Las medianas superficies crecerán un 25% en los próximos cuatro años

Mónica Figueres
Madrid

Las medianas superficies ocupan en España el 12% del suelo comercial total en sus diversos formatos y las transacciones realizadas desde el año 1998 hasta la fecha han sido de unos 352 millones de euros, lo que representa únicamente el 7% del volumen total de transacciones totales de retail. Ante estos datos, se puede afirmar que este segmento es, por el momento, minoritario. Pero las previsiones señalan que en los próximos tres años las transacciones de inmuebles comerciales de entre 2.000 y 2.500 metros cuadrados supondrán el 30% del sector de retail y sumarán un total de 860 millones de euros, con lo que estos inmuebles pasarán a suponer el 25% del stock total del mercado comercial global.

Dos millones de metros en 2008.- Según los datos recogidos en el informe elaborado por la consultora Jones Lang LaSalle, el parque de medianas alcanzará los 2 millones de metros cuadrados en 2008, lo que supone un crecimiento del 25% con respecto a la cartera de 1,6 millones de metros cuadrados, repartidos en 430 inmuebles, con que se ha iniciado el año 2005. Además, en el caso de que prosperaran los proyectos que actualmente no cuentan con la correspondiente licencia de construcción, el porcentaje previsto para 2008 se elevaría hasta el 55% del total de grandes superficies.

Hasta hace relativamente poco, la mayor parte de estas naves pertenecían a sus ocupantes nacionales y sólo se dedicaban a la venta de muebles, bricolaje o jardinería. A principios de la década de los 90, comienzan a instalarse en España los principales operadores extranjeros de grandes superficies especializadas, como Leroy Merlin o Decathlon, y las medianas superficies empiezan a crecer en los suburbios de las principales ciudades como consecuencia de la falta de espacio en los centros comerciales. Así, los centros comerciales y los hipermercados del extrarradio ven crecer en las parcelas que los rodean una serie de naves con un diseño relativamente sencillo y superficies amplias donde se venden productos especializados, en muchos casos de gran tamaño. Son los llamados parques comerciales. Cada mediana superficie construye su propio aparcamiento y las zonas comunes se limitan a los viales de acceso.

Poco a poco, estas naves comerciales van creando unas infraestructuras comunes más complejas y se asocian entre ellas sin la necesidad de estar junto a un centro comercial o de ocio, lo que da lugar a los denominados parques de medianas, aunque los parques comerciales siguen teniendo un papel importante en el segmento.

Las ventajas fundamentales de los parques de medianas son su buena visibilidad, los buenos accesos y la facilidad para construir aparcamientos gratuitos al aire libre, además del buen comportamiento que han experimentado las rentas desde que empezaron a ponerse en marcha, superiores en muchos casos a los locales urbanos.

Actualmente, un 16% de las medianas superficies forman parte de la urbanización de un centro comercial; un 23% se encuentra en parques de medianas exclusivamente; y un 35% en grandes parques comerciales.

Durante el año 2004 se han abierto en España tres parques de medianas y dos parques comerciales, que suman 125.000 metros cuadrados, lo que supone un crecimiento del 8,3% respecto al ejercicio precedente y un porcentaje del 20% de la superficie bruta alquilable comercial total inaugurada. Entre estas últimas aperturas destacan el parque Colón, en Aljaraque (Huelva); El Alisal, en Santander; Los Capuchinos, en la localidad salmantina de Santa Marta; y la primera fase de Megapark Baracaldo, en Vizcaya.

Cuatro años de desarrollo.- El interés que están despertando en todos los agentes del sector este tipo de productos inmobiliarios se pone de manifiesto en los 15 proyectos y los 400.000 metros cuadrados de SBA que se inaugurarán, previsiblemente, hasta 2008. La mayor parte de ellos, un 72%, abrirán sus puertas entre 2006 y 2007 y estarán ubicados en grandes parques comerciales.

Si se tienen en cuenta los proyectos que todavía no tienen licencia, la mayoría de la SBA que habrá en el año 2008 se incluiría dentro de la tipología de parques de medianas, la que más atractiva está resultando en los últimos meses, según señala la consultora Jones Lang LaSalle.

Las comunidades autónomas en las que se encuentran estos futuros complejos con medianas superficies que abrirán sus puertas hasta el año 2008 son Andalucía, Murcia, Madrid, la Comunidad Valenciana y Canarias. Con el desarrollo de estas nuevas superficies, la densidad media futura será, cuando finalice el citado ejercicio, de 46 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, una cifra que se doblaría en regiones como Navarra y Murcia. En términos de superficie, las regiones con más metros cuadrados serán Andalucía, Madrid, Comunidad Valenciana, Cataluña y País Vasco.

