Los expertos descartan que exista una burbuja inmobiliaria en España

Raquel Alcolea (Madrid)

Las fluctuaciones en los precios de la vivienda en España a lo largo de los últimos años han generado todo tipo de alarmas, entre ellas la llamada a la prudencia de los compradores frente a la posible caída de los precios. Sin embargo, la situación actual dista mucho de acercarse a lo que se conoce como “burbuja inmobiliaria”. Al menos esta es la percepción de la mayoría de los expertos del sector, que aseguran que los precios actuales están justificados y que, de momento, no parece que el panorama vaya a cambiar, sobre todo porque los factores estructurales que han contribuido a situar los precios donde están siguen vigentes. Entonces, ¿qué puede suceder a corto plazo? Mientras que unos analistas apuestan por la “normalización”, otros hablan de que los precios de la vivienda se están desacelerando. Para este año gran parte de los agentes del sector prevé una subida de los precios en torno al 10% (un 13% como máximo), lo que supondría una ralentización en el encarecimiento de las viviendas.

Nuevas fuentes de demanda.- Según un estudio reciente de Paloma Taltavull (Universidad de Alicante), presentado en la Fundación Ramón Areces, el aumento de los precios no ha sido el fruto de un proceso de especulación, sino el resultado de cambios estructurales en la demanda, que han acelerado la creación de nuevos hogares. A su juicio, existen dos nuevas fuentes de demanda estable. La primera es la población inmigrante. No en vano la cifra de inmigrantes se sitúa hoy por encima de los 3,5 millones, según los datos del INE, es decir, que de los casi 44 millones de personas que habitan España, el 8% son inmigrantes, frente al 7% de enero de 2004, o el 1,38% de 1998.

La segunda fuente está constituida por el incremento de compradores de viviendas en regiones turísticas.

Otros elementos que han impulsado la creación de nuevos hogares son, según el último informe de La Caixa, la llegada a la edad madura de la generación de los años sesenta y principios de los setenta, la estabilización en la edad de emancipación de los jóvenes y el aumento de divorcios y separaciones.

Un estudio del SCH, por su parte, destaca que la incorporación de la mujer al mundo laboral y la reducción del número de personas por hogar también han funcionado como elementos dinamizadores de la demanda de vivienda.

Créditos flexibles, tipos estables.- Otro de los cambios estructurales del sector inmobiliario se ha producido, según la profesora Taltavull, debido a la mejora de la renta, la mayor flexibilidad en la concesión de créditos y los bajos tipos de interés que, según el Banco de España, se han situado por debajo de la inflación por primera vez en 2004. Una opinión que comparte Angel Bergés, director general de Analistas Financieros Internacionales (AFI), que, durante el IV Foro Inmobiliario organizado por el Instituto de Empresa y la consultora Aguirre Newman, aseguró que los tipos de interés no vivirán fuertes subidas a corto plazo.

Hay que tener en cuenta que el endeudamiento de las familias es ya muy elevado, como alertan los expertos de La Caixa. Así, el esfuerzo teórico para afrontar el pago de la deuda hipotecaria ascendió en el tercer trimestre de 2004 hasta suponer un 55% del salario medio, el valor más alto de los últimos diez años, según el Banco de España. Estos datos hacen que las familias sean especialmente sensibles a las subidas de los tipos, “sobre todo porque la gran mayoría de las hipotecas de los españoles están referenciadas a un tipo variable”, destaca Bergés.

En cuanto a la oferta, el gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Javier Martínez, cree que la política de suelo también ha contribuido al incremento del coste de la vivienda porque ha impedido colocar en el mercado suelos finalistas a precios asequibles. A su juicio, un cambio de política en el que intervengan todos los agentes podría contener los precios.

Los últimos indicadores de los que se hace eco el informe de La Caixa revelan que los visados de dirección de obra muestran una notable desaceleración pese a crecer todavía con intensidad, un 9,9% en 2004 atendiendo a la superficie de obra nueva. Las licencias de obra también muestran una moderación de su crecimiento, y en la misma línea se mueven las viviendas iniciadas, que en los primeros nueve meses del ejercicio pasado crecieron un 4,6%, frente al 14,6% de 2003.

Por su parte, el presidente de Aguirre Newman, Santiago Aguirre, considera que ya se han empezado a apreciar los síntomas de que el mercado está cambiando. “El ritmo de venta de las nuevas promociones se ha ralentizado y también se han moderado las compras sobre plano”. Sin embargo, este experto no cree que esto se refleje en los precios a corto plazo, ya que “la demanda continúa siendo fuerte y no es probable que vayan a salir al mercado un número elevado de viviendas debido a la falta de suelo”.

