La inversión se frena en las mini naves a la espera de los desarrollos logísticos

Los efectos de la crisis económica se han empezado a trasladar al mercado inmobiliario industrial durante los primeros meses de 2008. La demanda de suelos y pequeñas naves hasta hace poco ha sido era elevada, gracias a que las altas rentabilidades resultaban atractivas para muchos promotores e inversores residenciales. En las últimas semanas la demanda está cayendo, a la espera de que se concreten los futuros desarrollos que, según Román García, director de operaciones del departamento Industrial-Logística de Aguirre Newman, van a suponer la salida de 96 millones de metros cuadrados de nuevos proyectos en toda España para 2012 cuyas características se adaptan mejor a las necesidades de los empresarios: “edificabilidades más reducidas para poder contar con amplias campas de maniobras para vehículos pesados, mayor altura máxima permitida, excelente dotación de accesos, comunicaciones y servicios así como de transporte público”, cualidades de las que actualmente carecen, asegura García, “las parcelas disponibles en desarrollos consolidados en las zonas más próximas a los grandes núcleos urbanos”.

Roberto Marqués, gerente de Zaterial empresa especializada en la gestión de suelo industrial, asegura que resulta difícil satisfacer la demanda y no sólo por los elevados precios. “Los polígonos son antiguos, carentes de servicios y con accesos limitados, sin embargo las empresas buscan espacios con zonas verdes, parques empresariales que tengan servicios, guarderías, viales anchos… en definitiva, entornos más acogedores”, explica. Para Alfonso Arnáiz Eguren, director del área de Prospectiva y Asesoramiento Inmobiliario de Arnáiz Consultores, la dificultad de adecuar la oferta a la demanda estriba en “el larguísimo lapso de tiempo entre la planificación y la ejecución” que registra una “media de ocho o nueve años que es más de lo que dura un ciclo económico, por lo que es muy difícil acompasar la planificación urbanística con la realidad del mercado”.

Cada vez más lejos. La deslocalización que se estaba produciendo en los mercados de Madrid y Barcelona, motivada por la escasez de suelo finalista y sus elevados precios ha provocado que estos desarrollos se estén llevando a cabo en emplazamientos cada vez más alejados de los núcleos urbanos de las grandes ciudades. La industria en Madrid se sitúa en su mayor parte junto a los ejes viarios de la A-2 y la A-4 y este alejamiento está haciendo que provincias como Toledo, Cuenca y Guadalajara estén experimentando un desarrollo incipiente gracias también a la mejora de las comunicaciones. De hecho, Castilla la Mancha es la región donde más suelo público industrial se ha creado en los últimos años, con más de 22,2 millones de metros cuadrados y la instalación de más de 13.000 empresas. Por su parte, Tarragona y Gerona son las regiones que más se están beneficiando de la deslocalización de Barcelona.

La modernización del tejido industrial español, por tanto, ha aprovechado esta deslocalización y se está produciendo en regiones periféricas, potenciadas por la mejora en las comunicaciones y la red de infraestructuras. En ella van a jugar un papel muy destacado las plataformas y almacenes logísticos, único sector que por el momento logra esquivar la crisis.

Prefieren el alquiler. Ahora, la demanda continúa latente y, a pesar de que los precios de venta han comenzado a bajar de forma generalizada con el propósito de colocar las promociones y reanimar los ritmos de ventas, los inversores mantienen un compás de espera. “Desde hace meses venimos observando una importante caída de las operaciones de compraventa: se cierran pocas y están protagonizadas por inversores que no necesitan un apalancamiento importante”, caída que según Aguirre Newman también se está notando en los arrendamientos, “modalidad de contratación predominante en el sector”. Alfonso Arnáiz explica que “las empresas particulares están dispuestas a firmar contratos de larga duración pero no a realizar inversiones desorbitadas como suponen ahora una nave y un suelo industrial. Con las dificultades de financiación encontrar estos inversores es difícil”. Y es que las restricciones en la concesión de créditos, que antes podían llegar a sufragar entre el 80% y el 100% de la compra, están provocando que “con el dineral que cuesta la parcela, sumado a los costes de construcción, las empresas no estén en situación de afrontar una operación con un 40% de fondos propios” asegura Arnáiz.

Aguirre Newman revela que los precios de alquiler de las naves industriales más altos se dan en los núcleos urbanos de Barcelona, con 7,6 euros por metro cuadrado al mes de media, y en Madrid, con 7,3 euros. Mucho más bajo está el alquiler en Valencia: en la zona de Paterna apenas sobrepasa los 4,3 euros mensuales por metro cuadrado. Las rentas se han mantenido estables en Madrid y Valencia, e incluso en Zaragoza están bajando debido al exceso de oferta. En Barcelona se registra un ligero repunte. La excepción la protagoniza Málaga, donde la escasez de suelo está disparando los alquileres.

Bajada del consumo. Los inversores se muestran cautelosos a la espera de que se concreten de los nuevos desarrollos y a que pase la crisis, que no sólo afecta a la financiación de las operaciones, sino a la propia coyuntura de la industria española que atraviesa dificultades derivadas de una bajada del consumo. El Indicador de Clima Industrial, perteneciente a la Encuesta de Coyuntura Industrial (ECI) elaborada por el Ministerio de Industria a través de una serie de preguntas a los empresarios, presentó en mayo un descenso en la confianza de los profesionales de 3,9 puntos con respecto al mes anterior, lo que supone una disminución interanual de 11,6 puntos. Esta pérdida de confianza se produjo porque la tendencia de la producción y el nivel de la cartera de pedidos disminuyeron.

Las opiniones de los empresarios industriales recogidas en la ECI de abril reflejan un empeoramiento sobre la evolución del empleo en los próximos meses. En esta situación, los empresarios no consideran que sea un buen momento para renovar o ampliar sus instalaciones, ni mucho menos para construirlas. Así, durante el primer trimestre de este año el número de visados de obra nueva para la edificación de naves industriales cayó un 38,61% con respecto al mismo período de 2007, según datos del Ministerio de Fomento recogidos de los colegios de arquitectos técnicos. Estas opiniones son corroboradas por el propio Ministerio de Industria, cuyos índices reflejan que, tras el sector residencial, el de la construcción industrial es el que menos nivel de producción y de cartera de pedidos registra; ambos han caído de manera acusada en el último año y presentan signos negativos.