Los bajos tipos de interés mantienen fuerte la demanda de vivienda a pesar de los precios

Pablo Sola
Madrid

Una vez más todas la previsiones acerca de la evolución del sector residencial han fallado y tanto el número de viviendas iniciadas como el precio de las mismas ha continuado subiendo.
“Después de tres años con una oferta de vivienda al doble de lo habitual, unos tipos de interés hipotecarios bajos, a una media del 3%, y con una fuerte demanda ciudadana se esperaba que el año 2003 fuese más moderado en todos estos aspectos”, comenta José de Pablo, presidente de Sociedad de Tasación.
Sin embargo, en lo que va de año el precio de la vivienda ha subido un 15% respecto a 2002, y el número de viviendas nuevas que comenzaron a construirse en los cinco primeros meses de 2003 ha ascendido a 262.081 unidades, un 22,5% más que en el mismo periodo del pasado año.
Según el informe elaborado por La Caixa, “La expansión del mercado de la vivienda en los últimos años”, desde 1997 hasta el primer trimestre de 2003, la tasa de crecimiento del precio de la vivienda en España ha sido del 91%, tasa que se eleva hasta el 118% en el caso de Madrid y un 125% en Barcelona. ¿Qué está ocurriendo?
De Pablo se pregunta si parte de la demanda futura se habrá adelantado, ya que no es normal que se vayan a cumplir cuatro años con una producción de más de 500.000 viviendas al año. “Los factores explicativos de este fenómeno son la fuerza que aún presenta la economía y el fácil acceso al crédito hipotecario, ya que los tipos han seguido bajando”, afirma el presidente de Sociedad de Tasación. “Esto, unido a la caída del desempleo, ha dado sensación de seguridad a los ciudadanos a la hora de comprar”, concluye.

Los factores.- La Caixa resalta que, según el último Censo de Población y Viviendas de 2001 que ha elaborado el INE, en 30 años se ha doblado el parque de viviendas de nuestro país. Ya en 2001 existían más de 20,82 millones de viviendas, 3,62 millones más que las contabilizadas en 1991.
“La mayoría de estas viviendas han sido absorbidas por la demanda nacional”, asegura De Pablo. “El aumento de los salarios reales ha reforzado la capacidad de gasto, y la reducción de los tipos de interés ha hecho que la cuota mensual quedase igual o más baja que antes. Aunque haya que pagar durante más años, eso no parece importar al comprador”, añade.
La inversión extrajera ha alcanzado en 2002 los 6.043 millones de euros, lo que significa que se ha duplicado en los últimos tres años, aunque es una pequeña parte del volumen total. “El gasto en viviendas de países inversores como Alemania, con un crecimiento económico casi nulo, o Reino Unido, con un crecimiento no muy alto, no parece una de las causas de esta situación, al menos para tener en cuenta”, explica De Pablo.
Otro factor que sí ha influido es el de la compra de vivienda como inversión que, desde 2000, año en que la Bolsa comenzó a perder rentabilidad, ha representado el refugio del capital inversor.
El informe de La Caixa también refleja que la cuota de las viviendas secundarias ha aumentado un 13,7%, es decir, en 399.512 unidades en diez años, y el resto, que incluyen desocupadas y las destinadas a explotación turística, ha crecido un 26,8%.
Por zonas geográficas, lidera el boom inmobiliario Canarias, cuyo parque inmobiliario ha crecido en diez años un 41,4%, por el aumento demográfico y la explotación turística. Le siguen La Rioja, Madrid, Navarra y Cantabria, con un crecimiento del 30%.
La Caixa resalta, además, que la población comprendida entre los 25 y los 34 años, la de máxima probabilidad de formación de un hogar, superaba los 6,87 millones en 2001, lo que supone 908.240 personas más que en 1991.

