Un mercado de oficinas saludable
Los principales mercados españoles de oficinas en alquiler pusieron punto final en 2005 al ciclo bajista de precios que se inició cuatro años antes. Fue un periodo de atonía en los precios, con un repunte de las tasas de disponibilidad más moderado que en el resto de Europa y un volumen razonable de absorción y de actividad. Tanto Madrid como Barcelona han salido reforzadas en Europa de esa parte baja del ciclo, y probablemente las dos plazas experimentarán una reacción alcista de precios y una mayor actividad, que se extenderán al menos hasta el final de la presente década.
Este mercado, en Madrid experimentó en 2005 un incremento del 9% en los precios máximos de alquiler, hasta los 27,25 euros mensuales por metro cuadrado. En precios medios ponderados, el aumento fue todavía mayor, del 14,4% anual, hasta 18,18 euros por metro cuadrado y mes. Ambas subidas tenderán a consolidarse e incluso el ritmo se acelerará con suavidad durante este año y el próximo, y algo similar ocurrirá también en Barcelona, y Valencia, aunque en esta última con mayor moderación.
Tan importante o más que la recuperación de precios es la consolidación de Madrid como tercer mercado europeo por volumen anual de absorción, tras Londres y París. El año pasado Madrid absorbió más de setecientos mil metros cuadrados de oficinas en alquiler, cifra ligeramente superior a la del año anterior y sólo por debajo de la de 2000, cuando el mercado se encontraba en pleno auge de la burbuja tecnológica. Además, el 18% del total absorbido fue en compra para uso propio, otro dato que corrobora el previsible encarecimiento de los precios.
La mayor parte de esa recuperación se ha basado hasta ahora en la actividad de las pequeñas y medianas empresas. En el 75% de las operaciones de alquiler madrileñas se contrataron menos de mil metros cuadrados, frente a sólo un 3% de operaciones en que se superaron los cinco mil metros alquilados. De momento, ese auge de las operaciones pequeñas ha impedido la disminución de la oferta, con lo que la tasa de disponibilidad al final de 2005 se mantuvo en el 9% del total.
El definitivo descenso de la tasa de disponibilidad será una de las novedades del presente ejercicio, debido tanto a la previsión de menores entregas de oficinas nuevas como a la recuperación de los grandes contratos. De hecho, las grandes peticiones están cambiando el mapa de oficinas de la ciudad: la zona norte interior está cobrando cada vez más protagonismo, y a medio plazo la zona central de negocios se desplazará hacia Plaza de Castilla, y se asistirá a la consolidación de los parques empresariales.
En buena medida, es esa confianza unánime en la recuperación del mercado de oficinas la que está dinamizando el sector, que empieza a experimentar problemas de oferta en determinadas zonas. Es probable que la inversión vuelva a recuperarse, aunque seguirá contando con el problema general de falta de oferta de calidad y exceso de liquidez. Aún así, las operaciones de inversión en oficinas de entre treinta y cuarenta millones de euros están en el punto de mira de inversores privados e institucionales. Quizá por esa fuerte competencia en el centro urbano, en el caso de Madrid las operaciones de inversión en los dos últimos años tienden a concentrarse en el margen exterior de la M-30, al igual que en Barcelona, donde en 2005 los inversores internacionales se han convertido en compradores netos, sobre todo en las nuevas áreas de negocio.
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