Las promociones residenciales serán más pequeñas para evitar alargar las ventas

Pablo Sola
Madrid

El precio de la vivienda nueva ha subido un 13,8% hasta junio en tasa interanual, una cifra cinco puntos más baja que la registrada entre junio de 2002 y junio de 2003, que fue del 18,8%, según Sociedad de Tasación. Esta es la primera vez que la subida del precio de la vivienda frena sus incrementos desde 1996, convirtiendo en reales los avisos que llevaban dando los diferentes actores del sector.

Consecuencias en el sector.- ¿Cómo puede afectar esta nueva situación del mercado a los promotores? “Hay que ver lo que va a pasar de aquí a un tiempo, porque, por lo pronto, las subidas de los precios siguen siendo potentes”, asegura Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro.

Hay que tener en cuenta que el suelo va a seguir presionando al alza sobre los precios, produciendo todavía fuertes subidas. “Los promotores han hecho las últimas compras de suelo con previsiones de precios al alza, por lo que, hasta que no se agoten esas promociones con alta repercusión del coste del suelo, no se van a producir incrementos de precio todavía menores”, asegura Smerdou.

Pero tanto analistas del sector como los portavoces de las principales inmobiliarias llevan meses avisando de una disminución en las visitas de clientes a las promociones. Esto tiene una consecuencia directa como es que, al tardar más en vender, los promotores no podrán subir los precios, presionando así a la baja.
“Las compañías inmobiliarias diseñan las promociones para venderlas en el periodo que tardan en construirlas, por lo que, si los ritmos de venta son más lentos y se encuentran con desarrollos en los que, durante cinco años, tienen que soportar el coste de viviendas desocupadas, reaccionarán haciendo las promociones más pequeñas”, explica Smerdou.

Una posibilidad sería que esas viviendas vacías se destinasen al alquiler, si finalmente el Ministerio de Vivienda pone en marcha las medidas anunciadas, pero sólo en el caso de las compañías patrimonialistas, ya que las promotoras puras necesitan vender para invertir en nuevos desarrollos.

Para que las viviendas no suban tanto de precio en términos absolutos, los promotores reducen el tamaño de los pisos y así el aumento por metro cuadrado no repercute en su totalidad en el precio de la casa. Así, en las promociones de Madrid los precios en euros por metro cuadrado de junio de 2003 a junio de 2004 han aumentado un 21%, mientras que el coste absoluto ha crecido un 13%.

En cuanto al margen de beneficio, no parece que las compañías inmobiliarias vayan a tener que disminuirlo de manera dramática con esta ralentización de las subidas, “debido a que los márgenes ya están bastante ajustados”, comenta Smerdou, lo que estaba salvando al beneficio eran los incrementos de precio tan extraordinarios que se han registrado en los últimos años. “Ahora volverán a los márgenes normales sin bajar mucho”.

Otra de las consecuencias anunciadas a bombo y platillo de un posible cambio de tendencia en el mercado es una depuración de empresas, en donde se quedarán fuera de las ventas las pequeñas inmobiliarias que al albur del ‘boom’ inmobiliario se habían introducido en el mercado, “pero éstos no son realmente promotores, los buenos profesionales sobresalen”, puntualiza Smerdou.

Especuladores.- Es precisamente esa limpieza del mercado lo que estaba buscando el Gobierno del PSOE. Así, según afirma la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, “sólo con la llegada del Partido Socialista al poder se ha detectado una huida de los agentes especuladores y oportunistas que influyen en el precio de la vivienda”. Sin embargo, Smerdou no se muestra muy de acuerdo con estas afirmaciones. “No me parece bien esa criminalización del comprador -dice el consejero delegado de Foro-, creo que no se trata de especuladores, sino de inversores, cualquiera que tenga dinero y vea oportunidad de negocio lo aprovecharía”, dice.

Según el estudio de Planner-Asprima, tan sólo el 15% de los pisos que se venden en España van a parar a manos de inversores. “Unos se quedan con la vivienda y luego la venden, otros la destinan al alquiler, y otros la guardan para sus hijos”, concreta José Luis Marcos, consejero delegado de Roan, quien apunta a que la verdadera causa del fuerte incremento del precio de la vivienda está en los bajos tipos de interés y en la buena situación económica de España, entre otros factores.

