España gana peso en el sector industrial europeo, que empieza a superar la crisis

Mónica Figueres.

Madrid

“España goza de buena salud en el sector logístico e industrial dentro del mercado global Europeo”. Al menos eso es lo que opina Gonzalo Saúco, director de Industrial de la consultora Aguirre Newman en Madrid. Los fondos de inversión internacionales están llegando a la Península Ibérica para invertir en este sector, e incluso empresas que se dedicaban únicamente a promoción residencial empiezan a desarrollar naves pequeñas.

España ocupa la duodécima posición en el ranking de los mejores países europeos para implantar una plataforma logística o cualquier otro inmueble relacionado con el transporte o el almacenaje de mercancías, según los datos publicados por la consultora internacional Cushman & Wakefield Healey & Baker en su informe European Distribution Report. Esto significa que todavía está lejos del podium, a pesar de estar pasando por un momento de crecimiento gradual. 2003 ha sido un buen ejercicio para el sector y, por el momento, 2004 sigue la misma línea, lo que supondrá probablemente una ligera subida en la clasificación europea a finales de año.

Entre los aspectos más valorados de España se encuentra la bolsa de suelo disponible, donde comparte la primera plaza con Alemania, Holanda y Rusia. Los costes laborales son otro de sus puntos fuertes, ocupando la sexta posición en este aspecto. Destaca también la competitividad en cuanto al volumen de carga transportada por carretera y mar.

¿Cuáles son, entonces, los puntos débiles? Lo que más llama la atención es el alto precio del suelo, que sitúa a España en la última posición de la lista, pero tampoco ayuda el alto grado de congestión del tráfico y su poca accesibilidad a los principales centros de distribución de la Unión Europea por razones geográficas. Aún así, el puerto de Barcelona está considerado el principal punto de entrada del tráfico de mercancías procedentes de Asia y, en vista del crecimiento que están experimentando las economías de muchos países asiáticos, es previsible que se busque una ampliación y una mejora de las instalaciones logísticas e industriales, no sólo de Cataluña, sino también de las ciudades con puertos grandes en comunidades cercanas, como Valencia.

El sector industrial en Europa.- La evolución del mercado inmobiliario logístico e industrial está estrechamente ligada al desarrollo de la actividad manufacturera. En Europa Occidental, la producción industrial está reduciendo su importancia debido, fundamentalmente, a la gran competencia de mercados como el asiático, lo que está provocando una transformación estructural que afecta, como cabe esperar, a los inmuebles.

Una de las primeras consecuencias de esta situación es que, por un lado, el espacio para almacenar productos acabados fabricados en el extranjero y que se encuentran en tránsito está creciendo y, por otro, el espacio de almacén para las materias primas, está en declive. La superficie industrial se utiliza cada vez más para actividades orientadas a servicios, lo que se compatibiliza con el refuerzo, por parte de las cadenas de suministros, de las instalaciones destinadas a logística.

Los principales mercados de Europa se encuentran en áreas de gran población, como París, en Francia; Düsseldorf, Colonia y Essen, en Alemania; Londres, Birminghan y Manchester, en Gran Bretaña; Milán y Turín, en Italia; y Madrid y Barcelona, en España. Pero incluso entre estos núcleos poblacionales existen grandes diferencias, como reflejan las cifras de stock industrial construido: 55 millones de metros cuadrados en París Ille de France, frente a los 23 millones de metros cuadrados que suman Madrid y Barcelona (20 millones y 12 millones, respectivamente).

Según las previsiones realizadas por King Sturge, el crecimiento económico de Europa está empezando a mejorar tras los débiles resultados obtenidos progresivamente desde el año 2001. El pronóstico de crecimiento para 2004 se sitúa en el 1,7%, lo que supone un 1,5% más que en el pasado año.

Entre los países con un crecimiento más rápido se encuentran Grecia, Irlanda, España y Reino Unido, mientras que los que más están sufriendo la ‘crisis’ del sector industrial son Países Bajos, Alemania, Suiza y Austria. Además, habrá que tener en cuenta el desarrollo de esta actividad en los nuevos miembros de la Unión Europea, ya que Polonia, Hungría, República Checa y Rumanía tendrán un crecimiento del producto interior bruto (PIB) durante los próximos tres años superior al 4%.

Demanda de espacio industrial.- La demanda para la ocupación de espacios industriales construidos está siendo, durante los últimos años y en la mayor parte de la UE, débil o moderada, aunque varía según el tipo de superficie industrial. El número de desarrollos de nuevas superficies es bajo en Alemania, Países Bajos, Bélgica, Suiza, Dinamarca e Irlanda, mientras que en Europa Central se mantiene moderado.

