Más del 15% del precio final de un piso proviene de impuestos indirectos asociados a la compra

Mónica Figueres
Madrid

No ha sido habitual, a lo largo de la historia, que un mercado haya mantenido un crecimiento especialmente significativo y constante durante más de seis años consecutivos. Sin embargo, el director general de Analistas Financieros Internacionales, Angel Berges Lobera, asegura que lo ocurrido en el mercado español de vivienda “no ha sido aislado, ni en actividad, ni en precios”. El boom inmobiliario se ha dado también en una gran cantidad de países desarrollados, como Holanda, Australia, Irlanda o Reino Unido, entre otros.
En este sentido, el nivel de precios de los pisos y el de endeudamiento de las familias españolas, que son los factores que se utilizan para hablar de los riesgos que supone el encarecimiento de la vivienda, “en España acaba de alcanzar el nivel de la media europea”, según Berges Lobera.

Deuda millonaria.- Actualmente, los españoles acumulan una deuda hipotecaria por valor de 430.638 millones de euros. No obstante, Berges Lobera considera que este nivel de endeudamiento es similar al de la media europea, “lo que ha ocurrido es que en España ha aumentado más deprisa porque ha partido de niveles más bajos”, explica.
En la última década, en nuestro país se han creado tres millones de nuevos hogares. Esto se explica porque “se está produciendo un descenso espectacular del tamaño medio de las casas por el incremento de los divorcios, el aumento de los nucleos familiares unipersonales, el alargamiento de la vida, etcétera. “Pese a este descenso, el tamaño del piso medio español es mayor que el europeo, por lo que continuará la tendencia de que se reduzcan, y, por lo tanto, aumenten en número”, apunta Berges Lobera.
A juicio del director general de Analistas Financieros Internacionales, esta elevada demanda ha sido la principal causa del incremento del precio de la vivienda, y no la insuficiencia de la oferta, como se apunta desde otros ámbitos.
“Difícilmente puede hablarse de insuficiencia de la oferta en un país que, desde mediados de los noventa hasta hoy, ha sido capaz de doblar su capacidad de producción. Si en España venían produciéndose unas 300.000 viviendas al año, en los tres últimos ejercicios se han construido cerca de 600.000 anuales”, concluye Berges Lobera.
Por otro lado, las viviendas en propiedad no son las únicas que se están encareciendo en exceso. La práctica inexistencia de oferta de pisos en alquiler está provocando una subida de los arrendamientos, que en Barcelona, por ejemplo, se ha traducido en un incremento del 74% durante los últimos cinco años.
Para hacer frente al problema de exclusión del mercado a las capas de población con rentas medias y bajas, Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), propone una modificación de los impuestos asociados a la compra que se centrara en “reducirlos en el momento en el que el comprador está más ‘ahogado’ y ponerlos, si es realmente necesario, destinados al disfrute de la vivienda, una vez se haya efectuado la compra”. Martí señala también que los promotores y constructores ya habían advertido que la carga fiscal era excesiva, y que se ha visto incrementada durante los últimos años.

Vivienda habitual.- Un particular que adquiere una vivienda, además del precio de la misma, debe pagar una serie de impuestos directos e indirectos, que añaden al valor del producto un coste adicional durante todo el proceso de compra.
Sin tener en cuenta los impuestos directos, si el comprador se subroga en el préstamo hipotecario concertado por el promotor y la entidad financiera, que suele ser lo más habitual, la operación no supondrá ningún coste fiscal, pero sí que deberá satisfacer el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, que suele ser, en la mayoría de las autonomías, el 1% del valor de la vivienda. Además, deberá añadir al precio el I.V.A. (7% del total), como impuesto directo que irá a las arcas del Estado.
Una vez ha firmado la hipoteca (a un tipo de interés anual del 4%), deberá abonar al Ayuntamiento el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que será, dependiendo de la localidad, entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral.
Unos meses después, tendrá que presentar la declaración por el Impuesto sobre el Patrimonio, que recaerá sobre la administración autonómica, en caso de que supere el límite establecido en la Ley que rige este impuesto, que lo sitúa en 150.253 euros. También deberá realizar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aunque no tendrá que declarar ningún rendimiento por la vivienda habitual.
Con las deducciones por las cantidades pagadas en ese ejercicio por el préstamo hipotecario podrá recuperar hasta un 15% de esas cantidades satisfechas, por lo que el primer año el propietario tendrá un ahorro fiscal.

Segunda residencia.- En el caso de que el comprador adquiera la vivienda como segunda residencia, lo primero que deberá pagar es, también, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
A la hora de presentar la declaración por el Impuesto sobre el Patrimonio para los inmuebles urbanos tendrá que ingresar, aproximadamente y dependiendo de la comunidad, el 0,2% de la cantidad resultante entre el precio de la segunda vivienda y la deuda pendiente a 31 de diciembre.
Además, tendrá que abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, cuyo coste ascenderá, suponiendo un tipo marginal del 45%, al 45% del 2% del valor catastral de la vivienda. El I.R.P.F. lo recauda la Administración estatal, pero el impuesto está cedido parcialmente a las comunidades autónomas.

Vivienda en alquiler.- El arrendatario de un piso podrá aplicar deducciones en 2003 por las cantidades satisfechas en el Impuesto Sobre la Renta si su contrato es anterior al 24 de abril de 1998, aunque algunas autonomías han establecido deducciones cuando se cumplan ciertos requisitos.
Quien tendrá que hacerse cargo de los costes fiscales será el arrendador, que abonará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la modalidad de Transmisiones Onerosas, mediante efectos timbrados, que recaerá sobre la administración autonómica; el Impuesto Sobre Bienes Inmuebles al ayuntamiento; el Impuesto sobre el Patrimonio, también a la autonomía y el Impuesto sobre la Renta, al Estado.
Toda esta cantidad de cargas fiscales implica que el comprador de una vivienda pagará el 15% más del precio de la vivienda en impuestos indirectos (a lo que habrá que añadir el I.V.A.), mientras que el arrendatario de un piso únicamente tendrá deducciones.
Ante este panorama, lo más lógico sería que las personas con dificultades para comprar una casa, especialmente los jóvenes, optaran por el alquiler, pero la falta de incentivos fiscales a los arrendatarios y a los promotores han dado lugar a un mercado escaso. Además, teniendo en cuenta lo que les cuesta a los propietarios mantener la vivienda, las ventajas de alquilarla no son significativas ni rentables, a menos que pongan unos precios altos, que suelen resultar inaccesibles para este grupo de personas que no disponen de suficientes ingresos como para adquirir una casa en propiedad.
Valentí Pich, presidente del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), propuso, durante la presentación de su informe sobre ‘Costes Fiscales Asociados a la Adquisición, Uso y Alquiler de Viviendas’, que, si realmente se ve como una solución al problema del encarecimiento de la vivienda el fomentar el alquiler, se deberían “flexibilizar los requisitos que se les exigen a las empresas”.
Pich considera que sería conveniente “introducir una reducción en el Impuesto de Sociedades”, tomar medidas para “frenar la carrera de incrementos de tipos, porque no se puede seguir a este ritmo” y poner en marcha un “cambio drástico en la Ley de Arrendamientos Urbanos”. Aún así, el presidente del REAF cree que los impuestos son una variable más en el precio de la vivienda, pero no la más importante.
En lo que tanto promotores como fiscalistas están de acuerdo respecto a los impuestos asociados a la vivienda es en el escaso sentido que tiene el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, que constituye un “tributo histórico” que debería estar abolido hoy en día y que, por el contrario, se ha incrementado hasta el 100% en algunas comunidades autónomas.