Los inversores confían en el sector industrial pese a su baja rentabilidad

La causa principal de este nivel de precios es la escasez de suelo finalista, fruto de una planificación urbanística deficiente que hace que entre el 50% y el 60% del suelo calificado como industrial esté en la actualidad sin desarrollar. “Es necesario que la Administración acorte los plazos de edificiación”, afirma Alfonso Arnaiz, de Arnaiz Consultores. En la actualidad, los parques industriales tardan entre cuatro y cinco años de media en ver la luz, tras su planificación.

La escasez de oferta y el consiguiente aumento de los precios ha erosionado la rentabilidad del sector industrial hasta tasas históricas. Las zonas prime ofrecen un intervalo de entre el 6% y el 7,5% en Madrid y Barcelona, mientras que las naves antiguas o de segunda línea pueden llegar hasta un 8% u 8,5%, según el último estudio de Jones Lang Lasalle. En ciudades más pequeñas, como Valencia, la situación es la misma, según señala en su último informe CB Richard Ellis. El responsable del departamento de consultoría inmobiliaria del banco UBS para España, Peter Röhrenbach, resalta la diferencia con las rentabilidades que se obtenían hace diez años y que en Madrid rondaban el 10%.

Paradójicamente, la caída de la rentabilidad no afecta al volumen de inversión, que en 2005 superó los 300 millones de euros, situándose al mismo nivel que el registrado un año antes. La explicación de este hecho hay que buscarla en la elevada liquidez existente en el mercado y la contención de los tipos de interés.

Por otra parte, el deterioro de la rentabilidad del mercado industrial ha sido menor que el que afecta a otros mercados como el de las oficinas. Gustavo Rodríguez, responsable del departamento Industrial de Jones Lang Lasalle, opina que la estabilidad de la demanda refleja el carácter de refugio de este subsector frente a las rentabilidades ajustadas del mercado terciario tradicional y a los riesgos que comporta la renta variable. Lo que sí ha modificado la escasez de terreno finalista es la tipología de naves que salen al mercado. Frente al problema de los altos precios, los promotores se decantan cada vez más por las mini-naves. Se trata de un producto que saca el mayor rendimiento a las posibilidades de edificabilidad y está menos expuesto al riesgo de desocupación. Por otra parte, los espacios de entre 300 y mil metros cuadrados parecen una oferta más acorde con lo que busca un número cada vez mayor de pequeños inversores privados. El peso de este colectivo va desde el 50% de las ventas de Madrid hasta el 80% en Barcelona.

En el lado negativo de la balanza, las mini-naves contribuyen al encarecimiento de los precios, como demuestra el incremento del 15% del valor de las naves más pequeñas durante el año 2005. Asimismo, la proliferación de parques industriales de superficies pequeñas dificultan la implantación de empresas de gran tamaño, que se ven obligadas a instalarse cada vez más lejos de los principales núcleos industriales. Muchas de estas empresas, destacan las agencias de intermediación, encuentran cada vez más difícil hallar un terreno adaptado a sus necesidades.

Las mencionadas dificultades están contribuyendo a fortalecer la opción del alquiler, aunque las rentas también han experimentado en los últimos años un incremento similar a los precios de venta. En las mejores zonas del área urbana de Barcelona los precios de alquiler se sitúan en 8,5 euros por metro cuadrado y mes, mientras que en Madrid ya alcanzan los ocho euros. Frente a los que buscan contratos cortos a la espera de que nuevos desarrollos más modernos hagan descender los precios de alquiler y venta, los propietarios suelen utilizar la escasez de oferta para exigir a sus clientes que firmen contratos por tres años como mínimo, según reconoce Gustavo Rodríguez.

Las previsiones de futuro para el sector industrial difieren. Mientras que en Jones Lang Lasalle opinan que la salida al mercado de nuevos desarrollos influirá en el descenso de los precios de venta, Peter Röhrenbach no ve síntomas de que la situación se modifique a corto plazo. “El nivel actual de yields se mantendrá durante 2006”, remacha el responsable de UBS Global Asset Management. En lo que todos parecen coincidir es en la improbabilidad de que la rentabilidad del sector industrial marque nuevos mínimos.

España mantuvo el interés como núcleo logístico en el año de los países del Este
Los problemas que atraviesa el sector industrial español y que han reducido su rentabilidad en los últimos años son un lastre aún mayor para la logística. Sin embargo, durante 2005 uno de cada tres euros que se invirtieron en España en el mercado industrial fue a parar a proyectos relacionados con esta actividad, que se configura como uno de los principales focos de interés entre los espacios terciarios.

Los datos demuestran que España continúa ofreciendo propuestas interesantes para los inversores, en un tiempo en el que la apertura de los países del Este está causando grandes quebraderos de cabeza en países como Alemania y, en menor medida, Francia. En España, el movimiento de deslocalización ha sido más restringido y, enfocado desde un punto de vista optimista, ha liberado espacios que se están regenerando para adaptarse a las nuevas necesidades de las empresas.

Dos terceras partes de la inversión en naves logísticas comprometida durante el año pasado en España procedió de inversores institucionales extranjeros, que tuvieron que enfrentarse a numerosos problemas para encontrar emplazamientos adecuados para ubicar núcleos logísticos en nuestro país.

En Madrid, donde los ayuntamientos próximos a la capital están flexibilizando sus planes generales para dar cabida a nuevos desarrollos residenciales o terciarios, los operadores logísticos ya se están planteando ubicaciones a más de 25 kilómetros de la ciudad, cerca de Valdemoro o Alcalá de Henares.

Este movimiento, que también se da en otras capitales de provincia, se explica porque el alto precio del suelo industrial hace económicamente inviable actividades de uso extensivo de espacio, como la logística, en beneficio del uso intensivo. Así, los operadores tienden cada vez más a buscar oportunidades en la tercera corona metropolitana, en donde la ampliación o creación de nuevos polígonos propicia precios más competitivos.

A pesar de la “expulsión” de la logística a las áreas más alejadas, los inversores institucionales no cejaron en sus planes durante el pasado año. La proximidad de las plataformas es una característica que tiene una importancia relativa, como muestra el hecho de que los operadores llegan a considerar válido incluso un radio de hasta 70 kilómetros de distancia de las grandes urbes, según las peticiones que recibe UBS por parte de sus clientes.

Otros puntos a favor de un enclave es que tenga buenos accesos, esté situado junto a una autovía y, a ser posible, esté ubicado dentro de un parque empresarial que ofrezca a las empresas un valor añadido.

De cara al futuro, el departamento de asesoría de UBS opina que las rentabilidades del sector no convergerán este año con el sector comercial o de oficinas, debido a que el potencial de crecimiento de las rentas que se pagan por las plataformas es limitado.

A más largo plazo, la tendencia parece apuntar a una ligera subida de yields, gracias al incremento previsto de los tipos de interés y al rendimiento de bonos. Asimismo, la mayor disponibilidad de suelo y naves en el futuro podría redundar en un ligero descenso de los precios de venta.