La apuesta por la VPO tropieza con la restricción crediticia y la falta de suelo

La vivienda protegida es el sueño de muchos españoles, pero también de infinidad de promotoras, que ven en este producto una tabla de salvación ante el parón del mercado residencial. Paradójicamente, durante el primer trimestre del año la solicitud de visados cayó un 30% de media en España, según cifras del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos.

Este retroceso llama la atención, a la vista de las declaraciones públicas de diversas fuentes del sector. Así, a principios de año, el presidente del G-14, el lobby de grandes inmobiliarias, firmaba una declaración de intenciones con la FEMP, por la que esta institución se comprometía a fomentar la salida al mercado de suelos en los que promover nuevos hogares protegidos. Martín afirmaba que este acuerdo dinamizaba el sector en un "momento delicado".

Seis meses después del apretón de manos los resultados siguen sin verse debido a la lentitud propia del proceso urbanizador en España. Las empresas se muestran escépticas respecto a la utilidad a corto plazo de esta solución. "La vivienda protegida es un buen producto complementario para sortear el ajuste, pero el problema es que no hay suelo", informa Luis Martín de Prado, presidente de Larcovi. El responsable de Bitango, Jesús Rey, coincide con esta radiografía: "existe un mal generalizado en todo el país y es la falta de suelo para construir vivienda protegida. Los planes generales no se aprueban".

La situación es especialmente llamativa en regiones como Madrid, en donde cerca de una treintena de planes generales dormitan sobre la mesa de la consejera Beatriz Elorriaga, a la espera de su aprobación. Después de que la consejera estampe su firma en ellos, los promotores interesados tendrán que esperar entre tres y cinco años a que se lleve a cabo su desarrollo y urbanización.

Cambio de uso del suelo. Ante la falta de nuevo suelo para promover vivienda pública, las principales empresas del sector, que han amasado enormes carteras de suelo en los últimos años, estudian cómo utilizar ese patrimonio para desarrollar vivienda social. El asunto no deja de presentar problemas, ya que los precios que se han venido pagando por esos suelos durante los últimos años hacen que los precios de salida de los pisos se sitúen claramente por encima del precio establecido para el módulo.

En esta situación, algunas empresas se han acercado a la Administración para sondear la posibilidad de recalificar para vivienda pública parte de su suelo. Se trata de grandes empresas, que tienen muchas obras afectadas por el parón y que no dudan en utilizar sus equipos jurídico, técnico y de management. "Convencer a la Administración de que permita el cambio de uso es difícil. Es necesario moverse bien y tener buenos contactos", comenta Gonzalo Ortiz, presidente del portal inmobiliario Globaliza. Para Víctor Sola, director general de la promotora Adania, la dificultad no está tanto en la recalificación, que cree posible si las dos partes están de acuerdo, como en el encaje de los costes, ya que los precios que se han pagado por los suelos en los últimos años les incapacitan para ofrecer precios de vivienda social.

Ecos de la crisis en la VPO. La estrategia hacia la vivienda protegida tropieza con la incertidumbre del panorama actual. Y es que la crisis también comienza a afectar a un producto que hasta hace poco era el paradigma de la seguridad. Todos los pisos protegidos que se construían se repartían sin demora, gracias a listas bien nutridas de demandantes. Sin embargo, la situación ha cambiado de dos años a esta parte.

Jesús Rey confirma que "el mercado de vivienda social no tiene la misma alegría". Mientras algunas empresas afirman que no han experimentado problemas para vender sus promociones públicas, otras reconocen que "la gente se lo piensa más" y que incluso existen restos de promoción pública por vender.

Por otra parte, los demandantes de este tipo de productos están comenzando a sentir la sequía financiera, algo totalmente nuevo. Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) confirma que se han empezado a dar casos en los que los bancos no subrogan el crédito hipotecario al comprador. Fernando Ramírez, presidente de la asesoría financiera GFC, corrobora que las entidades arriesgan menos y que, si antes daban un 55% de media sobre la tasación, este porcentaje ha bajado a un 45%. Teresa Molinero, presidenta de Gecopi, afirma que en ciertos casos la entidad sólo financie un 30 o 35%, lo que impide la operación.

El resultado de todo ello es que el mercado ha perdido en seguridad. Los costes se incrementan y las operaciones tardan más en materializarse. "Tenemos que hacer más esfuerzos en publicidad y captación, lo que demora la venta entre dos y tres meses", declara el responsable de Bitango.

De momento, las empresas dedicadas a la VPO no se han visto afectadas por el cambio de las circunstancias, aunque no esconden cierta alarma. "Era de esperar que la restricción crediticia impactase en el mercado libre, pero su traslado a la vivienda protegida es preocupante. Puede ser un gran problema tanto para el sector como para el país", declara Víctor Sola, que confía en que estas turbulencias sean un fenómeno pasajero.