La logística europea se desplaza hacia el este

Esto implicará no sólo la construcción de carreteras, autopistas y ferrocarriles, con el empleo de cuantiosos fondos estructurales europeos, sino, además, la promoción y el mantenimiento de centros destinados a la logística en puntos bastante lejanos a los anteriores circuitos de distribución.

En segundo término, podrán también trasladarse los centros de producción a los países del este, dada su capacidad de mano de obra cualificada y, en principio, de menor coste, constituyéndose nuevos flujos de inmigración interior, y posiblemente exterior, hacia esos focos de incremento industrial. En la industria del automóvil, por ejemplo, ha habido grandes desplazamientos hacia la República Checa, y también los fabricantes de productos de uso personal y del hogar (Unilever, Procter & Gamble) han comenzado a distribuir en esas zonas.

En tercer lugar, los desafíos derivados de la creciente concentración, tanto de las producciones como de la comercialización de productos, por parte de unas pocas marcas comerciales europeas. Tales productos son comercializados de forma diferente en cada país, según los gustos individuales, por lo que requieren espacios de almacén cuyo coste incide de forma importante hasta llegar al 50% de la inversión en logística. El objetivo final de las marcas es reducir costes y tiempo de entrega, para batir a la competencia y luchar contra los bajos niveles de inflación. En este sentido, se nota un interés creciente por los centros de comunicaciones de la Europa central, como Bratislava, e incluso se exploran ciudades del este, como Moscú y San Petersburgo.

Por todo ello, la demanda industrial busca el camino de reducir costes por medio de la flexibilización de sus centros de logística y, dada la concentración de grandes compañías, son necesarios centros de distribución más grandes en los principales núcleos de comunicaciones de Europa. Esto es lo que favorece a los promotores inmobiliarios especializados, del tipo de Prologis, Gazeley y GE-IIG, que pueden ofrecer soluciones adaptables a las empresas, en lugar de conservar inmuebles propios obsoletos.

Seguramente, van a ponerse todos los medios necesarios para que el desarrollo industrial europeo se realice sin grandes traumas, para que las empresas puedan competir eficazmente frente a las compañías asiáticas y americanas. Sin embargo, la visión de conjunto no es bastante nítida, la mayoría de los países candidatos necesitará algún tiempo para completar su red de distribución de nivel europeo. Habría dificultad para localizar, ahora mismo, cuáles serán en el futuro los lugares más convenientes para invertir en centros de logística.

De forma secundaria, habrá que pensar en condicionantes de tipo administrativo. Recientemente, se ha comentado que los nuevos países se incorporan teniendo pendientes reformas internas reglamentarias, que podrían afectar al funcionamiento normal del mercado durante los primeros momentos. Además, la legislación europea sobre conductores puede cambiar. Actualmente, los conductores de camiones están exentos de la directiva sobre horarios de trabajo, pero está previsto que se incluyan también en ella y que esos horarios sean más cortos. Con estos cambios, los centros de distribución del futuro deberán ser programados de forma que cada región pueda ser abastecida dentro de los límites de esos horarios.

El mercado de inmuebles industriales en Europa, tomando como mayor referencia a las naves logísticas, registra en estos momentos un nivel de razonable actividad, aún cuando la demanda sea inferior a otras épocas por causa del descenso de las manufacturas en Alemania, Inglaterra y Francia. A escala local, puede decirse que cada país se mantiene con cifras modestas de demanda y absorción, por lo que los precios de los inmuebles han seguido una tendencia a la baja, con descensos de entre un 2% y un 15%. Sin duda, se espera una recuperación a partir de las nuevas redes de distribución paneuropeas.

Los precios industriales de alquiler se sitúan en un rango entre los 57 euros por metro cuadrado y año de Rotterdam y los 172 euros anuales por metro cuadrado de Londres Heathrow. En medio, se encuentran los 60 euros de Milán y Viena, los 66 de Hamburgo, los 80 de Madrid y Barcelona, los 84 de Munich o los 137 de París. Los nuevos países europeos registran precios bastante altos, desde los 44 euros de Katowice, o los 56 de Varsovia y los 60 de Praga.

La rentabilidad de las inversiones industriales ha permanecido estable en su conjunto europeo, con un promedio del 8,37%, aunque en algunos sitios ha habido variaciones. Por ejemplo, en Alemania subieron debido al descenso de las manufacturas, así como en el Reino Unido, que registra unas tasas entre el 6,75% y el 7,5%.

Finalmente, debemos referir una curiosa tendencia de los inmuebles de segunda mano que, de momento, no ha tenido lugar más que en el Reino Unido. Es probable que, dado el crecimiento de los parques logísticos, dentro de pocos años exista un potente mercado de alquiler de grandes espacios logísticos de segunda mano en los lugares más demandados por las empresas. Hasta ahora, y sobre todo en Europa continental, no ha existido suficiente oferta de modernas instalaciones para la distribución, por lo cual los peticionarios han acudido a los nuevos desarrollos y al alquiler llave en mano. Esto es lo que puede cambiar en el futuro.