Nuevo ejercicio bursátil redondo para constructoras e inmobiliarias

Luis Lianes
Madrid

Las grandes constructoras e inmobiliarias cierran un año bursátil glorioso. Que no lo es más, sin embargo, que otros ejercicios. En 2005, la revalorización de los seis grandes conglomerados de construcción y servicios suma una media que roza el 60% (59,91%) mientras que el incremento de valor de las cotizaciones de las principales compañías inmobiliarias supera incluso ese porcentaje, y se sitúa en el 60,6%.

La evolución de sus cotizaciones es el reflejo de un año muy intenso. Es pronto quizá para hacer análisis, porque todavía no hemos cerrado el ejercicio, pero 2005 puede marcar un punto de inflexión en la estrategia de los grandes grupos. “La razón última es que estas compañías están presentando unas cuentas de resultados muy positivas, que no son sino el reflejo de una buena gestión y de una inteligente estrategia empresarial”, comenta Natalia Aguirre, directora de análisis de Renta 4.

Y si podemos calificar de excelente el año bursátil para las constructoras, mejor lo ha sido para las grandes inmobiliarias. A lo largo de este ejercicio 2005 que está a punto de acabar, las principales compañías del sector han asentado sus posiciones y han profundizado en su apuesta por otras alternativas de negocio con las que responder ante el posible cambio de ciclo que los técnicos no se cansan de anunciar, pero que no acaba de producirse.

Estructura de holding.- En 2005, los grandes grupos han profundizado en su estrategia de diversificación hacia negocios de servicios con compras selectivas de compañías o participaciones de control que les han permitido engordar sus cuentas de resultados con los beneficios que les reportan vía dividendo y por puesta en equivalencia (añaden a sus resultados los beneficios de las empresas en las que participan, en idéntica proporción a su participación en ellas).

La operación más llamativa ha sido la compra llevada a cabo por ACS de la participación del 22% que el Santander Central Hispano tenía en Unión Fenosa. Ahora, el grupo que preside Florentino Pérez, se ha hecho con la gestión de la tercera eléctrica del país. En su estrategia de diversificación, ACS ha conseguido hacerse además con el 25% de Abertis y de Urbis. En mayor o menor medida, el resto de grupos ha profundizado en la misma línea, lo que ha convertido a las constructoras de antaño en empresas multiservicios, más dependientes de negocios como las energías renovables o la gestión de residuos, que del puro ladrillo.

Engorde de filiales.- Durante este año, los grandes grupos constructores “han avanzado también en la estrategia de engorde de filiales, con el objetivo último de sacarlas a Bolsa y anotarse su puesta en valor. Esta tendencia es un calco de la que puso en práctica Ferrovial con Cintra. La filial del grupo controlado por la familia Del Pino se ha convertido en la segunda concesionaria del Ibex, con un valor en Bolsa muy cercano al de su matriz”, comenta Jesús Centeno, de Gaesco Bolsa.

A este respecto, el mercado espera que en breve Sacyr Vallehermoso anuncie la colocación en Bolsa de su filial de concesiones Itínere, de igual modo a como lo ha hecho OHL. La compañía presidida por Juan Miguel Villar Mir acaba de sacar al mercado su filial brasileña de concesiones, que ya cotiza en la Bolsa de Sao Paulo.

Nuevos mercados.- Primero lo hicieron las constructoras y ahora les ha tocado el turno a las inmobiliarias. Las principales compañías han salido al exterior durante este ejercicio. La operación más importante ha sido la Oferta Pública de Adquisición (OPA) lanzada por Metrovacesa sobre la francesa Gecina, que le ha permitido hacerse con el control del 70% de la compañía gala y, a partir de ahí, extender su posicionamiento en el mercado inmobiliario francés.

También Fadesa ha entrado en 2005 en el mercado francés, con la adquisición del 70% de la inmobiliaria Financiére Rive Gauche. Antes lo hizo Colonial, con la compra de la francesa Société Fonciére Lyonaisse. Las grandes inmobiliarias han profundizado en su expansión internacional. Fadesa lo está haciendo a través de nuevos desarrollos urbanísticos en países con gran potencial de crecimiento, como Hungria o Polonia, y Urbis también ha comenzado a operar fuera.

