La expansión internacional del sector inmobiliario español se hace realidad

La apuesta que las compañías del sector inmobiliario han hecho por el mercado internacional tiene vocación de permanencia en el tiempo. Los números vienen a confirmar el esfuerzo inversor realizado por las firmas españolas en los últimos tiempos. Un informe sobre esta materia, publicado por la consultora DBK, afirma que las oportunidades de negocio que se presentan en el exterior han suscitado el interés de nuestras inmobiliarias y que la facturación procedente del extranjero durante el ejercicio 2005 se acerca a los 900 millones de euros. Esta cifra viene a triplicar la facturación obtenida por las compañías nacionales que operaban en el extranjero el año anterior, lo que demuestra que se trata de un compromiso serio, que puede servir, además, para paliar la posible ralentización de la actividad que expertos y analistas vienen anunciando, desde hace ya varios años.

Estrategias en el extranjero.- El prestigio y reconocimiento de las compañías españolas va en aumento, y los extraordinarios beneficios obtenidos gracias a la frenética actividad de los últimos años dan alas a los sueños de crecimiento y expansión de los ejecutivos inmobiliarios. Joaquín Rivero, por ejemplo, no dudó un momento en hacer las maletas y reservar plaza en el primer avión que le llevó a dar el salto internacional, haciéndose con el 68,5% de la francesa Gecina en una operación que ha situado a Metrovacesa entre las primeras inmobiliarias de Europa. Lo mismo han hecho otros, como Colonial con SFL o Fadesa con FRG. La búsqueda de un mayor tamaño parece pasar por las operaciones corporativas, de hecho la compra de sociedades locales fue el principal motor de crecimiento de la cifra de negocio generada por las inmobiliarias españolas en el extranjero tanto en 2004 como en 2005.

Pero no es esta la única estrategia seguida por nuestras compañías para ganar peso en los mercados internacionales. Se recurre además a la compra de inmuebles para rehabilitarlos y después venderlos o explotarlos en régimen de alquiler, y a la adquisición de suelo para desarrollar promociones de vivienda nueva. Edward Farrelly, responsable de investigación del Departamento de Capital Markets de CB Richard Ellis opina que “algunas promotoras consideran que en España hay más competencia y las rentabilidades son bajas, por lo que buscan oportunidades en el extranjero, eso les permite diversificar su cartera. Fuera encuentran suelo barato y altas rentabilidades”.

Respecto a los productos más interesantes, desde la consultora Farrelly indica que “el mercado logístico ofrece grandes posibilidades para inversores y promotores, aunque éstos últimos están más preocupados por engordar su cartera de suelo para poder responder de forma eficaz a las necesidades de sus clientes”.

Mirando al Este.- Entre los destinos preferidos por las compañías españolas para crecer en tamaño, la opción más elegida son mercados ya consolidados, dentro de Europa Occidental. El informe de DBK insiste en que el 89% de la facturación agregada de 2004 procedía de esta región del planeta, derivada principalmente de la promoción de viviendas en Portugal y de la actividad de arrendamiento de oficinas en Francia. El estudio señala además que la concentración regional se traslada a la actividad de las compañías, de modo que las cinco primeras en términos de facturación internacional –Colonial, Grupo Lar, Ferrovial, Sacyr Vallehermoso y Renta Corporación- concentraron el 69,1% de las ventas en 2004. Un año antes, el número de compañías con presencia en el extranjero era tan sólo de 25, pero en ese ejercicio la actividad se había incrementado y las firmas españolas con promociones en curso, activos inmobiliarios en alquiler o venta, o suelo urbanizable también. A finales de 2004 eran ya 35 las empresas españolas del sector que habían traspasado nuestras fronteras y a ellas se sumaron más el año pasado.

Los mercados consolidados no son la única opción elegida por las inmobiliarias. La comercialización de varias promociones en Latinoamérica y la actividad de patrimonio con edificios de oficinas en Estados Unidos generó el 8% de la facturación total, mientras que los países del Norte de Africa supusieron el 2% del negocio internacional de nuestras inmobiliarias, especialmente gracias al desarrollo de complejos turísticos y residenciales en Marruecos. Los mercados emergentes ofrecen nuevas oportunidades de negocio y prueba de ello es que el 1% de las ventas facturadas durante 2004 procedían de Europa del Este. El estudio de DBK apunta a Polonia, Rumania y Hungría como principales lugares de inversión en la zona, algo que coincide con los datos de Raúl García, director de operaciones de Grupo I, para quien “demográficamente, y por potencial de desarrollo destacan Polonia y Rumania, mientras que Hungría y la República Checa ofrecen mayor seguridad por la madurez de sus mercados y sus mejores condiciones económicas”. Farrelly, de CB Richard Ellis, añade Bulgaria a la lista. En su opinión, “estos mercados emergentes no tienen tanta competencia, ofrecen mayor rentabilidad y, aunque suponen riesgos, las capitales ofrecen mayor control”. Frédéric Mangeant, socio propietario de Knight Frank, coincide con este análisis y apuesta por Polonia como principal destino de inversión en los países del Este.

