Residencias para mayores, un negocio para profesionales con rentabilidades a largo plazo

Gema Fernández
Madrid

El sector residencial para mayores ofrece “grandes posibilidades” a las empresas inmobiliarias, según un estudio realizado recientemente por el grupo Júbilo. Las promotoras son capaces de asumir la inversión que supone la construcción y después pueden llegar a acuerdos para la explotación de los centros, explica este informe.
Hace tres años, muchos vieron en afirmaciones como ésta la solución al posible estancamiento de mercados tradicionales como el de las oficinas, lo que provocó una avalancha inversora en proyectos de residencias para la llamada tercera edad.

Llega la desinversión.- “En los últimos años, las inversiones en proyectos de este tipo se estudian con más calma y moderación y se busca diversificar la actividad inmobiliaria hacia otros sectores, como el hotelero”, afirma Victoria Roa, directora de la división DACH (hoteles y residencias) de Nai Sol.
De hecho, ya se han dado casos de inmobiliarias y fondos de inversión que han abandonado esta parcela de mercado “porque las rentabilidades no son lo que esperaban”, asevera Raquel Fabregat, de la división de Inversión de Forcadell. “Hace tres o cuatro años se hablaba de rentabilidades en torno al 10% -dice Fabregat-, y ahora no llegan ni al 5,5%-6%”, concluye.
Actualmente, la rentabilidad para este tipo de proyectos se encuentra en torno al 6%. Y es que es la ocupación de los centros la que determina el ratio de beneficios. “Si no está por encima del 85% no será rentable”, explica José Antonio Trasancos, director general del grupo Ballesol para la zona centro. Y el plazo para alcanzar este porcentaje de ocupación, el llamado punto de equilibrio, se alcanza en un plazo de dos o tres años, según Trasancos.
A estos plazos hay que añadir que un proyecto de este tipo tarda entre 3,5 y 4 años en ver la luz.
El mayor problema es la dificultad de encontrar ubicaciones adecuadas en suelos dotacionales. “Existe poco suelo dotacional y se tiene que optar por adquirir otro tipo de terrenos urbanos que son más caros”, explica Roa. La variedad de normativas autonómicas y municipales en cuanto a la concesión de licencias es otra de las dificultades con las que se encuentra el promotor de un proyecto para mayores. Además de la falta de personal cualificado, añade Roa.
Un claro ejemplo de desinversión en este campo lo protagoniza Fadesa. El pasado mes de junio, la inmobiliaria de la familia Jove vendió al SCH un conjunto de activos inmobiliarios entre los que se encontraba algún inmueble de este tipo. Fuentes de la compañía gallega explican que ésta no tiene intención de seguir invirtiendo en residencias para mayores porque no le son rentables. Así, la estrategia patrimonial del grupo pasa ahora por la inversión en establecimientos hoteleros y campos de golf. Fadesa sólo mantiene en propiedad un complejo para la tercera edad en Palma de Mallorca.
Otras empresas de corte patrimonial, como Urbis, Metrovacesa o Sacyr Vallehermoso, e incluso Grupo Lar, continúan activas en este negocio, de una forma u otra.
Las alianzas estratégicas con gestoras especializadas en residencias para mayores es una de las fórmulas de negocio que más desarrollan actualmente las inmobiliarias. Consisten en convenios mediante los que la promotora arrienda el edificio a una gestora, llegando en algunos casos a participar en la gestión del centro. “Las gestoras son las que dan el know-how al proyecto”, asegura Trasancos.
Lo que ocurre es que hay escasez de gestoras especializadas, comenta Roa, lo que ralentiza el proceso. Y los proyectos que no cuentan con un buen gestor tienden a desaparecer, apunta Trasancos.

Centro tipo.- Las residencias para la tercera edad que se construyen hoy en día no tienen nada que ver con el concepto clásico de geriátrico. Tienen una media de 200 plazas, repartidas en no más de tres alturas. Normalmente, se construyen en los núcleos urbanos, salvo en el caso de la costa, donde se opta por la cercanía al mar.
Los complejos para válidos (personas autónomas, que no necesitan ningún tipo de ayuda externa), optan por ofrecer servicios añadidos que estimulen el cuerpo y la mente, como gimnasios, piscinas y salidas programadas al teatro, el cine, la ópera... Se trata de que el mayor se sienta “como en su casa”, explica el director general del grupo Ballesol para la zona centro.
En el caso de las personas que necesitan algún tipo de asistencia sanitaria, los centros apuestan por la funcionalidad, la luminosidad y las zonas verdes, como aspectos estéticos. También suelen ser de mayor tamaño porque acogen las consultas y al personal que presta los servicios sanitarios.
A juicio de todos los expertos, el futuro del sector residencial para los mayores pasa por la profesionalización y la especialización, por lo que, a medio plazo, surgirán nuevas alianzas entre gestoras y promotoras. Esto hará que las pequeñas residencias que aún existen vayan desapareciendo poco a poco.