2006, el año que dejará atrás las subidas de dos dígitos

El lienzo sobre el que promotoras y constructoras tendrán que dibujar sus planes y estrategias para los próximos años tiene ya algunas líneas trazadas. La previsión de subidas en los precios de la vivienda de cara al 2006 se sitúa por debajo de los dos dígitos. Los plazos para formalizar las transacciones de compraventa no son tan rápidos como hace tres años y el ritmo de construcción de casas se mantendrá en torno a las 600.000 anuales hasta 2011. Los tipos de interés, según los expertos, no vivirán grandes subidas a corto plazo. Pareciera que el balance de este año incluyera las claves del próximo ejercicio. No en vano, según la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), éste ha sido “el año de la transición”. Tras un largo ciclo expansivo, 2005 ha estado marcado por la desaceleración en el aumento de los precios y por las políticas en materia de vivienda, que darán sus frutos en los siguientes ejercicios.

La vivienda tenía un precio.- El Servicio de Estudios del BBVA prevé para los próximos años “una desaceleración moderada y gradual de los precios”, a diferencia de lo que sucedió a principios de los ochenta y los noventa, cuando se produjo un fuerte ajuste. En su último informe sobre la situación del mercado inmobiliario la entidad financiara revela que el precio de la vivienda subirá un 12% en el ejercicio que está a punto de terminar y se desacelerará hasta el 6% en 2006. El economista jefe del Grupo BBVA, José Luis Escrivá, afirma que esta ralentización ordenada de los precios se generalizará en toda España, aunque cree que será más evidente en las regiones en las que se hayan producido las subidas más fuertes, como Madrid o Cataluña, así como en las ciudades que estén orientadas al turismo, en las zonas insulares y también en algunas regiones costeras.

En la misma línea se ha trabajado en Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). Según su informe reciente, el precio medio de la vivienda usada se situó al cierre de septiembre en 1.772,7 euros por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 16,60% con respecto al año pasado. La caída ha sido progresiva en los últimos meses. Si en el tercer trimestre de 2004 los precios subieron el 19,10%, este porcentaje se ha ido desinflando hasta alcanzar un incremento del 18,90% en el primer trimestre de 2005 y del 17,20%, en el segundo. Sin embargo, el presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, asegura que esta desaceleración es el resultado de un ajuste entre la oferta y la demanda que se está realizando “sin correcciones severas y sin dientes de sierra”. De cara a 2006 espera que se produzcan crecimientos en los precios que no superen los dos dígitos, por lo que sitúa la subida entre el 5% y el 10%.

El Banco de España comparte las bases de estos análisis. El último informe de la institución que preside Jaime Caruana revela que el descenso en los precios de la vivienda será gradual. Así, José Luis Malo de Molina, director del Servicio de Estudios, cree que el escenario más probable es el de una progresiva desaceleración de los precios, que corregirá gradualmente la sobrevaloración detectada, sin incurrir en bruscas oscilaciones. No obstante, aconseja tener en cuenta otros escenarios que, aunque poco probables, “podrían tener un impacto relevante” en la economía familiar.

Claves: casas iniciadas y tipos.- La fortaleza de los datos de construcción, con un total de 750.000 casas iniciadas en 2005 y una previsión de 600.000 anuales hasta 2011 es uno de los factores que, junto a un entorno de suave moderación de la demanda, propiciaran el suave ajuste de los precios, según el BBVA. Aunque también contribuirán a contener los descensos bruscos el buen comportamiento del empleo, el crecimiento demográfico, la compra de segunda residencia por parte de la población extranjera y, sobre todo, el mantenimiento o las alzas moderadas de los tipos de interés. “El próximo año habrá subidas de tipos de medio punto o poco más, que no afectarán demasiado a la renta disponible de las familias para la adquisición de vivienda”, destaca Escrivá. A su juicio, es improbable que los tipos suban 1,5 puntos a corto plazo.

