Una reforma del mercado hipotecario impulsaría la actividad empresarial

Pablo Sola
Madrid

El fuerte incremento del valor de la vivienda en España a lo largo de los últimos años debería ser aprovechado por el conjunto de la sociedad para impulsar el resto de las actividades económicas, según ha afirmado Fernando P. Méndez, presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, durante la celebración de la mesa redonda “Paradojas sobre el derecho a la vivienda”, organizada por la Unión Profesional.

La vivienda tiene dos funciones básicas: la de refugio y la de activo financiero. “En los países desarrollados, la segunda función alcanza un alto grado de utilización, como en Estados Unidos, donde el 80% de los recursos con los que se inicia una actividad empresarial o profesional se obtiene hipotecando la propia casa. Por lo que, mientras más alto sea su precio, mejor, porque permite la obtención de más recursos”, asegura Méndez.

Sin embargo, la legislación hipotecaria española no facilita este tipo de financiación empresarial. “Los mismos analistas internacionales que califican el sistema financiero español como uno de los más eficientes de Europa, lo sitúan entre los peor posicionados de cara a desarrollar nuevos productos y atender a finalidades distintas a la promoción y adquisición de viviendas”, afirma Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española. “Para poder desarrollar estas actividades habría que modificar todo el esquema hipotecario”, añade Mayayo.

De hecho, únicamente se han registrado 59 hipotecas para financiar otras actividades en lo que va de año, por un importe casi simbólico de 188.000 euros. “Se trata de hipotecas cambiarias de dudosa reputación, que solicitan personas que necesitan urgentemente dinero, emiten unas letras de cambio y ofrecen su casa como aval complementario al que ya de por si tienen las letras”, explica Juan Bolás, presidente del Consejo General del Notariado y del recién creado Observatorio de la Vivienda.

Los tipos variables como freno.- Los expertos también quieren alejar el miedo a una posible subida de los tipos de interés en España, un país en el que tan sólo el 2,05% del total de los préstamos es a tipo fijo y el resto a variable. “Lejos de ser un factor de inestabilidad económica, hay que verlo como lo contrario, ya que una subida brusca tendría una repercusión política directa, por lo que hace que el Gobierno tenga más cuidado en plantearse una subida de tipos”, asegura el presidente de los registradores.

En cualquier caso, el volumen de crédito global para la compra de una vivienda aumentó un 24,8% en agosto y alcanza los 541.000 millones, la tasa de aumento más alta desde 1990. El director del Fondo Monetario Internacional y ex ministro de Economía de España, Rodrigo Rato, ha advertido de que los altos precios de la vivienda en algunos países de la eurozona constituyen un claro riesgo para el crecimiento económico. “Es normal que los órganos garantes de la economía nacional e internacional adviertan de estos riesgos, es su papel, pero no existe ni peligro real, ni un problema”, añade Méndez.

Soluciones para el acceso.- En cuanto al problema del acceso a la vivienda, Méndez asegura que no se trata de resucitar la vivienda protegida en España, sino de desarrollar fórmulas de promoción pública y privada que faciliten esa accesibilidad. Entre esas fórmulas está la del contrato de leasing inmobiliario o el alquiler con opción a compra de una vivienda, una fórmula no desarrollada en nuestro país, a diferencia del leasing mobiliario, y que necesitaría un tratamiento fiscal adecuado para que se llevase a cabo por empresas privadas.

Igualmente, propone que se legisle el derecho de superficie para la vivienda. Este es un derecho de concesión en el que se adquiere el vuelo (lo edificado) pero no el suelo, quedando éste en manos del ayuntamiento y el vuelo en manos del propietario durante un máximo de 99 años. “Durante el Gobierno de Margaret Tatcher en el Reino Unido se puso en marcha esta iniciativa en Londres y se consiguieron bajadas de precios de hasta el 25%”, recuerda Méndez.

Por otro lado, el presidente de los registradores de la propiedad recomienda la creación de un mercado de tanteo y retracto para evitar el fraude en la VPO, en el que no sólo el ayuntamiento pueda ejercerlo, sino que cualquiera que quiera lo haga. Al respecto, Juan Bolás, propone que exista un derecho de tanteo y retracto fiscal para obligar a los compradores a inscribir las viviendas por su valor real. “En España nadie dice el precio real por el que compra, generando mucho flujo de dinero negro. En Francia eso no ocurre, porque los ayuntamientos pueden quedarse con la vivienda”, afirma Bolás.
“Desde luego, la repercusión del dinero opaco en la subida del precio de la vivienda en los últimos años ha sido muy grande, según ha constatado un estudio de la Universidad Carlos III encargado por el Colegio”, afirma Méndez.

Políticas de alquiler.- Para el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, Ricardo Aroca, uno de los grandes retos para atenuar el problema de la vivienda es una política que impulse el alquiler y que empuje a los grandes operadores inmobiliarios a que entren en este mercado. “No podemos seguir asumiendo el tópico de que en España no hay cultura de alquilar y sí de comprar”, señala Jesús Leal Maldonado, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid. “Lo que ha existido en España es una política que desde los años 60 ha venido impulsando la compra frente a otras opciones”, añade Leal.

Respecto a esto, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ha anunciado que el Gobierno tiene intención de modificar la estructura de los incentivos fiscales a la compra de vivienda durante el próximo año, en el marco de la reforma del IRPF, aunque sin especificar si se reducirán o ampliarán las actuales desgravaciones.

Lo que más interesa en estos momentos a Trujillo es poner en marcha su Plan de Choque de promoción de las viviendas en alquiler que cuenta, entre otra medidas, con poner en el mercado unos tres millones de pisos vacíos que la ministra ha calculado que existen en España. “Este es otro de los tópicos erróneos de nuestro país”, afirma Leal. “Hace cinco años realizamos una encuesta en la que se llegó a la conclusión de que había un 13,5% de viviendas vacías, de las que sólo un tercio estaba realmente vacía y contra las cuales no se puede actuar”, continúa el catedrático.

La salud del sector.- También la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) ha querido aportar su granito de arena al problema del acceso a la vivienda. Así, el secretario general de la asociación, Manuel Martí, propone que los padres puedan abrir cuentas de ahorro vivienda a sus hijos, para que éstos tengan ahorros suficientes para comprar una casa cuando se independicen. “El plazo actual de cuatro años no tiene justificación ninguna”, asegura Martí.

Los responsables de la APCE confirman que, después de varios años de crecimiento económico del sector, se está detectando un enfriamiento y, la presidenta de Banesto, Ana Patricia Botín, ha ratificado esta desaceleración al asegurar que de las casi 700.000 viviendas que se construyeron el pasado año se pasará a 550.000 en el presente ejercicio.

Los promotores han pedido al Gobierno que no utilice la política de vivienda protegida para presionar a la baja los precios. Las últimas medidas tomadas al respecto por el Ejecutivo han sido la de elevar un 32,9% el gasto destinado a vivienda dentro de los Presupuestos Generales del Estado, siendo la partida que más ha crecido, y la de aumentar un 87% las ayudas a jóvenes para pagar la entrada de un piso, a lo que se destinarán 348,70 millones, un 40% del presupuesto total del Ministerio de Vivienda, que en 2005 asciende a 870,90 millones de euros.

En cualquier caso, el último informe del Banco de España asegura que la edificación residencial en nuestro país mantiene el empuje de trimestres anteriores y, según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, la cifra de visados de nuevas viviendas en España ha aumentado un 14,1% de junio a junio y se mantendrá ese ritmo de crecimiento.