¿Inversores o habitantes?.- Algunos expertos están convencidos de que, a diferencia de lo que sucedía hace unos años, casi la totalidad de las viviendas que se demandan actualmente son “de uso” y no de inversión. Según un informe reciente de Grupo I, los niveles reales de inversión en inmuebles (en los que no se incluye, por ejemplo, la compra de vivienda de los padres para sus hijos) no superan el 12%. “No se puede hablar de que el mercado está en manos de los especuladores, ni tampoco que existe una burbuja, porque eso sólo se podría decir si los inversores se adueñasen de más del 30% del mercado”, explica Ignacio Pindado, consejero delegado del grupo.

Sin embargo, Fernando Encinar, de idealista.com, no comparte esta afirmación, ya que, en su opinión, los inmuebles son, desde hace varios años, un producto financiero más, que está sujeto a la evolución del mercado. Si bien no se refiere a una“burbuja” cuando habla del sector, asegura que los indicadores apuntan a que en el mercado residencial español está sucediendo algo anómalo. “Tres millones de casas vacías, un salario ratio/vivienda de 8 años frente a la media europea de 4,5 años, más viviendas construidas al año que en Francia, Alemania, Reino Unido e Italia juntos y el hecho de que desde 2000 se edifiquen en España el doble de hogares que se crean (600.000 viviendas frente a 300.000 hogares creados) son síntomas de esa anomalía”, señala.

En lo que sí están de acuerdo los expertos es en que, a pesar de que la demanda sigue fuerte y estable, estamos más cerca del final del ciclo. Quizá no se hayan alcanzado todavía los máximos históricos en los precios de la vivienda, pero esto no quiere decir que no se vaya a producir un ajuste en el futuro. ¿Desaceleración? ¿Normalización? ¿Ralentización? La palabra es lo de menos.

Los nuevos proyectos de turismo residencial apuestan por el golf y el ocio
De primera línea de playa a primera línea de golf. El auge de esta actividad y la falta de suelo en la costa han hecho que los promotores hayan desplazado los complejos turísticos hacia al interior. ¿El objetivo? Aportar un valor añadido para que los turistas ocasionales se conviertan en residentes vacacionales.

Campos de golf, instalaciones deportivas y de ocio, balnearios, diseño, confort... Estos son los nombres y apellidos del futuro del turismo residencial. A pesar de que los expertos afirman que, de momento, no se está produciendo una ralentización llamativa en el ritmo de venta de la vivienda vacacional, la mayoría coincide en la necesidad de aportar un valor añadido a los compradores de segunda residencia en zonas turísticas. Es cierto que la cercanía al mar sigue siendo un gran atractivo, pero ya no es suficiente. “Para ser competitivos hay que ofrecer mejores dotaciones y ofertas complementarias de ocio. Por orden de preferencia, los clientes se interesan por el golf, los parques de ocio y los puertos deportivos”, explica Yolanda Lozano, directora del área residencial de CB Richard Ellis en Valencia.

Los promotores utilizan cada vez más el golf como principal locomotora de sus proyectos. Cuando ambos requisitos –golf y cercanía al mar– no son posibles, la “primera línea de playa” se sustituye por “primera línea de golf”, es decir, la oferta de promociones con vistas a un campo de golf se convierte en una alternativa para los compradores. De hecho, en los últimos años, a medida que aumentaba la demanda turística de los campos de golf y disminuía la disponibilidad de suelo en la costa, los complejos se han ido desplazando hacia el interior.

Mejor residentes que turistas.- El objetivo de aportar un valor añadido a las promociones no es otro que convertir al turista ocasional en residente vacacional. En este sentido, el consejero delegado del Grupo I, Ignacio Pindado, cree necesarios un mayor control de los precios y un apoyo institucional decidido para reforzar la marca española como destino vacacional. Según sus previsiones, la demanda de este tipo de viviendas crecerá un 28% en el periodo 2004-2008, hasta las 150.000 unidades anuales. Más optimista se muestra Tomás Pérez, director comercial de CISA (Grupo Bancaja), que calcula que en los próximos cinco años se mantendrá la cifra de 180.000 viviendas anuales. “El sector goza de buena salud. España sigue estando de moda y el mercado no va a debilitarse. Actualmente, el 50% de los clientes son españoles. De cara al futuro creemos que la demanda extranjera de vivienda vacacional será mayor que la nacional ”, afirma Pérez.

El arco mediterráneo, incluyendo a Huelva y Cádiz, sigue siendo atractivo. Según el director comercial de CISA, el área entre Murcia y Alicante y Castellón es interesante, “porque los precios no han alcanzado todavía los niveles que se han podido ver en otras zonas”. También Castellón es una oportunidad en opinión de Yolanda Lozano, de CB Richard Ellis, que apuesta por las regiones comprendidas entre Alcocer y Oropesa, incluyendo a Benicassim.