La demanda y el bajo precio del dinero, claves en el fuerte crecimiento de la vivienda

El precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia en España se situó en 1.667 euros por metro cuadrado a finales del mes de diciembre de 2002, lo que supone un incremento del 14,7% respecto al ejercicio precedente, por lo que una vivienda de tamaño medio cuesta 166.700 euros, según afirma José de Pablo Méndez, presidente de Sociedad de Tasación.
De Pablo atribuye el crecimiento del precio de la vivienda de más de un 10% en todas las ciudades españolas en 2002 a la falta de oferta para cubrir la fuerte demanda que se registró, así como a la rebaja de un punto de los tipos de interés y al crecimiento económico español.
En este sentido, considera que la fuerte demanda se ha debido, por un lado, a que los inversores has trasladado su capital depositado en Bolsa al sector de la construcción ante la actual situación del mercado bursátil. En efecto, la caída del 28,1% del Ibex y la baja retribución de la renta fija han provocado que un ingente flujo de fondos aún no cuantificado se haya desviado a la adquisición de inmuebles como producto de inversión sin que tenga como destino final el propio de habitar la vivienda, lo que ha alimentado el fenómeno de la especulación. Por otro, las familias también han canalizado su ahorro a la compra futura de una vivienda para sus hijos.
El presidente de Sociedad de Tasación señala que el crecimiento del precio de la vivienda en 2002 fue "acelerado" sobre todo en el segundo semestre del año y, también añade que, aunque las promotoras siguen vendiendo, tardan más en colocar el producto, ya que se está "dilatando" el periodo de ventas.
Otro de los factores que ha contribuido a encarecer la vivienda ha sido el "efecto euro", que ha supuesto un incremento del 12,7% entre los años 2000 y 2002, según un informe sobre la situación inmobiliaria elaborado por el Servicio de Estudios de BBVA.
Ante estos datos, el presidente de la Asociación de Constructores Promotores de España (APCE), Guillermo Chicote, ha afirmado que, aunque no tiene datos definitivos, calcula que el aumento medio ha sido de alrededor del 9%. "Las subidas pueden haber sido del 15%, e incluso más en determinadas construcciones, promociones o urbanizaciones, pero no en la media de toda la construcción de viviendas del año 2002", ha dicho Chicote, quien también ha reconocido que el encarecimiento de la vivienda es "importante, pero no tanto como se ha dicho por término medio".

Burbuja Inmobiliaria.- José de Pablo Méndez ha recordado que en 2000 el precio de la vivienda nueva subió un 12,5% y en 2001 un 8,9%, cifra esta última que supone 5,8 puntos por debajo de la de 2002.
A pesar de estos datos y de que actualmente la vivienda nueva se vende 5,11 veces más cara que en 1985, De Pablo descarta que el mercado inmobiliario esté experimentando una nueva burbuja inmobiliaria como la que sufrió entre los años 1985 y 1991, ya que "las viviendas son bienes tangibles. Puede moverse el precio pero la vivienda sigue estando ahí para poder venderla".
La subida experimentada en 2002 es la mayor desde 1989, y ha multiplicado por siete la inflación prevista por el Gobierno (2%), y duplicado con creces la previsión realizada por la propia Sociedad de Tasación a comienzos de 2002, que estimó entonces que el incremento sería del 6%.
El precio de la vivienda ha subido ininterrumpidamente desde el año 1993. Sin embargo, y según destaca De Pablo, la diferencia es que en el intervalo 1991-1996 el aumento (9,5%) estuvo por debajo de la inflación, mientras que desde 1997 los precios de la vivienda han crecido un 66% frente a un aumento del 18% del IPC.
Para 2003, Sociedad de Tasación pronostica que el precio de la vivienda crecerá dos o tres puntos por encima del IPC, en torno al 5%. De Pablo ha señalado que si los tipos de interés se mantienen este año y el PIB se sitúa en un 2%, además de la estabilización de las tasas de desempleo, el encarecimiento de la vivienda será más moderada en 2003 respecto a 2002.

Ciudades más caras.- El informe presentado por Sociedad de Tasación se fundamenta en datos de 317.500 viviendas de diferentes tipos, tamaños y ubicaciones, tanto de capitales de provincias como de otras ciudades.
Las comunidades autónomas que registraron el mayor crecimiento fueron Cantabria, con un 20,7%, más hasta los 1.536 euros por metro cuadrado; seguida de Andalucía, con un 19,5% (1.183 euros); Madrid, un 18,5% (2.448 euros); y Extremadura, un 18,4% (837 euros).
Por contra, en Baleares y Asturias la vivienda se encareció un 7,9%, hasta los 1.232 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente, seguidas de Canarias, un 9,1% (1.332 euros) y Navarra, un 9,3% (1.481 euros).
En el caso de los dos archipiélagos, De Pablo ha explicado que el crecimiento es más moderado debido a que la demanda extranjera ha descendido ante la situación económica de algunos países europeos como Alemania y Reino Unido.
Asimismo, el crecimiento de la vivienda en Murcia y la Comunidad Valenciana se situó por encima de la media nacional, con un 17% y 15%, hasta alcanzar los 1.126 y 1.089 euros por metro cuadrado, respectivamente.
En el País Vasco el aumento fue de un 13,6%, hasta los 2.146 euros por metro cuadrado, seguido de Castilla y León, con un 13,5% (1.365 euros); La Rioja, un 13,1% (1.180 euros); Castilla-La Mancha, un 13% (999 euros); Aragón, un 12,5% (1.369 euros); Galicia, un 11,4% (1.133 euros), y Cataluña, un 9,7% (2.276 euros).
En cifras absolutas, las capitales con precios más altos son Barcelona (2.508 euros por metro cuadrado), San Sebastián (2.475), Madrid (2.448 euros) y Vitoria (2.339), y las más baratas Badajoz (803 euros), Huesca (871 euros), Lugo (874 euros) y Cáceres (893 euros).
En concreto, el precio medio de la vivienda nueva en las 21 capitales de provincia de más de 100.000 habitantes se ha situado en 1.233 euros por metro cuadrado en 2002, un 14,7% más, mientras que en las ciudades con una población superior a 50.000 y 25.000 habitantes, el precio ha aumentado un 13% y un 13,7%, hasta los 1.126 y 981 euros por metro cuadrado, respectivamente, y en las de menos de 25.000 la subida ha sido del 14,8%, hasta los 935 euros por metro cuadrado.