Mayor valor.- Pero la subida de los precios de la vivienda también tiene su lado positivo, ya que ha impulsado la riqueza inmobiliaria de los hogares hasta ratios del 427% del producto interior bruto (PIB), según los datos del Banco de España referidos al último trimestre de 2002. En 1999, la riqueza inmobiliaria de los hogares se limitaba únicamente al 310,1% del PIB. Ahora, el crecimiento ha sido prácticamente paralelo al aumento de los precios de la vivienda, con tasas cercanas al 20% cada año.
Este fuerte e ininterrumpido aumento de la riqueza inmobiliaria de los hogares contrasta con el descenso de la riqueza financiera de las familias, que se ha visto limitada por el comportamiento de los mercados financieros, en especial la Bolsa, en los últimos años. Así, si la valoración de los activos financieros de las familias era del 132,7% del PIB en 1999, en el verano de 2002 había descendido hasta el 89,1% del PIB. Por tanto, el valor de los activos inmobiliarios ha compensado sobradamente la pérdida de riqueza registrada en materia financiera.
La rentabilidad anual de los activos inmobiliarios, contabilizando el alquiler y el precio de los inmuebles, crece ahora a una tasa interanual del 20,3%, incluyendo el primer trimestre de 2003, mientras que la Bolsa ha perdido un valor en los últimos 12 meses del 28,8%.
Pero este aumento del valor de los inmuebles no deja de ser riqueza estática, mientras que las familias necesitan liquidez para hacer frente a los préstamos. En este sentido, el endeudamiento familiar ha sido otro de los pilares sobre el que se ha apoyado el auge del mercado de la vivienda.
Según el Banco de España, el saldo vivo a 31 de marzo de 2003 destinado a financiación de la adquisición y rehabilitación de vivienda por parte de los hogares ascendía a 258.434 millones de euros, es decir, un 36,3% del PIB. Este porcentaje estaba en el 11,3% en 1990. Un vez más, la causa hay que buscarla en los bajos tipos de interés.
Pero, sin duda, la cifra más espectacular ha sido la calculada por el Ministerio de Fomento, según el cual el porcentaje del ingreso de un hogar destinado a pagar la anualidad de un crédito hipotecario por el 80% del precio de una vivienda de 80 metros cuadrados se ha situado en torno al 47% en el primer trimestre de 2003, lo que supone un aumento de más del 13% desde finales de los noventa.
Aunque las cotas actuales no llegan a los niveles de esfuerzo de la primera mitad de los noventa, cuando se requería más del 50% de los ingresos familiares para hacer frente a la compra, la cifra no deja por ello de ser preocupante.

Ayudas.- Ante esta situación, el Ministerio de Fomento ha reaccionado modificando el Plan de Vivienda 2002-2005 para extender las ayudas oficiales a la adquisición de viviendas a los pisos usados en las ciudades donde presentan un precio de venta superior al máximo establecido en el plan. Estas subvenciones podrán llegar hasta el 28%.
Fomento ha creado una nueva categoría de municipios que se sumará a las tres existentes, donde los compradores podrán acceder a ayudas públicas aunque el precio del piso supere el coste máximo de venta establecido por el Ministerio. En la actualidad, el precio máximo es de 1.389,57 euros por metro cuadrado en 44 municipios de Madrid, Barcelona y Baleares, que conforman el tipo A por tener los precios inmobiliarios más altos del país.
Además, la aplicación de bonificaciones fiscales compensa parte del esfuerzo económico y lo reduce del 47,1% al 39,4%, lo que quiere decir que Hacienda financia casi el 20% del esfuerzo hipotecario.
Otra posible medida a tomar es la que ha propuesto la Comisión Europea, que pretende reducir el IVA de las viviendas nuevas del 7% hasta el 5%. Unicamente los inmuebles con protección especial pagan un IVA reducido del 4%.

Europa.- Comparado con el entorno europeo, España ha sido el país que mayor subida de los precios ha registrado, con excepción de Irlanda, entre 1999 y 2002, ambos años incluidos, con un 43,2% de incremento. En el Reino Unido la subida real ha sido del 41,7%, en Holanda del 38,4% y la media de la Unión Europea ha llegado al 18,1%.
Pero la comparación europea también nos deja ver que existen topes para el alza de los precios, pues ya se han registrado algunas caídas reales del valor de las casas en los últimos años. En Alemania los precios bajaron un 0,5% en 2000, se estancaron en 2001 y cayeron un 1,4% en 2002. En Francia, los precios se reajustaron a la baja un 1,4% durante el primer trimestre de 2002. Y en Holanda, se ha producido un recorte del 1,2% en el precio, por vez primera este año.
De esta manera, volvemos a las previsiones para el futuro del sector, que, según el estudio del BBVA, pronostica una caída de la demanda de vivienda para 2004. La entidad bancaria se basa en que la bajada de los tipos de interés reales y el impulso de la reforma del IRPF, factores que están facilitando el aumento del gasto en este año, dejarán de tener un efecto acelerador sobre la actividad en 2004.
“Nada hace indicar que se vaya a producir una fuerte subida de los tipos que deba preocupar a aquellas personas que tienen que hacer frente a sus pagos”, sostiene, no obstante, José de Pablo.