La compraventa de centros comerciales generará 1.000 millones de euros en 2003

Pablo Sola
Madrid

La inversión inmobiliaria en centros comerciales en España durante 2002 ascendió a 1.500 millones de euros al inaugurarse una superficie alquilable construida de 905.143 metros cuadrados. De éstos, 150.000 metros cuadrados fueron de ampliación de complejos ya existentes, lo que permite decir que los centros comerciales son en sí un producto con fuerza propia.
Las superficies comerciales son un fenómeno social, no puramente económico, ya que cumplen una función de abastecimiento y equipamiento de amplias zonas que se están desarrollando y que carecerían de servicios básicos si no tuviesen uno de estos centros cerca, según ha afirmado Javier García-Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (Aecc), en la presentación del estudio bianual sobre los hábitos de los consumidores.
"Históricamente, el comercio ha sido el lugar de encuentro de la ciudad y de los ciudadanos -ha añadido García-Renedo-, por ello, los ayuntamientos promueven centros comerciales como instrumento de acción social".
Cada semana, alrededor de 40 millones de personas entran en un centro comercial en nuestro país y sobre todo la capas más jóvenes de la sociedad. De los encuestados, el 66,3% afirma haber visitado algún centro de ocio y comercio en las últimas cuatro semanas, pero este porcentaje se sitúa por encima del 70% entre los consumidores con edades comprendidas entre 15 y 54 años, llegando al 77,8% entre quienes cuentan con edades entre 15 y 24 años.
Un dato a destacar es que el 70,3% de las visitas a centros comerciales están centradas en actos de compra. Así, cada año se mueven en el conjunto de estas grandes superficies 30.000 millones de euros en transacciones, lo que significa el 22% del comercio minorista de nuestro país.
España cuenta con 432 centros comerciales repartidos por toda su geografía, lo que supone aproximadamente el 10% del total de estas superficies existentes en Europa, unos 4.000 centros, y el 1% de los 43.000 que hay en Estados Unidos, donde es una de las mayores industrias del país.
La comunidad autónoma que mayor cantidad de superficie alquilable construida tiene es Madrid, con 1,91 millones de metros cuadrados, le sigue Andalucía, con 1,26 millones de metros cuadrados, y Cataluña, con 1,06 millones de metros cuadrados.

Diferentes modelos.- El concepto de centro comercial se utiliza de manera poco concreta y en él se agrupan diferentes tipos de superficies. Las denominadas galerías comerciales tienen menos de 4.000 metros cuadrados, las pequeñas cuentan con una superficie de entre 4.000 y 15.000 metros cuadrados, las grandes tienen entre 15.000 y 40.000 metros cuadrados y las llamadas regionales acumulan más de 40.000 metros cuadrados de superficie. Además, cabe diferenciar por actividades los hipermercados, los parques de actividades comerciales y los centros de fabricantes y temáticos.
Sobre estos últimos centros, conocidos como factory, Manuel Heras Riesgo, tesorero de la Aecc y creador del centro comercial La Vaguada de Madrid, que cumple ahora 20 años, ha afirmado que están teniendo una gran acogida, tanto por parte del consumidor, al cual no le importa adquirir productos de otras temporadas y que puede acceder a compras de calidad, como al fabricante, que tiene la necesidad de deshacerse de los stocks sobrantes y ha encontrado en estos complejos una buena fórmula. "De todas maneras, la generación de estos complejos está limitada tanto por su localización, pues deben estar alejados de las áreas comerciales, en las afueras de centros urbanos, como por las exigencias de los clientes de los fabricantes, que no permitirán que una competencia de este tipo se masifique", ha comentado Heras Riesgo. "Madrid, por ejemplo, admite cuatro o cinco factorys más, pero no ningún otro", ha añadido.
Los centros comerciales tienen mucho que ver con los nuevos desarrollos urbanísticos, donde el mundo del comercio lo que ha hecho es agruparse en lugar de repartirse por las calles como en los centros consolidados de las ciudades. De hecho, muchas veces no se sabe muy bien si son primero las viviendas o el centro comercial, como ha ocurrido en el caso del Hipercor de Pozuelo de Alarcón (Madrid), donde antes de ver elevarse los bloques de viviendas se inauguró el centro, una estación de cercanías de Renfe y varios nudos de carreteras, lo que demuestra el poder que llegan a tener estos complejos.

Nuevos hábitos.- La lejanía de los centros urbanos en estos nuevos desarrollos de viviendas hacen que las personas se acerquen a las grandes superficies tanto a comprar como a pasear, ir al cine o acudir a los bares y restaurantes. Así, el 50% de las personas consultadas para realizar el estudio se encuentra satisfecho con los centros comerciales del país. "Es la nueva forma de vida en la periferia de las ciudades", ha asegurado García-Renedo. "Creo que es posible que en futuro los centros comerciales jueguen otro papel y será el de centro de la ciudad".
Para el 53,6% de los consumidores, el motivo principal de la visita a los centros comerciales es comprar productos de alimentación y de hogar, pero este porcentaje se incrementa hasta el 64,4% para los que tienen edades comprendidas entre los 40 y los 54 años y llega al 67,6% para los que tienen 55 años o más. Para las amas de casa, comprar productos de alimentación y para el hogar, es el motivo principal de sus visitas a las áreas comerciales en el 69% de las ocasiones.
En general, lo que los visitantes más valoran es la posibilidad de encontrar los mismos productos en el mismo lugar, la variedad de oferta, y la cercanía a sus hogares -aunque el 61,2% de los visitantes utiliza el coche, el 22,6% va a pie-; además, reclaman homogeneidad entre las diferentes superficies, y la moda y complementos ocupan un lugar destacado en los hábitos de compra de los visitantes.
Otros factores que tienen importancia en la valoración de los centros comerciales son la limpieza, la calidad, la amplitud de horario, la comodidad y el complemento de oferta de ocio, en especial los cines.

Previsiones.- Las previsiones para 2003 son que el sector de los centros comerciales genere en operaciones de compraventa de centros ya existentes alrededor de 1.000 millones de euros, un 25% más que durante el ejercicio anterior. Como ejemplo, García-Renedo ha puesto la reciente compra del 50% del centro comercial Tres Aguas por parte de Metrovacesa a la australiana Lend Lease, que ha supuesto un coste de 28 millones de euros.
Además, García-Renedo ha querido señalar que el sector de las superficies comerciales es mucho menos especulativo que el resto del sector inmobiliario, pues no está tan sujeto al ciclo económico como al ciclo de consumo. "Cada nuevo centro comercial que surge, lo hace para competir con otro que ya existe", ha declarado el presidente de la AECC, "atrás quedaron los tiempos en los que estos centros surgían para ocupar terreno". Esto explica el dinamismo de este formato de complejos comerciales.
Además, el mercado de los centros de ocio y comercio es más extensivo, pues abarca todas las ciudades españolas, no como por ejemplo el mercado de oficinas, que está centralizado en Madrid y Barcelona. Así, los inversores extranjeros aportan sus capitales para desarrollar proyectos en cualquier ciudad de España, comportamiento que no existe en otros segmentos de la economía.
Javier García-Renedo ha querido dejar claro que la Aecc es una asociación profesional, en ningún caso gremial o patronal, que busca ser portavoz del mundo de los centros comerciales. En cuanto a la polémica constante sobre la libertad de horarios en las grandes superficies, ha afirmado que la asociación apuesta porque se pueda abrir todos los días y cree que el principal beneficiario será el consumidor.