¿‘Minipisos’? Sí… gracias, pero sólo de alquiler y de forma transitoria

Raquel Alcolea (Madrid)

Partidos políticos, promotores, constructores, expertos, instituciones, consumidores, arquitectos, jóvenes... En materia de vivienda, todos los sectores de la sociedad tienen algo que decir. Por eso, una vez que se ha enfriado el calor de las primeras reacciones, más o menos vehementes, cabe analizar las claves de la polémica para dar respuesta a preguntas como: ¿Son viables las viviendas con una superficie inferior o cercana a los treinta metros cuadrados en España? ¿Qué tienen en cuenta los españoles a la hora de comprar una vivienda? ¿Les importa más el precio o el tamaño? Quizá nadie tenga la respuesta correcta, pero todos han tratado de aportar los argumentos suficientes como para llegar hasta ella.

Los arquitectos, en pro de investigar
La polémica saltó el pasado 11 de abril tras la presentación, en Construmat, el salón de la construcción de Barcelona, del proyecto APTM (acrónimo de apartamento), que apuesta por la reducción del espacio mínimo habitable a 25 ó 30 metros cuadrados, con espacios comunes y cuatro metros de altura. Fue entonces cuando la ministra anunció el estudio de una posible reforma de la normativa de VPO. Las respuestas no se hicieron esperar. Sin embargo, los arquitectos insisten en que los prototipos de APTM no pretenden solucionar la problemática de la vivienda en España, ni sustituir los modelos existentes, sino aportar una tipología más a la oferta actual.

Algunos se preguntan por qué la vivienda libre puede ser pequeña y la social no. Según Josep Bohigas, coordinador de APTM, el debate se ha simplificado. “Preferimos hablar de metros cúbicos en lugar de metros cuadrados. La dignidad también tiene que ver con el volumen y con la ubicación del inmueble”, explica. A su juicio, merece la pena forzar la normativa para ganar en dignidad y reducir costes. Un argumento que comparte el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Ricardo Aroca, que afirma que algunos países, como Alemania y Holanda, tienen una normativa de vivienda protegida mucho más flexible, con más posibilidades. En este sentido, asegura que en España las viviendas protegidas ocupan cerca del 1% del parque total, frente al 4% de la media europea.

Otro participante de APTM, el arquitecto Santiago Cirugeda, explica que replantear la ley implica ser conscientes de que existen otros modos y opciones de habitar. “Lo que hay que vigilar es que estos modelos mínimos sean en alquiler y no para familias, sino para individuos”, añade.

La disparidad promotor-constructor
El sector está dividido. Mientras que unos aseguran que la propuesta tendría un gran éxito si se trasladase al Plan de Vivienda, otros están convencidos de que restaría calidad a los pisos y sólo podría satisfacer a una pequeña parte de la demanda. Este es precisamente el argumento de Rafael Santamaría, presidente de Asprima, que además señala que tampoco contribuiría a bajar los precios.

Más optimista se muestra Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), que asegura que la propuesta es posible y socialmente positiva. Si bien coincide con Santamaría en el tema de los precios: “La instalación de servicios y la mano de obra será la misma, con lo que el coste de construcción aumentará de forma automática”, explica.

En el mismo sentido se manifiesta un estudio reciente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid, según el cual “el coste de ejecución material por metro cuadrado de una vivienda de 30 metros cuadrados es un 36,68% superior al de un piso de 90 metros cuadrados”.

La postura más optimista es la de los gestores de cooperativas. Fernando Abad, secretario general de Gecopi, cree que la revisión de la normativa debería incluirse en el Plan de Vivienda. En este sentido, afirma que las casas pequeñas son las que menos se tarda en vender y en alquilar: En su opinión, hay que dar respuesta a la demanda insatisfecha de vivienda protegida que existe actualmente, ya que “cerca del 80% de los demandantes cumplen los requisitos para optar a esos inmuebles”. En este sentido, el director de inversiones de Aguirre Newman, Jaime Pascual, cree que la introducción de bonificaciones fiscales a las empresas que construyan VPO podría ser una solución.

Los gestores inmobiliarios de AEGI consideran necesario realizar un estudio del mercado para saber si los posibles usuarios estarían dispuestos a vivir en dimensiones tan reducidos. También el director general de Tinsa, Luis Leirado, apuesta por estudiar la demanda, ya que, a su juicio, “innovar en las tipologías de viviendas cuesta todavía mucho”.

En líneas generales, tanto arquitectos como constructores coinciden en señalar que el importe total de la vivienda depende del precio de repercusión del suelo donde está asentada y del precio de construcción del metro cuadrado, por lo que la mayoría insiste en que no se pueden adoptar medidas eficaces para reducir los precios si no se hace lo necesario para que el suelo resulte asequible.