Perspectivas.- El número de empresas españolas con presencia internacional no deja de crecer y la expansión geográfica es uno de los capítulos más importantes en los planes de diversificación de nuestras inmobiliarias. Por eso, no resulta descabellado el pronóstico que hacen los técnicos de DBK para el presente ejercicio. De acuerdo con sus estimaciones, la facturación agregada procedente del extranjero en 2006 ascenderá a los 1.500 millones de euros, lo que supone un incremento del 66,6% respecto a los datos del ejercicio que acabamos de cerrar. Este incremento estará basado en nuevas adquisiciones de empresas ya operativas y en futuras compras de inmuebles en los países de Europa Occidental.

Este año las firmas españolas tienen previsto comenzar la comercialización de algunas de sus promociones, actualmente en fase de desarrollo. La presencia del sector inmobiliario español en el extranjero seguirá incrementándose de forma sustancial en los próximos años, como consecuencia de la necesidad de consolidar unos ingresos recurrentes y de minimizar la dependencia del ciclo económico doméstico.

Las inmobiliarias siguen los pasos de las constructoras
La veteranía es un grado y las compañías inmobiliarias tratan de seguir el ejemplo de las grandes constructoras, que llevan ya años desarrollando su actividad fuera de nuestras fronteras. El grueso de sus ventas procede de las concesiones.
Las constructoras españolas llevan décadas desarrollando su actividad allende los mares. Su estrategia suele pasar por las concesiones, una de las herramientas más seguras para obtener beneficios, que les permite aprovechar su experiencia y su know how en la construcción y explotación de grandes infraestructuras. Sin embargo, no han dudado en diversificar su actividad. Las inmobiliarias parecen seguir su ejemplo, si bien, por ahora se limitan a la compra de inmuebles para su rehabilitación, y de suelo para desarrollar promociones.

ACS ejerce su actividad en 38 países, entre los cuales destaca Chile. La compañía que preside Florentino Pérez es la primera concesionaria por volumen de obra, con 966 millones de euros. Por su parte, Ferrovial ha conseguido implantarse en doce países de Europa, América del Norte y del Sur. OHL, está presente en 16 mercados. Su proyecto más ambicioso en Latinoamérica es un complejo hotelero en la Riviera Maya, aunque además es responsable en Chile, de la construcción del mayor hospital de todo el país.. Sacyr Vallehermoso actúa en Argelia y otros cuatro países, tiene patrimonio en Estados Unidos y empresas de servicios en Brasil y China. Acciona apuesta por Polonia, en Europa del Este, como demostró con la reciente compra de una sociedad local, Mostostal. Sin embargo, tiene negocios en una docena de países repartidos por los cinco continentes. Respecto a FCC, su plan estratégico prevé aumentar el peso del negocio internacional hasta situarlo en una horquilla de entre el 35% y el 40% de las ventas totales. Ejerce su actividad en 16 países, repartidos por todo el mundo. La adjudicación de un contrato de rehabilitación de una carretera en Rumania, supuso su entrada en Europa del Este.

Distribución geográfica.- Los países que se han incorporado de manera más reciente a la Unión Europea y su gran potencial de crecimiento, derivado de la llegada del capital procedente de los fondos estructurales europeos suponen un gran atractivo para estas firmas, expertas en la búsqueda de oportunidades por todo el mundo. Aún así, no son su único objetivo. La cercanía con Portugal hace que el país vecino sea considerado como una extensión natural de la actividad de las constructoras en España, mientras que América Latina tiene su principal potencial en la afinidad cultural reinante con nuestro país. Los lazos históricos y culturales existentes entre las dos orillas del Atlántico facilitan enormemente la labor de los gestores de estas compañías.

México, Chile y Brasil son los mercados más atractivos para las constructoras españolas, que concentran en la región el 26% de la inversión realizada por las compañías españolas del sector, según los últimos datos de Seopan. Todos ellos tienen en previsión el desarrollo de ambiciosos planes de infraestructuras, sirva como ejemplo la concesión de la autopista Nova Mutum-Santarem, presupuestada en 900 millones de euros, cuyos 1.500 kilómetros de longitud atravesarán el país carioca.