Rehabilitar un edificio puede costar el doble que construir uno nuevo

Pablo Sola
Madrid

El proceso de rehabilitación de un edificio puede llegar a durar el doble que el de un inmueble de obra nueva. De hecho, si un edificio de nueva construcción se levanta en 18 meses de media, un proyecto de rehabilitación integral tiene una duración de entre 24 y 36 meses. “Lo peor es la incertidumbre”, dice Bruno Rabassa, director de desarrollo de Petrus. “Cuando compras el edificio no sabes en qué estado está, por lo que, a priori, no sabes cuánto te va a costar la rehabilitación de la estructura”, añade.

Pero los profesionales de este sector dejan bien claro que rehabilitar integralmente un edificio es muy diferente de la rehabilitación de la fachada, lo que Carlos Pueyo, director territorial de la zona noreste de Argos, califica como un simple “lavado de cara”.
“Cuando hablamos de rehabilitación integral -explica Antoni Beguer, director del departamento técnico de Restaura- hacemos referencia a una actuación que afecta a tantos elementos de la edificación como se considere necesario para subsanar las deficiencias que el paso del tiempo ha producido y también adecuarlo a las necesidades de habitabilidad actuales”.

Esto convierte la obra en algo realmente complejo, ya que, al proceder a reforzar la cimentación, los técnicos deben contar con el estado de los inmuebles vecinos. “Hay veces que nos hemos encontrado que los cimientos del edificio colindante están debajo del que vamos a rehabilitar”, cuenta Rabassa. También ocurre que estas actuaciones se realizan en edificios habitados total o parcialmente, “eso conlleva un compresible trastorno para los ocupantes”, dice Beguer. En el caso de la rehabilitación de un centro comercial, el director de Argos recuerda que tuvieron que trabajar durante ocho meses en horario nocturno, ajustándose a la sesión de madrugada de los cines.

Los problemas son numerosos y variados, pero el que más quejas provoca en los especialistas de este ámbito de la construcción es el vacío legal que existe. “La normativa vigente por obra nueva no siempre se puede aplicar a la rehabilitación, lo que conlleva algunas dudas e inconvenientes a la hora de obtener licencia de obras”, analizan desde Restaura.

Apoyo institucional.- Bruno Rabassa cree que los ayuntamientos de Madrid y Barcelona están más sensibilizados desde hace unos años por la falta de suelo en zonas urbanas y cada vez favorecen más la rehabilitación y cuentan con un equipo que supervisa las obras. “Aún así, en Madrid se dan situaciones curiosas, como que sea mejor reforzar la estructura que tirarla y construirla nueva, ya que de esta manera pierdes metros cuadrados edificables”, dice el especialista de Petrus.

La razón es que el PGOU de Madrid contempla que si se rehabilita alguno de los edificios de la manzana es obligatorio que se construya el patio de manzana, limitando el fondo del edificio a 15 metros, “si antes tenías 20 metros has perdido mucha superficie y eso encarece la obra”, añade Rabassa.

La ley también determina los elementos que están protegidos dentro del inmueble, como puede ser un patio de luces que por sus dimensiones y elementos ornamentales de especial interés haya que conservar. “La escalera de la calle Fernando el Santo de Madrid, tuvimos que desmontarla, hacer un croquis, guardarla en un almacén y luego restaurarla”, cuentan desde Petrus.

El proceso de rehabilitación comienza con un vaciado del edificio y el posterior estudio de la estructura. En caso de encontrarla en muy mal estado hay que proceder a su derribo y entran en juego los arquitectos, pero si se decide mantenerla son los ingenieros los que proceden a los cálculos. Después, se elabora el proyecto arquitectónico, se solicitan licencias y se ejecutan las obras.
“Una de las primeras actuaciones es la elaboración de un informe técnico, que tiene como parte fundamental el levantamiento de planos”, explica Antoni Beguer. “Los planos originales no son fáciles de localizar en el archivo histórico si tienen más de 150 años. Además, con los instrumentos de medición de entonces, si aparecen, no son muy fiables”, apostilla Rabassa.

Ciudades rehabilitables.- En estos momentos todas las ciudades con cierta dimensión en España son susceptibles de iniciar importantes procesos de rehabilitación en sus cascos urbanos. Restaura ha actuado en Sevilla y Granada, aparte de en Madrid y Barcelona, y destacan San Sebastián como importante mercado.

Los profesionales de Argos prefieren hablar de necesidades concretas de las ciudades más que de los centros urbanos en sí, ya que “las motivaciones para transformar edificios de viviendas en oficinas, éstas en viviendas, o el caso aparte de los centros comerciales, donde influyen mucho los cambios de los hábitos de consumo, no son las mismas y depende de la disponibilidad de cada producto en cada lugar”, dice Pueyo.