El precio de alquiler de oficinas continúa bajando y disminuyen los metros cuadrados contratados

Pablo Sola
Madrid

Entre julio y septiembre de este año se han contratado en Madrid, entre oficinas y edificios high-tech, 146.000 metros cuadrados, un 36,46% menos que en el trimestre anterior. De todo modos, el acumulado de contratación en la capital ha alcanzado, a 30 de septiembre, los 509.500 metros cuadrados lo que elevaría las previsiones para todo el ejercicio a 650.000 metros cuadrados, dato similar al de 1998, año bien valorado.
En Barcelona, las vacaciones de verano y las compañías que han renegociado su contrato quedándose en el mismo edificio han hecho que la contratación haya descendido un 20,5%, situándose en los 41.590 metros cuadrados. Esto deja la contratación anual en torno a los 200.000 metros cuadrados, entre un 20% y un 30% menos que en el año 2002.

Bajada de precios.- Los precios máximos de alquiler se han reducido en Madrid una media del 3,5% respecto al segundo trimestre de 2003, cifra superior al 2,6% que descendieron el trimestre pasado; y entre un 3% y un 5% en Barcelona, también por encima del intervalo 2%-3% que bajaron entre abril y junio. En la capital catalana la renta máxima en la zona prime está en 274 euros por metro cuadrado, y en Madrid a 322. Así, la caída de los precios se ha acentuado ligeramente, sin llegar a niveles de 2002, y seguirán bajando hasta mediados de 2004, según el informe de oficinas de Jones Lang LaSalle.
“Las previsiones apuntan a una subida de precios de los alquileres de oficinas en la zona de negocios de Madrid y una bajada de los mismos en el exterior de la M-30”, afirma Alfonso Galobart, director del departamento de oficinas de CB Richard Ellis.
El factor determinate, según los expertos consultados, sigue siendo la oferta, que a principios de 2004 empezará a descender por el menor volumen de metros cuadrados de oficinas nuevas disponibles que saldrán al mercado en Madrid, ya que un 33% de la oferta futura para el año próximo será para ocupación propia y un 3% ya está pre-alquilado. “Las oscilaciones de la oferta dependen, sobre todo, de los metros cuadrados que los promotores sacan al mercado, no de las desinversiones”, ha dicho Víctor Fernández, socio director de Nai Sol.
En la actualidad, la inmensa mayoría de la oferta disponible es de obra nueva, siendo de hasta el 92% en algunas áreas. Sin embargo, Mercedes Geijó, directora del departamento de oficinas de Roan, está convencida de que “la oferta se va a mantener fuerte, ya que se van a lanzar al mercado tres o cuatro parques empresariales en Madrid y muchos metros de nueva construcción en el distrito barcelonés del 22@”.
La tasa de disponibilidad en la capital, del 7,04%, va a seguir aumentando hasta que durante la segunda mitad de 2004 alcance su cota máxima. A partir de ese momento comenzará a descender, siempre que se mantengan los niveles de contratación actuales. “Se están notando movimientos en el mercado. El inquilino que se quiere mover, lo quiere hacer ahora que hay mayor facilidad que la que habrá a mediados de 2004”, opina Gerardo Mochales, director de desarrollo de negocio de Aguirre Newman.
Pero la superficie disponible no cumple las expectativas de las empresas más grandes, de hecho, mientras que el trimestre pasado ya se decía que era difícil encontrar superficies disponibles de más de 4.000 metros cuadrados en el centro de negocios de Madrid, ahora ocurre lo mismo en el área secundaria de la capital.
La oferta disponible en Barcelona ha aumentado en casi 60.000 metros cuadrados, situándose actualmente en 332.000 metros cuadrados, lo que supone una tasa de disponibilidad media del 6,92%. Este fenómeno se explica con casos como los 30.000 metros cuadrados de la primera fase del World Trade Center Almeda Park en Cornellá, con sólo el 15% del edificio alquilado. Por lo que respecta a la oferta futura en esta ciudad, en el último trimestre del año está previsto que salgan al mercado cerca de 40.000 metros cuadrados.
La demanda en Madrid se va incrementando poco a poco. En Barcelona, entre julio y septiembre se han realizado 89 operaciones, manteniéndose, respecto al trimestre anterior, una superficie media contratada de 340 metros cuadrados. En este sentido, más del 70% de las operaciones realizadas se sitúan entre los 100 y los 500 metros cuadrados. Unicamente seis operaciones, un 7% del total, supera los 1.000 metros cuadrados.

Mercado de inversión.- Las cifras del mercado de inversión son confusas. Por un lado, la inversión a 30 de septiembre entre Madrid y Barcelona ha alcanzado los 2.006 millones de euros, un 8% más con respecto al año 2002. Pero comparando las cifras de inversión de este trimestre, 510 millones de euros, con la del trimestre pasado, 530 millones, la inversión ha caído en un 3,77%. Más aún, si se desglosan los números por ciudades, en Madrid se han invertido entre julio y septiembre 465 millones de euros, un 7% menos, y en cambio, en Barcelona se ha producido un incremento del 50% con respecto al trimestre anterior, pasando de 30 millones a 45.
La razón sigue siendo la misma, aunque los inversores continúan interesados en adquirir edificios de oficinas, el mercado no ofrece productos de calidad en ubicaciones consolidadas y con vencimiento de contratos a medio y corto plazo.
En Madrid, inversores extranjeros se están animando a comprar productos llave en mano que se terminen de construir, como mínimo, en 2005 y siempre que el promotor les garantice un nivel de renta por un tiempo suficiente para encontrar alquileres con precios en alza.
Es el inversor nacional el que domina el mercado madrileño, pues es el único dispuesto a asumir ciertos riesgos con la esperanza de que el mercado se recupere. En Barcelona, la situación es más compleja, en la medida en que no tiene tan claro que la tendencia de caída de rentas de alquiler vaya a cambiar en el medio plazo. Los inmuebles de la periferia no son siquiera considerados por los inversores por el riesgo que representa el mercado de alquileres en la zona.
Las rentabilidades, tras un segundo trimestre sin reajustes, han bajado ligeramente. En la capital fluctúan entre 5,75% y el 6% para los mejores edificios de la zona prime y para las secundarias se sitúan entre el 6,25% y el 6,5%. En las calles barcelonesas de paseo de Gracia y avenida Diagonal se han fijado en el 5,75%, y en la periferia de la ciudad se han mantenido entre el 7,25% y el 7,5%.