Nuevos negocios.- En la misma línea que los grupos constructores, las inmobiliarias están explorando nuevos mercados y tratando de acercarse al concepto de grupo diversificado. Más allá de la división clásica por segmentos de negocios inmobiliarios, a lo largo de 2005 han ido tomando posiciones en otros mercados como el turístico, el geriátrico, el logístico o los servicios.

Metrovacesa acaba de adquirir, a través de Gecina, cuatro resorts de Club Mediterranée, en Francia. Y Fadesa ha creado una filial de servicios inmobiliarios postventa, que abarca desde los seguros para el hogar hasta servicios de limpieza o las mudanzas.

Este ha sido el año de la consolidación del tamaño para las compañías inmobiliarias, que en algunos casos suman una capitalización bursátil cercana a los 6.000 millones de euros, un tamaño impensable hasta hace muy poco y muy próximo ya al de alguno de los grandes conglomerados de construcción y servicios.

Acciona se renueva por dentro y por fuera
Este año ha nacido la nueva Acciona. El grupo comienza una nueva etapa y ha tirado la casa por la ventana para comunicar su cambio de estructura, de imagen corporativa y su giro estratégico hacia el sector de las energías alternativas, con la sostenibilidad como clave de su negocio.

En 2005 no ha habido cambios en sus intenciones respecto a FCC, en la que mantiene un 15%, participación de carácter financiero y que le está resultando altamente rentable. José Manuel Entrecanales ya ha anunciado que prevé incrementar esa participación hasta el 25%. Su recorrido en Bolsa este año ha sido espectacular. Se ha revalorizado un 53% y ha llegado a romper el techo de los 100 euros por título. Morgan Stanley, entre otras firmas de Bolsa, consideran que el valor está caro.

ACS consolida su posición de liderazgo
Se ha consolidado en 2005 como un gran holding de servicios. Los hechos relevantes de este año en su cotización han sido la toma de control de Unión Fenosa, con la compra del 22% al Santander y el lanzamiento de una OPA por otro 10%. Además se ha situado como principal accionista de Abertis, con un 24,5%, por delante de La Caixa. Otro hecho relevante este año ha sido la entrada en su capital de la Mutua Madrileña, de José María Rodríguez Pomatta.

Su comportamiento en Bolsa ha sido excelente y el valor no se ha visto resentido por las compras, que suelen conllevar como contrapartida el lastre de un mayor endeudamiento. En 2005 se ha revalorizado un 54% y se consolida como el principal grupo constructor y de servicios del país, tras alcanzar una capitalización que roza los 9.000 millones de euros.

FCC quiere seguir a la cabeza del sector
Esther Koplowitz ha reafirmado en 2005 el control sobre el grupo constructor, con la conformación de un núcleo duro que le da todo el poder. Se blinda así ante los intentos hostiles de los Entrecanales, que han perdido en los tribunales la segunda batalla para sentar a tres de sus representantes en el consejo. FCC no quiere perder distancia con el liderazgo del sector y ha anunciado un plan de inversiones de 3.000 millones de euros. El primer paso ha sido la compra a Iberdrola del 8% que mantenía en Cementos Portland, por lo que FCC consolida posiciones en la cementera. Aunque en 2005 se ha revalorizado un 43%, su cifra de negocio y su beneficio consolidado se alejan de las posiciones de cabeza. Morgan Stanley ha rebajado su precio objetivo porque dice que las acciones están caras.

Ferrovial va segunda y acorta las distancias
Se ha convertido por méritos propios en el segundo grupo constructor y de servicios, con un valor en Bolsa superior a los 8.000 millones de euros. El grupo que preside Rafael del Pino ha acelerado en 2005 su estrategia de internacionalización. El último paso que ha dado ha sido la compra en Estados Unidos del grupo constructor texano Webber y el operador de handling Swissport. En parte, gracias a las plusvalías generadas tras su salida de Ono.

Su objetivo para 2006 es facturar 9.500 millones de euros, un montante superior a lo que vale la compañía en Bolsa, y obtener un resultado operativo de en torno a 1.100 millones de euros. Cierra el año con una subida en Bolsa del 55%. Los analistas de Citigroup sitúan su precio objetivo en 75 euros y los de Deutsche Bank lo han elevado hasta 68,5 euros, desde los 58 a los que está.

