Los promotores solicitan protagonismo en la reestructuración del mercado

Pablo Sola.

Madrid

La expectación inicial del sector inmobiliario ante la creación del Ministerio de la Vivienda por parte del Gobierno del Partido Socialista, no sin cierta esperanza e ilusión por parte de los promotores de que el departamento escuchase sus propuestas, se ha transformado en un ambiente de incertidumbre e inseguridad en el mercado, como coinciden en afirmar Rafael Santamaría, presidente de Reyal Grupo, y Luis Corral, consejero delegado de la consultora Foro.

La causa no ha sido otra que la cadena de propuestas anunciadas de manera no oficial por parte de la ministra, María Antonia Trujillo, y su segundo, Rafael Pacheco, desmentidas más tarde en algunos casos, como en la posible rebaja de la desgravación fiscal por compra de vivienda; o sin una definición clara, como en el caso de la subida del precio del módulo de la vivienda protegida. “Esta situación está dañando gravemente al mercado, ya que no se conocen exactamente cuáles son esas medidas”, añade Santamaría.

Los promotores piden.- “En España hay muy buenos empresarios inmobiliarios, pero nadie nos pregunta”, asegura Pedro Gamero, presidente de Testa, que cree que las medidas que se deben tomar para mejorar el mercado inmobiliario no son políticamente populares, pues deberían ir dirigidas a los promotores y no únicamente a los compradores.

La primera e histórica solicitud de los promotores es la reestructuración profunda de los trámites para la gestión urbanística de las distintas administraciones, “que son las que dificultan y retrasan cualquier actuación y contribuyen de forma significativa al encarecimiento de la vivienda”, señala Juan José Cercadillo, presidente de Hercesa. “Eso sí, cualquier iniciativa que ayude a mejorar la oferta de suelo y el acceso a la vivienda es positiva”, añade.

Pero para abaratar el suelo habría que reformar primero los métodos de financiación de los ayuntamientos, cuya principal fuente de ingresos procede precisamente de la calificación y recalificación de suelos. Llevar a cabo esta reforma es algo realmente difícil, teniendo en cuenta la cantidad de recursos que necesitan los entes locales y la incapacidad para encontrar una fuente que aporte la misma cantidad de dinero.

Otra de las peticiones del sector es un incremento considerable en los módulos de la VPO, no sólo para que sea rentable construirlas, sino también para evitar que el precio de la vivienda libre siga creciendo a los ritmos actuales, ya que, entre otras cosas, el sobreprecio necesario para que una VPO sea rentable de edificar es recargado en el valor de la libre, lo que genera subidas de precio espectaculares. “O peor aún, se cobra bajo cuerda, provocando un fraude por todos conocido”, dice Gamero.

Un 25% de subida.- Los promotores consideran que la subida adecuada para la vivienda protegida debería ser de un 25% aproximadamente, aunque este incremento podría moderase en las comunidades autónomas en las que la diferencia de precio entre libre y protegida no sea muy acusada, según razona Santamaría.

A lo que no están dispuestos los promotores es a que la VPO sea protegida de por vida, como ha propuesto el Ministerio de la Vivienda. “Esta medida va en contra de las leyes del mercado. Si se quiere utilizar para evitar el fraude, se debería acompañar con otras que persigan este delito de forma efectiva”, explica Cercadillo.

Si bien la eliminación del periodo de calificación de las VPO restaría inicialmente el componente especulativo a la demanda de pisos sociales, como señala Luis Corral, de Foro, pronto se vería que no hace tanta falta la VPO en España y decaería fuertemente la demanda, “porque mucha gente se apunta a la protegida precisamente por esa expectativa de enriquecimiento posterior, no sólo por necesidad”, asegura Eduardo Vallejo, director técnico del área Residencial de la consultora King Sturge. Igualmente en contra de esta medida se han mostrado los fondos de inversión inmobiliarios, cuyo patrimonio total cuenta con un 15% de VPO, justamente porque a los 10 ó 15 años pueden venderlas a precio libre, generando plusvalías. “Si se perdiese el periodo de calificación, no acudiríamos a estas promociones y se tendrían que hacer con dinero público”, afirma Pedro Ruiz-Olivares, vicepresidente de Santander Activos Inmobiliarios.

La vivienda se estabiliza.- Pero mientras el Ministerio de la Vivienda prepara su Plan de Choque anunciado para julio, los profesionales del sector sí han notado un ligero enfriamiento, tanto de subida de los precios como en el ritmo de edificación. Así, los pisos han subido un 17,18% hasta marzo, ligeramente menos que en el mismo periodo de 2003, y el ritmo de construcción ha crecido un 17% en los tres primeros meses respecto al primer trimestre del año anterior, pero considerablemente menos que el 39% de incremento registrado el mismo mes del pasado año respecto a marzo de 2002.

Ante esta nueva situación del mercado, la inmobiliarias han comenzado a reaccionar. La primera ha sido Grupo Lar, mediante un cambio en su filosofía de actuación, basada en la satisfacción continua de las necesidades del consumidor y una amplia gama de servicios adicionales para facilitarle la búsqueda de casa y hacerle partícipe de las obras. Esta es la estrategia que incluye el cambio de denominación de su negocio residencial, que ha pasado a llamarse Lar Crea. “Está claro que si el mercado se estabiliza, las empresas deberán comenzar a diferenciarse de alguna manera, bien con una atención post venta, bien con mayores estándares de calidad u otras posibilidades”, señala Vallejo, de King Sturge.

En cuanto a la evolución prevista para 2004, a la espera de conocer los datos del segundo trimestre, el precio de la vivienda de nueva construcción se prevé que suba en torno a un 12%, según los expertos de la consultora inmobiliaria Forcadell. Esto supondría la llegada de un periodo en el que la demanda y la oferta comienzan a encontrarse y en que se inicia una nueva etapa de mayor estabilidad del sector inmobiliario español.