La Bolsa ofrece su cara más amable

Luis M. Lianes

El mercado está de acuerdo. 2004 ha sido un año excelente para todas las inmobiliarias cotizadas, pero las revalorizaciones no serán tan contundentes este año. Primero, porque el recorrido del ciclo inmobiliario comienza a ser descendente, aunque en ningún caso alarmante, lo que se traducirá en una desaceleración de la subida de la vivienda, fruto de una desactivación de la demanda, que se corregirá en parte con una intensificación de la actividad patrimonial, que será animosa, pero no boyante. Es por eso que los comportamientos en Bolsa serán dispares, y serán las circunstancias empresariales las que finalmente determinen el recorrido bursátil de cada compañía.

La ‘marca’ de una OPA.- La evolución de Metrovacesa, por ejemplo, vendrá determinada por la reciente compra del 30% de la francesa Gecina y el anuncio de lanzar una OPA por el 70% restante. En este sentido, los analistas de Safei consideran que, “estratégicamente, esta operación es buena para Metrovacesa, pero el precio que está dispuesta a pagar nos parece excesivo”. Ese precio son 5.500 millones de euros, mientras que el valor de sus activos supera los 8.000 millones. El departamento de análisis de Urquijo Bolsa hace hincapié en el elevado endeudamiento que acumulará la nueva Metrovacesa-Gecina: 10.653 millones de euros, que es el 78% del valor bruto de los activos conjuntos. “Esta abultada deuda es el principal factor de riesgo que puede ensombrecer esta operación, sobre todo en un entorno de tipos de interés al alza”, destaca un informe de este banco.

Si finalmente Metrovacesa consigue hacerse con el control de Gecina, se convertirá en la segunda inmobiliaria europea y la primera continental, y eso le dará una posición de privilegio, especialmente en el segmento patrimonial, con su lógica recompensa en los mercados.

Por lo que respecta a Vallehermoso, es muy difícil desagregar su actividad inmobiliaria de la del resto del grupo, pues como tal cotiza. De cara a su revalorización bursátil, el atractivo de filial promotora de SyV es la interesante transición que está haciendo desde la actividad promocional tradicional a una estrategia centrada en la promoción de viviendas de alquiler para extranjeros. Su problema es que su evolución bursátil no dependerá de su buen hacer, sino del comportamiento del grupo en su conjunto.

Colonial es otro de los valores inmobiliarios más interesantes del momento. Los analistas de Ahorro Corporación le conceden un comportamiento muy favorable a lo largo de este año bursátil. “Siempre ha estado en nuestra cartera de valores inmobiliarios y ahora reiteramos nuestra recomendación de mantener, con un momento positivo a corto y medio plazo”, dice esta firma de valores. Esta recomendación se produce justo después de que la inmobiliaria controlada por La Caixa se desprendiera de un paquete accionarial del 7,6% de la francesa SFL, de la que ahora mantiene el 78%. Esta venta le ha reportado unos ingresos superiores a los 100 millones y unas plusvalías de 6,40 millones, dinero que utilizará para su crecimiento patrimonial.

Con potencial de futuro.- Fadesa es uno de los valores con más potencial de crecimiento, porque es el que ofrece un mayor descuento con respecto al resto de cotizadas del sector. Ha cerrado el ejercicio 2004 con un aumento de su beneficio atribuible del 41%, que eleva su resultado positivo a 120 millones de euros. Desde Banesto Bolsa se destaca “el increíble crecimiento de su valor neto liquidativo (NAV) que aumentó en 2004 un 38%, algo que debe reflejarse en la evolución de la acción en Bolsa, que cotiza con un alto descuento con relación a sus competidoras”.

Y, por último, Urbis sigue siendo el objeto de deseo de las inmobiliarias cotizadas y, al tiempo, la joya de la corona de Banesto, su principal accionista, que se resiste a vender, a menos que llegue una oferta absolutamente tentadora. Esa condición de objeto de todas las miradas le confiere un importante potencial de recorrido bursátil, si bien matizado, puesto que las inmobiliarias españolas, primero Colonial y ahora Metrovacesa, están demostrando que su crecimiento orgánico no está condicionado por las fronteras y que ya se ha perdido el complejo a comprar una compañía extranjera si la operación supone una oportunidad interesante.

El lastre de la inmobiliaria que preside Antonio Trueba es que su actividad está excesivamente centrada en el sector de promoción residencial, un mercado que ha comenzado el camino de vuelta o, como dice el propio Trueba, “la demanda pasará de expansiva a estructural”.