OHL, el mejor valor del ejercicio en Bolsa
OHL es el mejor valor constructor del año. En doce meses ha duplicado su valor en Bolsa, con una revalorización del 104%. En este espectacular recorrido alcista ha tenido un protagonismo destacado al incremento de la participación del grupo inmobiliario mexicano Hidafa (familia Gómez Sáinz), que ha incrementado su participación en OHL hasta el 13,4%. Esta operación ha servido para calentar el valor y animar a los títulos en su subida.

Pero tanto rumor y tanta subida en Bolsa han hecho que la firma de calificación de riesgos Fithc IBCA haya rebajado el rating de la deuda del grupo a largo plazo. Esta rebaja viene después de que OHL presentara los resultados hasta septiembre, con un beneficio de 86,6 millones de euros, cuatro veces más que en el mismo periodo de 2004.

Sacyr Vallehermoso: lo que pudo ser y no fue
Lo que pudo ser es que Sacyr se convirtiera en el accionista de referencia de BBVA con una participación del 5%. La operación estaba bendecida desde Moncloa –otros dicen que diseñada- y Sacyr habría de ser el cooperador necesario para servir en bandeja a Miguel Sebastián la cabeza de Francisco González. Pero FG se resistió con la complicidad del gobernador del Banco de España y el apoyo del vicepresidente Solbes.

Al final, el asalto al BBVA fracasó pero dejó en las arcas de Sacyr unas jugosas plusvalías, que han permitido elevar un 70% el beneficio neto entre enero y septiembre, hasta 300 millones de euros, con un volumen de negocio de 2.600 millones. Es el segundo mejor valor del sector en Bolsa, con una revalorización del 75%. La escalada le ha permitido situarse a un paso por detrás de FCC y Acciona en capitalización bursátil.

La internacionalización hace crecer a Cintra
Cintra, la concesionaria de autopistas y aparcamientos controlada por Ferrovial, se ha colado entre los valores de más peso del Ibex. Ya vale prácticamente 5.000 millones, la segunda entre inmobiliarias y concesionarias por capitalización, gracias a su inteligente estrategia de adjudicaciones por todo el mundo. La última ha sido una autopista en la región de Lombardia, que le abre la puerta del mercado italiano. En Bolsa, Cintra cierra el año con un recorrido alcista del 25%, La concesionaria acapara recomendaciones de compra de los analistas bursátiles. Los analistas de UBS elevan su precio objetivo hasta 14 euros, por lo que le dan un potencial de revalorización del 40%. Además, la firma de Bolsa de ING considera que al valor le queda recorrido al menos hasta los once euros, que es donde sitúa su techo.

Movimientos en la estructura de Colonial
2005 ha sido un año intenso para la inmobiliaria controlada por La Caixa. En buena parte, porque ese control ha quedado reducido tras la venta de un paquete del 10% a Mutua Madrileña, que se convierte de golpe en el segundo accionista de la compañía y que reconoce su intención de seguir ganando peso. La jugada maestra es que ese 10% lo paga casi en su totalidad con las plusvalías que ha sacado con siete edificios que cede a Colonial a cambio de su participación.

Por lo demás, la inmobiliaria catalana sigue fiel a su estrategia patrimonial en las almendras de las grandes ciudades, ya no sólo en España. Colonial ha obtenido hasta septiembre un beneficio de 252 millones de euros, lo que supone multiplicar casi por seis el del mismo periodo de 2004. En Bolsa, acumula una revalorización del 52% que la sitúa en la parte media del sector.

Fadesa, a la búsqueda de oportunidades
La inmobiliaria gallega suscribe el mejor comportamiento bursátil del ejercicio entre las grandes constructoras e inmobiliarias. Desde enero se ha revalorizado un 118%. Este meteórico recorrido ha pulverizado los pronósticos de las principales firmas de Bolsa.

Fadesa es ante todo una inmobiliaria residencial. Ahora que comienza a agotarse el ciclo inmobiliario, su estrategia no ha sido tanto la diversificación como la expansión hacia mercados con fuerte potencial de crecimiento. Acaba de iniciar una promoción de viviendas en Budapest y desarrolla un gran proyecto residencial, comercial y turístico en Tánger. Manuel Jove espera cerrar 2005 con un aumento de sus resultados del 55%. Ha creado Conforta, una filial de servicios para el hogar: limpieza, mudanzas, seguros...