Desocupación.- La media del stock industrial en Europa, según los datos de la consultora King Sturge, se sitúa en el 6,3%. Esta cifra es relativamente baja para esta etapa del ciclo económico, especialmente si se compara con el mercado de oficinas, donde las tasas de desocupación se sitúan por encima del 10% en muchas ciudades europeas. Además, gran parte del espacio desocupado se encuentra en naves industriales antiguas que no satisfacen los requisitos de la demanda, uno de los mayores ‘males’ de este sector. Se estima que, de todo el suelo desocupado, no llega al 20% el porcentaje de inmuebles de nueva construcción.

El stock industrial en las áreas metropolitanas de Europa es menos cuanto más cerca está del centro de la ciudad. Esto se debe a que el suelo cercano al núcleo urbano está empezando a desaparecer en favor de usos de mayor valor y rentabilidad, como el residencial, comercial, de ocio y oficinas, y, además, cada vez hay menos focos de desarrollo disponibles como consecuencia del mayor rigor de los controles de la planificación.

Evolución de las rentas.- La media de los alquileres industriales en las áreas metropolitanas de Europa Occidental ha caído un 4% durante el pasado año. Sin embargo, se han dado algunos movimientos significativos que no entran dentro de este comportamiento general. Los alquileres de primer nivel se han encarecido en regiones de Francia e Italia, como Marsella, Estrasburgo y Turín, con una subida del 8%, o Rotterdam, con el 7%. A pesar de la bajada generalizada de 2002 y 2003, durante los últimos cinco años, los alquileres de primer nivel en la zona occidental han subido un 19%.

Lo más caro.- Las áreas más caras para alquilar una nave industrial que cumpla los requisitos más exigentes están localizadas en Reino Unido, Irlanda, Suiza y Países Bajos. En el extremo opuesto de la lista se encuentran Italia, Bélgica, Francia y Europa Central. Para Europa Occidental el precio de arrendamiento medio en inmuebles de primer nivel es de 85 euros el metro cuadrado al año, siendo Londres la ciudad más cara, con 168 euros, y Lieja la más barata, con 35 euros el metro cuadrado. En general, se puede decir que los precios son más altos en las zonas más pobladas. En estas regiones, la oferta de suelo de uso industrial está estrictamente controlada por las autoridades y su valor puede elevarse si los promotores, una vez obtenidos los permisos de planificación necesarios, utilizan ese suelo para usos alternativos de valor superior.

En Europa Central la situación es más preocupante. La media de las rentas industriales de primer nivel por regiones ha caído un 14% durante el pasado año y un 19% en los últimos cinco años, como consecuencia del importante desarrollo de renovación y de creación de nuevas promociones que ha experimentado el sector y que ha dado lugar a un exceso de oferta. Durante 2003, los alquileres de inmuebles de primer nivel bajaron en Varsovia un 33%, en Budapest un 19% y en Praga un 5%. Es especialmente significativo el caso de la capital polaca, donde los precios cayeron un 50% desde el año 1998 debido, fundamentalmente, a que, desde la década de los 90, las rentas se calculan en dólares americanos, en lugar de en euros.

Previsiones positivas.- Según el análisis realizado por King Sturge, la demanda de ocupación puede aumentar gradualmente en 2004, si mejora el crecimiento de la economía europea, algo que por el momento parece más bien difícil y lento. También es posible que este impulso, que podría comenzar a finales del presente ejercicio, aumente durante el próximo año, de modo que en 2005 la demanda de ocupación crecería significativamente con respecto a la actual.

Durante los últimos años, la demanda de ocupación ha sido muy baja, en parte porque los inquilinos estaban poco dispuestos a tomar decisiones relacionadas con cambios de ubicación en un momento en el que los pronósticos económicos eran inciertos. Con los signos de recuperación del marco económico y la mejora de la confianza en la economía, estas empresas que estaban aplazando decisiones podrían empezar a buscar este espacio industrial desocupado. Con el aumento de la demanda, la primera consecuencia sería, además de la subida de los precios, el crecimiento de la actividad de desarrollo de nuevos espacios industriales.

Desde el punto de vista de la inversión, todo apunta a que el peor momento de este ciclo ha pasado ya, por lo que la reanudación del crecimiento de los alquileres industriales aumentará la rentabilidad a medio plazo e impulsará la inversión. Según las previsiones de las consultoras, 2004 y 2005 serán años de estabilización en las rentabilidades y será en 2006 cuando se alcance una seguridad que realmente ofrezca confianza a los inversores.