Los alquileres de oficinas bajaron un 20% en 2002 y la inversión alcanzó los 2.638 millones

Todos los especialistas del sector inmobiliario en el segmento de oficinas coinciden en apuntar a la desaceleración económica que afrontamos desde 2001 como causa para explicar la bajada de los alquileres de oficinas, tanto en Madrid como en Barcelona.
"Se trata de una cuestión de oferta y demanda", asegura Jaime Alonso-Allende, socio director de oficinas de Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB), "después del boom tecnológico de los años 98 y 99 muchos promotores levantaron edificios de oficinas que han salido ahora al mercado", explica Alonso-Allende. En 2000 la tasa de desocupación era del 1% y prácticamente todos los proyectos eran de llave en mano, en la actualidad ha pasado al 7,2%.
Este exceso de oferta llevó al descenso de los precios máximos de los alquileres en Madrid en un 4% durante el cuarto trimestre de 2002 y en un 20% en el conjunto del año, según el estudio de Jones Lang LaSalle. Las rentas máximas para los mejores edificios en el centro de negocios se fijaron en 356 euros el metro cuadrado por año y en el área secundaria los precios máximos se redujeron hasta quedar en 245 euros por metro cuadrado anual.
En Barcelona, el precio de los alquileres se mantuvo estable entre octubre y diciembre de 2002, sobretodo en la zona de negocios, situándose entre los 238 y 303 euros el metro cuadrado anual. En la zona secundaria de la Ciudad Condal, en donde la oferta fue más abundante, se percibió una ligera caída que situó los precios en los 238 euros por metro cuadrado y año, frente a los 245 euros que se pagaban durante el tercer trimestre. CB Richard Ellis ha fijado el descenso de los precios en un 8,2% de enero a diciembre de 2002.

Contratación.- "A pesar del ascenso de la tasa de desempleo en un 9,14% en diciembre de 2002, la contratación en el mercado de oficinas en Madrid aumentó un 16% y alcanzó los 509.900 metros cuadrados", según ha declarado Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang LaSalle. En el distrito de negocios el nivel de contratación se situó en el 34%, mientras que en el área secundaria fue del 10% y en la periferia lejana de un 12%.
En el caso de Barcelona, este mercado se caracterizó por la abundancia de operaciones superiores a los 2.000 metros cuadrados durante los tres últimos meses de 2002.
La oferta de oficinas en Madrid se ha visto condicionada por el retraso en la finalización de casi todos los proyectos previstos para 2002 y en Barcelona por haberse acumulado tanto las nuevas incorporaciones que se han ido entregando como lo que no se ha alquilado.
La demanda ha sido, en el caso de Madrid, un 17% superior a la de 2001, marcada por un mayor interés en la ciudad y en la M-30 en detrimento de las periferias menos cercanas, justo a la inversa que en Barcelona, que ha sido una demanda guiada por los controles presupuestarios y se ha dirigido a las zonas periféricas.
La tasa de disponibilidad en la capital se ha situado así por encima del 5%, con 632.300 metros cuadrados disponibles que, si se suman las nuevas promociones, quedarían listos un millón de metros cuadrados. "Durante 2002 saldrán al mercado otros 350.000 metros cuadrados de nueva construcción que, frente a los 600.000 que salieron el pasado año, muestran la prudencia de los promotores", según Escarpenter.
El año 2002 terminó con una superficie disponible de 183.959 metros cuadrados en Barcelona, lo que ha supuesto un aumento de 66.907 metros cuadrados con respecto a 2001. Para 2003 se esperan el proyecto Sarriá Forum, en el antiguo estadio del Espanyol, y el edificio de Inmobiliaria Colonial en la Diagonal, ambos en la zona prime, así como otros grandes proyectos de la periferia.

Inversión.- Las operaciones de inversión en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona representaron en 2002 un importe total de 2.638 millones de euros, justo el doble que el año anterior, según CB Richard Ellis.
En el caso de Madrid, la inversión aumentó durante 2002 un 138%, con un volumen total de 1.800 millones de euros, lo que ha supuesto una sorpresa por lo que habían bajado los precios de los alquileres. De la misma manera, las compras de suelo para oficinas y de inmuebles para propia ocupación alcanzaron niveles importantes.
En el caso de Barcelona el incremento fue de 825 millones, un 36% superior donde las compañías extranjeras invirtieron alrededor de 550 millones de euros, un 70% del total de la inversión.
Las causas de este incremento son los bajos tipos de interés, la baja cotización de las Bolsas, la llegada del euro, los precios asequiles de los inmuebles y unas rentabilidades razonables. Por otro lado están las políticas estratégicas de la empresas, que han optado por la desinversión mediante la venta de activos no estratégicos, aumentando así su patrimonio y cuadrando balances.
"Nos centramos en Madrid y Barcelona porque es donde una compañía puede adquirir oficinas de 3.000 y 4.000 metros cuadrados", ha dicho Juan Vicente Romo, director del departamento de Investigación de Mercados de CB Richard Ellis, "Valencia, Bilbao y Sevilla son ciudades donde los locales son de entre 150 y 200 metros cuadrados, por ello, más que oficinas, los inversores están adquiriendo complejos residenciales y centros comerciales".
Según Jones Lang LaSalle, el volumen de inversión fue de 1.460 millones en Madrid y de 390 en Barcelona, excluyendo las adquisiciones de solares.

Rentabilidad.- Las inversiones inmobiliarias realizadas en 2002 en Madrid y Barcelona registraron una rentabilidad media del 6%, según Cushman & Wakefield Healey & Baker, cifra similar a la de 2001.
En Madrid, la rentabilidad de un edificio de oficinas en el centro fue del 6%, sin embargo en el Campo de las Naciones fue del 6,5%, en La Moraleja del 7,25% y en municipios como Alcobendas subió hasta el 7,50%.
En Barcelona, las rentabilidades en el centro fueron de entre el 5,75% y el 6,25%, debido a dos operaciones concretas en las que el comprador adquirió con una rentabilidad inferior. Se trata de la venta del edificio de Deutsche Bank en la confluencia entre paseo de Gracia y Diagonal y la venta del inmueble Blue Building, junto al hotel Arts, ambos con una rentabilidad del 5%.

Previsiones.- Las previsiones para 2003 son que los precios de alquiler sigan bajando y que las rentabilidades se mantengan en Madrid y repunten ligeramente en Barcelona. "La evolución de la economía y la política internacional, con la posible guerra contra Irak a la cabeza, serán factores determinantes", según ha pronosticado Carles Vila, presidente y consejero delegado del grupo Forcadell, "durante el segundo semestre de 2003 se estabilizará la economía para iniciar el despegue en 2004".