Pero, sin duda, uno de los efectos que más ha llamado la atención en los últimos meses es el progresivo alargamiento en los plazos de venta de los inmuebles, que prácticamente se han duplicado. “Mientras que antes se vendía en un periodo de entre dos y tres meses, hoy los carteles de venta pueden seguir colgados hasta cinco meses”, explica Ortega. En algunas zonas la venta se paraliza, ya que ni el vendedor baja el precio, ni el comprador quiere pagar lo que se pide por la vivienda.

Mirando hacia el futuro.- Los expertos aseguran que el sector tiene todavía mucho potencial. Sin embargo, los empresarios están convencidos de que ha llegado la hora de responder a las nuevas necesidades del comprador. Aunque hoy muy pocos se atreven a definir con detalle sus estrategias –la competencia es cada vez más dura–, no es un secreto que de cara al próximo ejercicio las promociones de vivienda protegida y de alquiler, ya sea para promoverlas o para venderlas a algún fondo inmobiliario, pueden ocupar un lugar destacado en las líneas de negocio de las grandes firmas del sector. Habrá que seguir muy de cerca los primeros pasos que las empresas den en 2006 ya que éstas son, precisamente, las bases sobre las que la ministra María Antonia Trujillo pretende asentar el Plan de Vivienda 2005-2008, cuyos flecos siguen aún dispersos en las mesas de los despachos de algunos gobiernos autonómicos.

Ley de la desaceleración: cuanto antes sube, antes baja
La ralentización en las subidas del precio de la vivienda usada ya es un hecho. Sin embargo, no es cierto que se esté produciendo al mismo ritmo en todas las regiones. Según el último estudio de Tinsa (Tasaciones inmobiliarias), Asturias y Extremadura fueron las comunidades autónomas que más tiempo tardaron en sufrir la escalada de precios. Por tanto ahora son las que acusan las subidas más importantes. En el otro lado de la balanza se sitúan otras regiones como Murcia, Madrid, Cataluña, Galicia, Navarra y Aragón, que han manifestado los primeros síntomas de ralentización, al igual que Andalucía, Castilla La-Mancha y la Comunidad Valenciana, aunque estas últimas en menor medida. Mientras, Canarias, Cantabria, Castilla León, Baleares y La Rioja mantienen prácticamente el mismo nivel de precios desde hace varios trimestres.

Madrid, Barcelona, Bilbao y Segovia encabezan el listado de capitales con precios más elevados, mientras que los más bajos se encuentran en Lugo, Orense, Zamora y Pontevedra. Si se excluyen las capitales, las provincias más caras son Vizcaya, Madrid, Málaga y Barcelona. En este sentido, el presidente de Tinsa, Ildefonso Ortega, destaca que el precio de las casas de segunda mano, con déficit de equipamiento y que están situadas en el extrarradio de las capitales han registrado un fuerte aumento en el último año debido, sobre todo, a la demanda de inmigrantes; mientras que en los barrios céntricos es donde se está produciendo una mayor ralentización de los precios. Otros fenómenos interesantes son, según destaca el secretario general de Tinsa, Luis Leirado, el “efecto costa”, que ha influido en la pujanza de algunas zonas de Andalucía; y el “efecto cinturón”, que afecta a las regiones próximas al área metropolitana de Madrid, como Toledo y Segovia.

Un indicador de futuro.- La construcción de vivienda nueva, mientras tanto, sigue creciendo a buen ritmo. Algo que, según los expertos, contribuirá a sostener la citada desaceleración en los precios. El número de viviendas libres y protegidas visadas por los Colegios Oficiales de Arquitectos, entre julio de 2004 y junio de este año, ascendió a 803.246, lo que supone un incremento anual del 9,4%. Las viviendas libres representan, con el 91,9%, el grueso de los proyectos de ejecución de obra, mientras que las protegidas suponen el 8%. La Comunidad Autónoma que cuenta con más proyectos de obra en ejecución es Andalucía, con 175.419 pisos visados, seguida de la Comunidad Valenciana, con 103.439 casas visadas, y Madrid, donde se visaron 75.352 viviendas, en ese periodo.