Un tratamiento fiscal inadecuado

Una adecuada tributación de las operaciones inmobiliarias tributan en el IVA, el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el IRPF, frenaría la especulación que está generando una demanda artificial y un refugio rentable para el dinero negro. La Administración debería adoptar medidas fiscales más exigentes para combatir el fraude e iniciativas como la limitación al final de la vida laboral de los plazos de los préstamos hipotecarios. Cualquier control, fiscal o legal, debe ser tratado con la máxima prudencia y consenso con los operadores, ya que puede frenar el motor de la bonanza de la economía española. No olvidemos que una caída en el precio de la vivienda de un 10% implicaría un descenso de ocho décimas en el ritmo de crecimiento del PIB.

En los últimos años se ha favorecido fiscalmente en exceso el desarrollo de la construcción para impulsar el crecimiento económico general. Alrededor del 14% del PIB tiene su origen en la construcción y el subsector de la vivienda constituye el 40% de esta cifra. Además, la vivienda en propiedad es para Hacienda una manifestación de la capacidad económica del contribuyente.

Los tres impuestos de mayor importancia en las operaciones inmobiliarias son, por volumen de recaudación, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el IVA y el IRPF, aunque los contribuyentes recurren a muchos subterfugios para librarse parcialmente de ellos. La evasión fiscal en el sector inmobiliario se produce principalmente al efectuar sucesivas transmisiones que no llegan a formalizarse en documento público, de modo que esas operaciones quedan ocultas. En segundo lugar, se recurre al método de obligar al comprador a firmar en la escritura un precio inferior al real. Para frenar este tipo de operaciones sería recomendable considerar especulativas las transmisiones de inmuebles antes de que pasen tres años desde su compra, siempre que no sea obligatorio un cambio de domicilio.

La creación de un registro de contratos de compraventa de inmuebles resultaría muy útil para detectar los “pases” y otro tipo de fraudes. Así, se controlaría también la legalidad de los contratos y la existencia de cláusulas abusivas o la falta de cumplimiento de las garantías establecidas por la ley. Los ayuntamientos podrían ser las administraciones responsables de este registro a efectos del control tributario, ya que son los primeros que conocen la existencia de nuevas promociones inmobiliarias al ser los que aprueban los proyectos y planes parciales presentados por los promotores, y tienen además la mayor parte de las competencias en esta materia.

En cuanto al fraude que se deriva de declarar valores inferiores a los reales, pueden establecerse valores de referencia a precios de mercado para todos los impuestos, del mismo modo que ya existen para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Para evitar el fraude por IVA, sería conveniente aplicar lo que se conoce como “inversión del sujeto pasivo”, es decir, que sea el comprador quien ingrese el IVA en Hacienda y además establecer una afección real del inmueble al pago del impuesto. El fraude por IRPF o Impuesto sobre Sociedades se podría atajar con el establecimiento del deber de practicar algún porcentaje de retención a cargo del comprador. De esta forma se asegura que la persona que transmite su propiedad pagará sus impuestos por la ganancia patrimonial obtenida con la venta.