Recelo en los consumidores
Casi todas las asociaciones reclaman medidas que sean útiles para todos los ciudadanos, y no sólo para un colectivo determinado. La portavoz de OCU (Organización de Consumidores y Usuarios), Ileana Izverniceanu, afirma que lo que se espera del Ministerio de Vivienda es que lleve a cabo reformas consistentes, que logren abaratar el precio del metro cuadrado y no el impulso de medidas destinadas a rebajar el precio final reduciendo el número de metros. “Los consumidores deseamos progresar con el tiempo. No queremos que nos den opciones de hace más de cincuenta años”, sentencia. A su juicio, una vivienda digna es aquella cuyas características permiten al usuario desarrollar una vida normal.

El precio del suelo es otra de las asignaturas pendientes del actual Ministerio de Vivienda, según estas asociaciones. El vicepresidente de la Confederación Española de Consumidores y Usuarios (CECU), Fernando Móner, considera necesario “buscar una mayor transparencia en el precio de la vivienda, promover suelo a través de convenios con las instituciones, e incitar a promotores y constructores a levantar viviendas de protección oficial”. Una sugerencia que comparten en la Federación de Consumidores en Acción, que apuestan por aumentar hasta el 40% el porcentaje de suelo que los ayuntamientos destinen a las VPO mediante convenios con las comunidades autónomas y las corporaciones locales.

El debate político
Es cierto que la polémica de los llamados “minipisos” ha tocado todos los frentes. Pero donde ha hecho saltar chispas ha sido en el ruedo político. En las últimas semanas los portavoces de Vivienda del PSOE, PP, IU y CiU en el Congreso han lanzado a los cuatro vientos sus argumentos, que intentan convencer tanto a partidarios como a detractores de la nueva tipología de apartamentos.

Francisco Contreras, diputado del PSOE, asegura que no es posible dar una solución única para todos los ciudadanos. “El Plan de Vivienda, en el que estarán incluidas las propuestas de ayuntamientos y comunidades autónomas, debe dar cabida a la diversidad española”, explica. En su opinión, el modelo propuesto por Trujillo es adecuado para situaciones transitorias, con carácter provisional y siempre que sea en concepto de alquiler.

El portavoz de CiU en el Congreso, Jordi Jané, cree, sin embargo, que un Gobierno no puede regular la transitoriedad. “Sólo puede ofrecer algo así si da una alternativa de vivienda a los que después quieran continuar su ciclo vital y formar una familia”, expresa.

Por su parte, el portavoz parlamentario popular, Pablo Matos, advierte que “una cosa son las viviendas para estudiantes y otra promover viviendas de protección oficial como se hacían en la posguerra”. A su juicio, la propuesta no garantiza a los ciudadanos españoles el acceso a una vivienda digna. Una percepción que comparte el senador de Izquierda Unida, Eduardo Cuenca, que además insta a la ministra a “que se ponga a trabajar en lo realmente sustancial, que es la concertación de un Plan de Vivienda Joven con las comunidades autónomas y también con las organizaciones políticas, sociales y juveniles”.

Y ahora, ¿qué?
Según los datos del Ministerio de Vivienda, el porcentaje de personas que viven solas en un piso ha crecido en los últimos diez años al pasar del 13% al 20%. Un dato que, según Trujillo, supone una base para defender la idea de construir viviendas pequeñas destinadas a personas con escasos recursos económicos. Sin embargo, la ministra ya ha asegurado que no está previsto incluir esta propuesta ni en el Plan de Vivienda, que presentará en los próximos días a las comunidades autónomas para su posterior debate, ni en las políticas de vivienda protegida.

Norte de Europa: la inspiración
Desde hace más de cuarenta años se construyen en Finlandia pisos con una sola estancia, de menos de 30 metros cuadrados de superficie. Muchos de ellos cuentan con servicios comunes, como una sala para la lavadora o un trastero. Son hogares eventuales, en los que una persona o una pareja pueden residir temporalmente hasta que encuentren una situación más estable. Además, si la administración es quien las construye, estos minipisos sólo se pueden ofrecer en alquiler.

Este es, probablemente, uno de los modelos nórdicos de viviendas sociales en alquiler a los que se refirió la ministra María Antonia Trujillo cuando habló de su propuesta. No en vano, la titular de la cartera de Vivienda mantuvo un encuentro con su homólogo finlandés durante una visita que realizó a este país en marzo.

Sin embargo, las casas finlandesas no son las únicas opciones que existen en Europa en este sentido. También en algunos lugares de Noruega y Suecia se han construido residencias de estudiantes, de entre 28 y 78 metros cuadrados para dar respuesta a la demanda de los universitarios. Son miniresidencias alquiladas que sólo pueden disfrutar estos inquilinos.

