Bruselas y Madrid lideran el crecimiento del mercado de oficinas en la Unión Europea

Mónica Figueres.

Bruselas

El fortalecimiento de la unificación de Europa, que cada año va constituyéndose como un grupo más sólido, está dando lugar a un importante crecimiento del mercado de oficinas en Bruselas, como capital de la Unión. A pesar de que la situación del sector no atravesó un momento boyante durante 2003 en las grandes ciudades, como Londres o París, continuando con la línea decreciente de los últimos años, la ciudad belga es una de las que menos afectada se está viendo por la bajada de este mercado.

Para poder ‘estar a la altura’ de las necesidades de las empresas e instituciones internacionales interesadas en instalarse en la capital europea, Bruselas se ha propuesto crear un marco adecuado que se caracterice por una fácil accesibilidad al mercado, infraestructuras de transporte internacional, cualificación de los empleados, variedad de lenguajes (el 100% de los ciudadanos son bilingües) y telecomunicaciones.

Uno de los factores que dan estabilidad al mercado de oficinas en la ciudad es la fuerte presencia de organismos públicos. Actualmente, casi la mitad de los inmuebles de este tipo están ocupados por instituciones públicas, tanto nacionales, como capital de Bélgica y centro de negocios de Flandes, como internacionales. La buena marcha del sector continuará, según las previsiones, durante 2004 gracias precisamente al gran número de operaciones que están en marcha por parte de organismos públicos internacionales.

Según los responsables de Cushman & Wakefield Healey & Baker en Bruselas, uno de los aspectos que más destacan en cuanto a la presencia internacional del sector público en la capital europea es la gran cantidad de instituciones regionales que tienen allí centros de trabajo. Philippe Hurt, director de inversión de la consultora, opina que “el futuro de la Unión Europea pasa por la actuación conjunta de todos los países miembros, pero con una significativa presencia de las regiones más productivas”. La zona con mayor participación en la capital de la UE, en términos de volumen de ocupación, es el Principado de Asturias, seguida por Land Baden Wuttemberg (región alemana).

En términos comparativos, Bruselas es la única ciudad europea cuyas rentas subieron más del 5% durante 2003. La situación en el resto de los países de la Unión es diversa, pero domina una tónica general de crecimiento negativo en las grandes metrópolis, como Londres, París o Madrid. Aún así, la capital británica sigue liderando los niveles de renta en los distritos de negocios, con una media de 998 euros el metros cuadrado, una cifra que, sin duda, contrasta con la de ciudades como Franfurt, con 444 euros, Madrid, donde la media se sitúa en 336 euros, o Bruselas, con 275 euros. Los motivos son básicamente históricos, ya que en Londres y París, que son las que ocupan las primeras posiciones, los centros de negocios llevan más tiempo desarrollandose y están más consolidados.

El ranking europeo.- Londres, París y Franfurt, como ciudades históricas, siguen acaparando el mayor número de operaciones en el sector inmobiliario de oficinas, impulsando un importante movimiento de flujo económico. Pero gracias a la evolución de otras cuatro ciudades, Bruselas, Amsterdam, Madrid y Barcelona, se está ampliando este núcleo fuerte de centros internacionales de negocios hacia un grupo de siete puntos estratégicos en la UE.

La reactivación de la economía en el último trimestre de 2003 dio lugar a un ascenso de la actividad inmobiliaria en algunos países europeos, aunque este clima de mejora no ha repercutido en las tasas de desocupación, que siguen siendo, en algunos casos, preocupantes.

La superficie disponible en los países de la Europa de los 15 sigue subiendo, mientras que en los nuevos miembros la demanda empieza a situarse por encima de la oferta que se considera ‘adecuada’, lo que trae como consecuencia una subida de los precios y una activación del mercado. Aún así, ni siquiera las ciudades más importantes de Europa del Este son todavía comparables con estos centros de negocios históricos.

La inversión en el mercado de oficinas europeo, siguió bajando en 2003, con las excepciones ya citadas, y continuó con la línea decreciente que comenzó en el año 2000. El colapso de las oficinas de Londres ha acumulado el 75% del descenso, mientras que en ciudades alemanas como Franfurt o Berlín, donde la crisis económica estaba impidiendo el crecimiento, las tasas de rentabilidad ascendieron.

Las clave para que una empresa fije su punto de mira en un lugar o en otro, reside en las facilidades de comunicaciones, la relación precio/calidad de infraestructuras, las conexiones de transportes con otros países, la presencia de industrias de un sector determinado (en el caso de parques empresariales especializados) y la calidad del medio ambiente, entre otros.

Inversores en Europa.- El volumen de inversión en el mercado de oficinas durante 2003 ascendió a 2.000 millones de euros. Siguiendo la tendencia de los últimos años, la gran mayoría de este dinero procede de fondos alemanes, que acaparan el 40% del sector. Estos agentes económicos tienen una especial importancia en países como España y Bélgica. La entrada más fuerte en la actividad inversora es la de los irlandeses, que en apenas dos años han pasado de no estar valorados en estas ‘listas’, a ocupar una de las primeras posiciones junto a ingleses, franceses y alemanes. En cuanto a los inversores estadounidenses, su actividad en Europa se limita a Francia y a la Península Ibérica, ya que su ‘estrategia’ está centrada en adquirir empresas y no propiedades.

Las ciudades europeas más activas en cuanto a inversión en el sector inmobiliario de oficinas durante 2003 fueron Madrid y Bruselas, donde, según los datos de Atis Real Auguste-Thouard, la cifra total de inversión permaneció al alza. Madrid registró el mayor ratio de crecimiento de toda Europa, situándose en un 55% entre 2002 y 2003, lo que confirma el ascenso de este mercado, que ya experimentó un fuerte impulso en el año 2002.

Nuevos vs rehabilitados.- Los parques de oficinas de la mayoría de las ciudades de la Unión Europea tienen una característica en común: su avanzada edad. En los centros urbanos de las zonas más industrializadas, los edificios de negocios fueron construidos, como media, hace más de 30 años, cuando el desarrollo empresarial tuvo su punto más álgido. Esto ha dado lugar a que en los cascos históricos de estas grandes metrópolis se combinen antiguos inmuebles de oficinas, residenciales y comerciales. Por otro lado, con la construcción de nuevas áreas de negocio en las coronas metropolitanas, dotadas de todo tipo de servicios, son muchas las empresas que se han trasladado a este tipo de complejos.

Esta división de lugares, ofrece diversas posibilidades para desarrollar áreas empresariales y la decisión dependerá, entre otros factores, de la política urbanística de las autoridades de la localidad y de las características geográficas de cada sitio. En el caso de Bruselas, según explica Philippe Hurt, “se está optando por la renovación del parque de oficinas que se ha quedado anticuado”, especialmente en la zona del centro, donde se están instalando fundamentalmente embajadas, organismos empresariales de distintos países, como las cámaras de comercio, instituciones y representaciones en la UE.

Previsiones.- Según los expertos del sector, aunque el año 2004 será similar a 2003, en los próximos ejercicios el mercado de oficinas europeo se recuperará de su ‘crisis’. El interés tanto de las empresas como de los inversores por los nuevos estados miembros desplazará parte del flujo económico hacia los Países del Este, lo que dará también estabilidad a los 15.

Las rentas de Bruselas seguirán subiendo en la misma línea, y las de Londres empezarán a fortalecerse hasta llegar a una consolidación más estable en los años 2006 y 2007, creando un mercado internacional unificado en el que, además del núcleo fuerte de siete ciudades que hay actualmente, entren a formar parte algunas capitales como Varsovia, Praga y Budapest.