la bonificación del precio frente a la libre, un beneficio desorbitado en el adjudicatario, que no se justifica dentro del carácter social que tiene la VPP.

La solución es reconducir el parque de VPP hacia el alquiler y quitarlo de la venta, así la vivienda libre no cubriría parte del coste del suelo de la VPP, que se compensaría con la renta, y aumentaría el alquiler.

Por regiones, la Comunidad de Madrid es la que mayor porcentaje de VPP define por desarrollo en su ley de suelo, entre un 45% y un 55%, seguida por Castilla-La Mancha, con un 40%-50%. Andalucía reserva un 30% del suelo a vivienda pública, igual que Castilla y León, mientras que Cataluña prevé un 20%.

La llegada del PSOE al Gobierno puede influir en el destino de los suelos públicos. Así, los socialistas han solicitado al actual Ejecutivo en funciones que se abstenga de vender suelo público, en concreto, el millón de metros cuadrados del que dispone el Ministerio de Defensa y que tenía previsto enajenar este año al mejor postor por un precio de entre 150 y 200 millones.

Este suelo, y el de todos aquellos desarrollos en los que el Gobierno pueda tomar decisiones todavía, como es el caso de la Operación Chamartín, en Madrid, tendrán como prioridad la construcción de las 180.000 VPP prometidas por Rodríguez Zapatero.