Los llamados foyers de Francia y Reino Unido son experiencias de alojamiento temporales, que también atienden a las necesidades de los jóvenes con menos recursos económicos. Por otra parte, tal como destaca el arquitecto Santiago Cirugeda, en Austria, Holanda, Gran Bretaña y Alemania existe una cultura de autogestión de cooperativas de viviendas muy desarrollada. “En Holanda, incluso, está regulada la ocupación de viviendas vacías”, explica.

La mínima expresión.- En los Países Bajos se ha puesto en marcha recientemente en algunos campus universitarios la construcción de unidades residenciales compuestas por “viviendas-estudio”, cuya superficie no supera los 22 metros cuadrados y que están equipadas para funcionar como una vivienda, ya que disponen de cocina, ducha y aseo. Estos módulos se conocen como spacebox. Actualmente, existen cientos de unidades en ejecución en Europa. Destacan las de los campus de Utrecht, Delft, Einhoven y Hilversun.

Jóvenes, divorciados, ancianos... posibles usuarios
La compra de un piso es una quimera para los jóvenes que desean independizarse. Pero no son los únicos que necesitan una vivienda, ya que el número de hogares monoparentales crecerá en los próximos años.

Cada vez cuesta más salir de casa. Según los datos del último Observatorio Joven de la Vivienda del Consejo de la Juventud de España (Ojovi), el porcentaje de jóvenes emancipados en nuestro país se sitúa en torno al 37%, lo que supone que cerca del 63% de los españoles de entre 18 y 34 años vive en casa de sus padres. Y es que los datos del informe, correspondientes al tercer trimestre de 2004, confirman que los jóvenes españoles deberían dedicar el 52,8% de sus ingresos (más de la mitad del salario) a la compra de un piso.

Diferencias geográficas.- Por comunidades autónomas, los catalanes, los madrileños, los vascos y los jóvenes residentes en las Islas Baleares son los que afrontan mayores dificultades para pagar. Mientras, los extremeños, los gallegos y los habitantes de Castilla-León y Castilla-La Mancha tienen que hacer menos esfuerzo que la media nacional.

Uno de los coautores del estudio, el sociólogo Joffre López, destaca el hecho de que, a pesar de las buenas condiciones hipotecarias que ofrece hoy el mercado, el coste de acceso a la vivienda sigue siendo muy elevado para los jóvenes. Por eso, no descarta que éstos demanden viviendas inferiores a 90 metros cuadrados. A su juicio, la reciente propuesta de la ministra María Antonia Trujillo puede servir para situaciones específicas, pero no como una solución permanente, ya que “en cuanto una pareja desea tener familia no puede seguir viviendo en esa casa”.

Por su parte, la presidenta del Consejo de la Juventud (CJE), Lucía Salas, asegura que este tipo de casas protegidas deben ofrecerse sólo en régimen de alquiler y a un precio muy asequible para “facilitar el acceso a la primera vivienda de los jóvenes”. En este sentido, afirma que la experiencia ya ha funcionado en otros países europeos.

A pesar de que los autores del estudio opinan que las propuestas de Trujillo pueden ser una prueba de que el Ejecutivo quiere potenciar la VPO, Joffre López cree que ésta no es una solución. “Ahora lo más urgente es analizar la demanda y adaptar a ella las tipologías de vivienda”, explica.

El tamaño sí importa.- Según el sociólogo del Ojovi, lo primero que se plantean los jóvenes a la hora de elegir una vivienda es: “¿Qué puedo comprar con mi nivel económico actual?”, es decir, que suelen buscar pisos de un precio concreto, sin tener en cuenta otras características, por lo que existe diferencia entre “demanda” y “necesidad”. “Siempre se aspira a una casa mejor, pero la necesidad hace que te conformes. Los compradores se adaptan al mercado y no al revés”, explica.

Sin embargo, un reciente Informe de Vivienda de BPB Iberplaco concluye que el tamaño de los pisos se encuentra entre los factores que contribuyen a elevar el nivel de satisfacción que tienen los españoles en relación al espacio en el que habitan. En el caso de los usuarios de entre 18 y 39 años, el tamaño es el segundo factor que tienen en cuenta, sólo por detrás de la localización del inmueble.

Más usuarios en potencia.- La puesta en marcha de la ley de divorcios rápidos es uno de los argumentos que esgrimen los expertos para afirmar que en los próximos años aumentará la cifra de hogares monoparentales en España. De hecho, como asegura Angel Bergés, director general de Analistas Financieros Internacionales, el tamaño medio de las viviendas se está reduciendo debido al incremento de la demanda de hogares pequeños como consecuencia del aumento de las separaciones.

Otro colectivo al que le podrían interesar los “minipisos” son los ancianos. Según la presidenta del CJE, en Alicante ya existen edificios de viviendas de pocos metros, donde personas jóvenes y mayores cohabitan y cuentan con espacios comunes, como salones o lavanderías.