Los desarrollos del Este y la periferia marcan el futuro de la vivienda en la capital

Ni la aparición de enormes cantidades de terreno urbanizable a través de los proyectos de actuación urbanística (PAUs), o de la Operación Chamartín han conseguido paliar la escalada alcista del precio del suelo en el municipio de Madrid.
Actualmente, el suelo supone casi el 50% de los gastos de repercusión de una vivienda, e incluso en algunos casos llega alcanzar el 60%. "El funcionamiento del mercado de suelo hace que cuando sus propietarios constatan que los productos inmobiliarios finales incrementan su precio, retienen sus terrenos pidiendo precios abusivos para adelantarse a recoger las plusvalías, lo que genera una escasez artificial de suelo -explica Ignacio Pindado, director general de Grupo i-. Sobre todo teniendo en cuenta que retener los suelos no genera costes significativos a sus propietarios y sí altos incrementos de beneficios con el paso del tiempo".

Suelo agotado.- En el centro de la capital el suelo está prácticamente agotado y la solución de crear nuevas zonas urbanizables ya no es posible, según afirma el jefe del departamento Técnico de esta consultora, Juan Rafael de la Cuadra. La única salida para la almendra central pasa ahora por la rehabilitación de edificios. "El próximo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid deberá centrarse en la rehabilitación y en las posibles operaciones de sutura urbana", explica De la Cuadra.
"Cuando en el plazo de varios años se culmine la ampliación urbanística de los nuevos PAUs, la Operación Chamartín-Ciudad Deportiva y los desarrollos en municipios del norte, el negocio estará en localidades como San Martín de la Vega, Valdemoro o Aranjuez, e incluso en las provincias limítrofes, como Toledo, Segovia, Avila o Guadalajara", explica el jefe del departamento técnico de la consultora.
"La mejora de las carreteras que unen Madrid con las capitales castellanas y la construcción del tren de alta velocidad, permitirían evitar el principal problema al que se enfrentará la capital en los próximos años: el colapso de la zona norte y del entorno de la carretera de Extremadura, que provocarán los crecimientos urbanísticos de municipios como Alcobendas y Alcorcón", denuncia De la Cuadra.
Y es que el precio del suelo en el término municipal de Madrid se ha duplicado en los últimos siete años, mientras que el de la vivienda lo ha hecho en un 76%, según los datos de Grupo i. Para este año, los expertos de la consultora prevén subidas del precio de la vivienda en torno al 10-15% en Madrid capital.
La denominada almendra central, comprendida en el interior de la M-30, y el noroeste de la misma continúan siendo las zonas más cara de la ciudad, registrando precios del metro cuadrado de 1.581 euros y 1.384 euros, respectivamente. En 2003, el coste de estas áreas podría alcanzar los 1.723 y 1.503 euros por metro cuadrado.
Los precios más baratos, alrededor de los 542 euros de media, se encuentran en el sureste de la M-40, y se prevé que a lo largo de este año suban hasta los 616 euros por metro cuadrado edificable.
Por distritos, Chamartín y Salamanca continuarán siendo los más caros, alcanzando a finales de año, respectivamente, los 2.937 y 2.194 euros por metro cuadrado edificable. En la tercera posición del ranking se situará el distrito de Hortaleza, donde el metro cuadrado se pagará a 1.623 euros, debido al efecto inflacionista del nuevo PAU de Sanchinarro.
Las áreas más baratas de la capital durante este año serán las de Villa de Vallecas y Vicálvaro, que no superarán los 700 euros por metro cuadrado edificable.
La bolsa de suelo prevista para el segundo y tercer cuatrienio del Plan General de 1997, los desarrollos del Este y el de Valdecarros, son, en la actualidad, los únicos terrenos urbanizables con posibilidad de compra barata, en torno a los 276 y 240 euros por metro cuadrado edificable, respectivamente. Los promotores que no puedan adquirir suelo en estas zonas "tendrán que conformarse con suelo residual en el casco urbano para promociones medianas o pequeñas, o con parcelas sobrevaloradas y de venta arriesgada, o bien tendrán que salir de Madrid", asegura De la Cuadra.

Los municipios.- El resto de la región madrileña ha aumentado su protagonismo residencial debido a los altos precios de la capital, al agotamiento del suelo disponible y al importante retraso en la gestión de los nuevos desarrollos residenciales. Para este año
Las zonas norte y oeste de la Comunidad de Madrid han sido, y serán este año, las más caras, con precios medios por metro cuadrado edificable superiores a los 750 euros. Por contra, los municipios del sur y el este se consolidarán, por este orden, como los más baratos, con precios inferiores a los 500 euros por metro cuadrado edificable.
Aranjuez será el término municipal que registre los precios más bajos, con una media de 192 euros por metro cuadrado edificable, seguido de Ajalvir y Parla, ambos con un coste de 252 euros. San Martín de la Vega, Arganda del Rey, Valdemoro, San Agustín de Guadalix, Fuenlabrada y Brunete tampoco llegarán a los 400 euros por metro cuadrado edificable.
Pozuelo, Majadahonda, Alcobendas, Las Rozas, Tres Cantos y Villaviciosa de Odón seguirán mostrando la otra cara de la moneda, precisamente la más cara, con precio de 1.352, 1.292, 1.190, 1.022, 932 y 902 euros por metro cuadrado edificable.