Los promotores especializados están desarrollando y comercializando complejos de un modo conjunto, lo que proporciona proyectos en los que se da una mezcla comercial diversa en cuanto a actividades. Además, las grandes zonas de aparcamiento, que en muchos casos son comunes, y su ubicación y accesos, dan lugar a que las áreas de influencia sean en su mayoría de carácter regional o provincial. La tendencia que se vislumbra, tanto a nivel europeo como nacional, es que, según aumente su madurez, el mercado se vuelva cada vez más institucional y homogéneo.

Respecto a los principales promotores especializados en medianas y en parques de medianas superficies, es destacable que, al ser un sector que ha despertado interés muy recientemente en comparación con otros segmentos, son aún muy reducidos en número. La principal consecuencia de esto es que la oferta sigue siendo escasa y que, por tanto, tiene un gran potencial de crecimiento en vista del aumento de la demanda. Las empresas más activas durante los últimos años han sido Bouygues, Arcona, Indexa, Neinver, Detea y Riofisa.

Alquileres.- Uno de los elementos clave dentro de la evolución de los parques de medianas es el contrato de arrendamiento. Cuando se empezó a desarrollar este segmento, los contratos eran de larga duración, sin posibilidad de revisión de renta a niveles de mercado y con algunos impuestos, como el IBI, no recuperables para el inquilino mediante los gastos de comunidad. Pero, poco a poco, los promotores, en vista de la importancia que tiene el contrato de arrendamiento para los inversores, han ido introduciendo cláusulas que permitan cierto crecimiento de la renta en un plazo razonable. En los últimos proyectos, la duración inicial de los contratos se limita a 5 ó 10 años, y se establecen revisiones al final de este periodo, lo que permite beneficiarse del crecimiento de las rentas.

Por otro lado, los gastos de comunidad son sensiblemente inferiores al nivel de gastos en centros comerciales, por lo que los operadores aceptan pagar todas estas contribuciones, incluido el IBI, sin que se produzcan mermas significativas en el nivel de ingresos brutos del parque.

En cuanto al volumen de transacciones de medianas superficies, mientras que desde el año 1998 ha representado únicamente el 7,5% del total del sector de retail, con 352 millones de euros, en los próximos tres años se alcanzarán, según las previsiones, los 860 millones de euros, pasando a representar el 30% de las transacciones anuales del mercado comercial.

Limitaciones legislativas.- La expansión de las medianas superficies se encuentra limitada por las restricciones legislativas que hacen referencia a la concesión de licencias comerciales en todas las comunidades autónomas. En algunas de ellas, como Cataluña, esta normativa está dando lugar a que el número de nuevos proyectos sea inexistente, debido a la extrema dificultad de conseguir la autorización correspondiente.

Las restricciones de licencias afectan especialmente a los establecimientos de más de 2.000 metros cuadrados y las comunidades en las que resulta más complicado abrir este tipo de superficies son, además de Cataluña, Andalucía, Asturias y Baleares, donde se exigen, además, grandes tasas. Ante esta situación, tanto los promotores como los operadores que ocupan los locales en estas regiones han empezado a recurrir a métodos como la reutilización de las entreplantas, la adaptación de algunos de sus formatos a locales de menor tamaño o la integración de las medianas dentro de centros o parques comerciales, además de la más habitual complementariedad con complejos de ocio o con instalaciones deportivas.

Las rentas, en aumento.- Desde el año 1999, las rentas prime de las medianas superficies han experimentado subidas anuales de entre el 10% y el 20%. Los mayores aumentos se han producido durante los años 2000, 2001 y 2004, en los que el precio medio de alquiler en las zonas prime se ha situado en la banda de los 18 a 21 euros por metro cuadrado al mes, en Madrid y Barcelona.

En el caso de que los parques en los que se ubican las medianas no cuenten con una locomotora rentable, uno de los factores que más influyen en el éxito de este tipo de inmuebles, o tengan una área de influencia más reducida, la renta prime sería de entre 14 y 16 euros por metro cuadrado al mes. Y si la mediana superficie se encuentra en un parque o complejo de ámbito provincial, la renta si situaría entre los 8 y los 12 euros el metro cuadrado.

Si se compara el mercado español con el resto de Europa, el recorrido de las rentas ha sido similar al que se ha experimentado en otros países, como Francia e Italia, situándose por encima de Portugal, de Alemania y de los países del Este.

Las previsiones apuntan, según Jones Lang LaSalle, a que la tendencia de las rentas será creciente, aunque las subidas anuales serán menores, situándose en torno al 5% hasta 2006.