Aumento de tipos de interés.- En cifras semestrales, el precio de la vivienda nueva ha subido en España un 6,2%, dato inferior al del último semestre de 2003, que fue del 7,2%, y al del primero, cuando los precios subieron un 8,1%, según Sociedad de Tasación, empresa que ha calculado que el precio de los pisos en España subirá para el conjunto de 2004 un 10%, no más. “Nosotros creemos que este año subirá en Madrid entre un 8% y un 9%”, afirman desde Foro.

Y si, como dijimos antes, la caída de la demanda hace que los precios no suban, una de las causas que harán disminuir aún más las compras será el incremento de los tipos de interés, según pronostican los expertos de PriceWaterhouseCoopers, que prevén una subida de los tipos en la eurozona en los próximos seis meses.

De hecho, el euribor ha subido en junio, por tercer mes consecutivo, hasta el 2% y hay previsiones de que lo siga haciendo hasta llegar al 2,75% ó 3% a final de año. Además, hay que tener en cuenta que los tipos en Estados Unidos han aumentado en un cuarto de punto, hasta el 1,25%, y se espera que sigan subiendo.

El consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado, tras conocer el último movimiento de la Reserva Federal estadounidense en cuanto al precio del dinero, que esperará al menos hasta finales de año para subir los tipos de interés en la eurozona.

Este aumento preocupa especialmente en España, ya que somos los europeos que más invierten en patrimonio inmobiliario. En concreto, cada comprador nacional destinó en 2003 un 15,5% de su renta a este fin, por delante de británicos (15,2%) y muy distanciados de franceses (4,3%) y alemanes (1,1%), según un informe del Observatorio del Ahorro Europeo. Sin embargo, la tasa de ahorro bruto española se encontró entre las más bajas de los países de Europa, con un 10,6% de la renta, sólo por delante de la de Reino Unido, situada en 5,6%.

Estos datos no pasan desapercibidos para nuestras autoridades, y así, el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, ha advertido recientemente que la tendencia al alza de los tipos de interés sobre los créditos podría conllevar un “movimiento brusco” que “perjudique a las familias”.

Plan de Vivienda 2005-08.- Otro de los temas referentes a vivienda que ha abordado últimamente el gobernador del Banco de España ha sido el polémico anuncio de una posible reducción de los incentivos fiscales por compra de vivienda, y lo ha hecho para manifestar su apoyo a esta propuesta. “Una medida como ésta sería positiva desde el punto de vista de los precios”, ha dicho Caruana. Según los expertos de la Fundación de Cajas de Ahorros, Funcas, la deducción por vivienda en el IRPF permite al comprador acceder a pisos hasta un 20% más caros, lo que presiona los precios al alza.

De esta manera, el PSOE tiene a favor a los miembros del sector financiero, si se recuerdan similares declaraciones de organismos internacionales, como la OCDE o el FMI, para iniciar la elaboración del Plan de Vivienda 2005-2008 incluyendo la reducción de esta medida fiscal. Y es que ya toca que el Ministerio se ponga a trabajar en ese documento, una vez que ha enviado el borrador del Plan de Choque a las comunidades autónomas y a los principales actores del sector para que presenten sus alegaciones.

Una de las propuestas que incluirá este documento será el incremento del precio de los módulos de la vivienda protegida en un 15% para los precios de los municipios del grupo A. Dentro de este segmento entran Madrid, Barcelona y las poblaciones de los alrededores de esas dos capitales de provincia. Esta subida podría ser aún mayor si el Gobierno finalmente opta por incrementar el precio básico, actualmente fijado en 648,98 euros por metro cuadrado. Sin embargo, la subida propuesta atiende sólo en parte las demandas de los empresarios, que reclaman un incremento del 25% para convertir la construcción de VPO en algo rentable.

Población inmigrante.- Finalmente, hay que analizar el factor más importante de los que han causado el incremento del precio de la vivienda en lo últimos años, y que no es otro que la fuerte demanda, impulsada por la confianza en la economía, la baja tasa de desempleo y la población inmigrante.

Estos últimos serán los que mantendrán viva la demanda durante los próximos años. De hecho, los últimos análisis del sector estiman que, en los próximos cinco años, se crearán en torno a medio millón de viviendas al año, de las que al menos 45.000 serán compradas por inmigrantes. Es decir, que en cinco años se comprarán más de 200.000 viviendas por parte de este segmento de la población.

De momento, la población inmigrante se centra en la compra de pisos de segunda mano, más asequibles para sus bolsillos, pero el sector inmobiliario ya está notando la afluencia de este colectivo al ámbito de la vivienda nueva.