En 2003 la inversión en centros comerciales creció un 45% y se abrieron 42 nuevas superficies

Pablo Sola.

Madrid

No hace falta ser un experto para saber que el mercado de los centros comerciales vive un gran momento, basta con observar cómo surgen en todas las poblaciones españolas donde antes había un descampado, un solar o un viejo edificio que muchas veces acaban dando nombre al propio centro.

Durante 2003, el mercado de inversión batió todos los records en cuanto a volumen de operaciones, sumando 1.137 millones de euros, y superando en un 45% los 770 millones del año anterior.

“Los motivos han sido la gran fuerza de los inversores y la disponibilidad de producto”, afirma Steven Weaving, director de inversión y consultoría estratégica de retail de la consultora Jones Lang LaSalle.

Este aumento se ha visto favorecido en gran parte por la venta del portfolio de Carrefour por un volumen de 140 millones de euros, un 13% del mercado, y por la compra, por parte del grupo británico Pillar, de varias grandes superficies del promotor español Neinver, donde invirtió 117 millones.

“Además, hay que ver que se trata de un mercado más extensivo, no es como el de oficinas, que se reduce a Madrid y Barcelona. Se abren centros comerciales en todas las capitales de provincia”, dice Javier García-Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC).

De hecho, muchos inversores, observando la saturación de superficies comerciales en provincias como Asturias, Madrid, Málaga o La Rioja, todas con densidades por encima de los 300 metros cuadrados de superficie alquilable por cada 1.000 habitantes, superior a los 214 de la media española, han optado por invertir en centros más pequeños, situados en capitales de provincia secundarias y menos saturados.

Ese es el caso de Forum León, construido por AM Multi Development Corporation en la capital leonesa para el fondo alemán CGI, que lo compró sobre plano, un caso extraño en el mercado de centros comerciales pero que deja ver su estabilidad por el mayor riesgo que esta operación conlleva.

“La mayoría de los inversores está interesados en comprar centros grandes, por encima de los 40.000 metros cuadrados, pero es difícil encontrarlos en España”, explica Weaving.

En 2003, se realizaron 25 transacciones, de las que un 27% fueron de centros regionales (aquellos de más de 40.000 metros cuadrados), un 34% de centros grandes (entre 25.000 y 40.000 metros), y un 9% de complejos pequeños. Los inversores más activos fueron los promotores españoles, destacando Metrovacesa y los fondos alemanes.

Respecto a las condiciones que busca el inversor, normalmente lo quiere alquilado y con control total del centro. “No gusta mucho la comunidad de propietarios y, contando con que los hipermercados suelen tener un 23%, el comprador prefiere tener el resto”, comenta Weaving.

Las rentabilidades para centros comerciales prime en Madrid y Barcelona se sitúan en una banda entre el 6% y el 6,75%, pudiendo ser inferiores para las mejores ubicaciones en ambas ciudades. En localidades más secundarias, la rentabilidad se encuentra entre el 7% y el 8%.

¿Y para 2004? “El mercado será más duro, ya que habrá una menor atracción para los inversores. La recuperación del mercado de oficinas y la oferta del este de Europa, con mejores rentabilidades que España, harán que no se vuelvan a batir records”, pronostica el experto de Jones Lang LaSalle.

Los nuevos centros.- Otro símbolo de la fuerza de este mercado es el aspecto “clónico” que tienen tanto los nuevos centros comerciales como los que se rehabilitan. “Nosotros estamos intentando atraer nuevas incorporaciones, como GAP y muchas otras que existen. Hay muchísimas marcas por traer”, dice Luis Iñiguez, director de la división de retail de Jones Lang LaSalle.

El año pasado se abrieron 42 nuevas superficies comerciales en España y se realizaron 11 ampliaciones, un 32% más que en 2002. Así, la superficie total inaugurada se incrementó un 19%, con 1.120.000 metros cuadrados más, 970.000 de centros nuevos y 150.000 de segundas fases. Tras este ejercicio de aperturas, nuestro país tiene 9,144.432 metros cuadrados, un 14% más que en 2002, distribuidos en 428 centros mayores de 5.000 metros cuadrados.

“La composición de los centros comerciales es un reflejo de la vida social, por ello cuentan con locales de comercio, de moda y de ocio. La tendencia es ofrecer de todo y ser completos”, comenta García-Renedo.

Aunque los establecimientos de alimentación son un pilar importante en los centros comerciales, los analistas de Jones Lang LaSalle han detectado que son cada vez más escasas las licencias para hipermercados.

En cuanto a los cines, depende de la operadora, ya que la volatilidad de estos establecimientos es alta. “Existen muchos cambios de operadores y siempre es preferible un inquilino de carácter internacional que regional o nacional”, afirma Weaving. “La tendencia en 2004 será de entre un 10% y un 15% menos de salas de cine en los centros, ya que, cuando un complejo tiene más del 25% o el 30% de establecimientos de ocio, no gusta a los inversores”, añade.

Madrid fue la comunidad autónoma que más superficie comercial abrió en 2003, con un 18,8% del total, seguida de la Comunidad Valenciana, Andalucía, Canarias y el País Vasco. De este modo, las regiones con mayor superficie bruta alquilable continúan siendo Madrid, con un 22%; Andalucía, con el 15,4%; Cataluña, con el 12,1%; y la Comunidad Valenciana, con el 11,6%.

“Está claro que la apertura de Xanadú, con más de 130.000 metros cuadrados, ha cambiado el panorama y ha dado más metros a Madrid”, dice Iñiguez.

En cuanto a las rentas que pagan los inquilinos, en los centros comerciales prime de Madrid experimentaron un incremento del 20%, situándose en los 90 euros por metro cuadrado al mes, fundamentado en la escasez de producto, mientras que en Barcelona el aumento fue del 10%, hasta los 68 euros, aunque en algunos centros de la ciudad catalana bajaron debido a la fuerza del comercio de calle.

El éxito de las medianas superficies comerciales ha producido un incremento de sus rentas prime en las provincias de Madrid y Barcelona para las mejores localizaciones, que se establece en un 20% y un 5%, respectivamente.

Los locales comerciales en calle situados en zona prime, continúan siendo escasos y sufriendo traspasos millonarios, lo que hace difícil calcular la renta real que, en cualquier caso, se estima en un incremento del 10% en Madrid y del 8% en Barcelona. “El centro comercial de Príncipe Pío, en Madrid, será uno de los que tenga que competir con el comercio de calle, en concreto de la calle Princesa”, dice Iñiguez.

Si bien hay provincias con cierta saturación, donde algún centro tendrá que cerrar, advierten los expertos, aún existe mucho margen de negocio y de nuevos proyectos en provincias con densidades de entre 151 y 213 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes.