"Tenemos pensado realizar inversiones por 200 millones en España antes de 2008".

Invesco Real Estate es una gestora de fondos inmobiliarios con activos en Europa y América del Norte por valor de 14.500 millones de euros, que ha hecho una decidida apuesta por nuestro país. En la actualidad, la compañía cuenta con una cartera de propiedades en España por valor de 125 millones de euros, pero su vicepresidente Senior, Tim Nalder, asegura que este es sólo el principio. Su intención es hacerse con una importante base de activos en España, en el sector logístico, comercial y de oficinas, para lo que dispone de un presupuesto de inversión de 200 millones de euros, de aquí a 2008.

- ¿Cuál es la estructura de negocio de Invesco Real Estate?

• Invesco, como gestora de fondos de renta variable, pertenece a AMVESCAP, una de las mayores gestoras de fondos del mundo, que no pertenece a un banco. En 1983, en Estados Unidos, surge una rama de actividad especializada en fondos inmobiliarios. Aquí en España, Invesco Real Estate pasa a tener oficina propia, a partir de mayo de 2004. Poco antes, en 2003, Invesco compró la gestión patrimonial de fondos inmobiliarios de Hypovereinsbank. La base de desarrollo de Invesco Real Estate proviene de la antigua estructura de la entidad germana que empezó a invertir en España en 1999, con la adquisición de dos edificios de oficinas en el Citypark de Barcelona. Por eso podemos afirmar que por el momento, la compra de los cinco activos que tenemos ha sido financiada con dinero alemán.

- ¿Cuáles son los criterios que le llevan a realizar una inversión?

• La rentabilidad, sin lugar a dudas. Buscamos inversiones de entre diez y 60 millones de euros, y tenemos como objetivo el segmento comercial, logístico y oficinas. Estamos buscando todo lo que ofrezca rentabilidades recurrentes, sin entrar en el mercado hotelero, ni residencial. El modelo de gestión que desarrollamos está muy vinculado a una buena definición del producto por el que apostamos. Preferimos preservar los ingresos a través de contratos a largo plazo con inquilinos solventes. Nos dejamos llevar por el pragmatismo, en lugar de realizar operaciones singulares. Buscamos por encima de todo garantizar la estabilidad de los ingresos, con inversiones a largo plazo, que nos garanticen una rentabilidad recurrente. Nuestra previsión es establecer una base importante de activos importante en España y para ello contamos con un presupuesto inicial de 200 millones de euros como mínimo, para realizar inversiones de aquí a 2008. Por ahora, hemos realizado una operación al año como mínimo y si encontrásemos las oportunidades adecuadas no nos importaría superar esa marca.

- ¿Qué les lleva a apostar de esa manera por España?

• El resto de países de Europa Occidental, Francia, Italia o Portugal, tienen menor potencial de crecimiento que España. Su solvencia económica y su nivel de crecimiento, muy superior a la media europea, lo convierten en un país muy atractivo para muchas gestoras de fondos y también para la nuestra. La evolución reciente del sector en los últimos años ha sido espectacular, y nada parece indicar que se vaya a producir un cambio brusco de tendencia. Los países del Este, por el momento, prometen mucho, pero no disponen de la seguridad jurídica que hay aquí, y eso a pesar de que Invesco fue una de las primeras gestoras en diseñar fondos que han invertido con éxito en estos países. La incertidumbre es todavía demasiado grande para poder realizar inversiones con las suficientes garantías. Al menos desde Invesco Real Estate preferímos ser prudentes y esperar a que haya una jurisprudencia.

- ¿Cuál es su valoración de la actual situación en el mercado de oficinas?

• En Madrid, sigue resultando muy difícil encontrar superficies de entre 250 y 1.000 metros en el distrito de negocios. Las rentabilidades de inversión están en mínimos, pero estamos en un momento de inflexión en el que es probable que se inicie una senda alcista que se mantendrá durante los próximos años. Será interesante ver cómo se va absorbiendo el exceso de oferta que se ha generado en la periferia. Sin embargo, es cierto que hay mucha liquidez en el mercado, tanto en oficinas como en otros segmentos, y eso dificulta la labor de quienes nos dedicamos a encontrar buenos productos. No nos podemos quejar, porque hace poco hemos cerrado la compra del centro comercial Montecarmelo, que cuenta con una superficie de 11.500 metros cuadrados.

- ¿Centran su estrategia de inversión exclusivamente en Madrid y Barcelona?

• Son los mercados que más nos atraen en lo que respecta a la compra de edificios de oficinas, pero también estudiamos otras ciudades, sobre todo, a la hora de invertir en naves logísticas o centros comerciales. Madrid y Barcelona son capitales muy consolidadas y resultan especialmente atractivas para encontrar buenos edificios de oficinas, pero Valencia, Zaragoza o Málaga son destinos muy interesantes para invertir en productos industriales. En el caso de los centros comerciales, aunque son mucho más numerosos en Madrid y Barcelona, no descartamos ninguna población. De hecho, el año pasado compramos el Parque Comercial Capuchinos, en Salamanca.

- ¿Cuáles han sido las últimas operaciones de la compañía?

• Ahora mismo tenemos dos edificios de oficinas en Barcelona, dos más en Madrid, en la zona de Ciudad de la Imagen, además del Media Markt de Villaverde, y del parque comercial de Salamanca, y del centro comercial de Montecarmelo. Gestionamos actualmente cuatro fondos de inversión, todos ellos de capital alemán, aunque no descartamos diseñar nuevos fondos adaptados a las necesidades de los inversores españoles. Sería muy interesante contar con un producto que permitiese a los ahorradores nacionales buscar edificios de oficinas o centros comerciales rentables en París, o cualquier otro lugar.

- ¿Recientemente han ampliado el capital de uno de sus fondos, ¿con qué intención?

• Se trata del Southern Europe Property Fund, cuyo volumen total asciende a 300 millones de euros. Hemos ampliado la vida del fondo hasta 2015, dado que se ha venido comportando de una manera muy sólida, a lo largo del tiempo. Este fondo sirve como herramienta de inversión para instituciones austríacas y alemanas, y sólo invierte en inmuebles comerciales de Francia y España. Ahora que hemos ampliado su capacidad, podemos incrementar nuestra presencia en estos mercados.

MUY PERSONAL

- ¿Cómo valora la evolución reciente del sector en España?

• Los últimos diez años han sido prometedores, y no hay síntomas que indiquen que la situación va a cambiar de forma drástica. Sin embargo no podemos olvidar que también ha habido crisis en el sector inmobiliario, que es algo de lo que no todo el mundo parece ser consciente. Los inversores que compraron a principios de los 90 todavía no han recuperado el capital invertido, y eso es bueno no olvidarlo para ser precavidos y hacer un llamamiento a la prudencia.

- ¿Cree que el futuro podría ser diferente?

• No, pero sí que me parece pura demagogía ese dicho de que la inversión inmobiliaria es la más segura que hay. Si no habría que preguntarselo a alquien que hizo su inversión en 1991. Simplemente soy partidario de ser prudente y no dejarse llevar por la euforia, porque hay zonas que podrían no tardar mucho en dar síntomas de saturación, como ha ocurrido con las oficinas en la periferia de Madrid.

- Su trabajo le obliga a viajar a menudo, ¿qué lugar de España le resulta más atractivo?

• Quizá Andalucía, porque la familia de mi mujer es de allí, pero no me gustaría quedarme con un único sitio. España es muy variada y yo tengo la suerte de haber visitado muchas de sus ciudades por mi trabajo. Resulta difícil quedarse con una ciudad en particular.

- ¿Qué forma elige para desplazarse por Madrid?

• En transporte público. Los que vivimos en esta ciudad tenemos la suerte de disfrutar de un nutrido servicio de infraestructuras de transportes, y lo digo con conocimiento de causa, porque vivo en la periferia de Madrid, y todos los días cojo el tren de cercanías, con lo que evito los molestos atascos matutinos de tráfico. Apenas tardo 45 minutos en venir a trabajar.

ASI LO VEO

Cambio de prioridades. Asegura que solía jugar al golf, aunque ya está algo oxidado. Le gustaba la música -tiene una discoteca doméstica con más de 300 discos, de los estilos más variados-, pero la familia le ha llevado a sustituir el tiempo que dedicaba a sus aficiones por sus responsabilidades familiares. Antes se relajaba tocando la trompeta y el piano, ahora sabe que la familia deja poco tiempo para relajarse.

Satisfecho. Fue uno de los primeros profesionales del sector inmobiliario que emigró desde Inglaterra, y asegura sentirse muy a gusto aquí. Casado con una española, y padre de un niño de 20 meses, espera la llegada del segundo en apenas un mes. Reconoce que su familia le ha cambiado la vida por completo. “Cuando eres padre primerizo no sabes qué es lo que te espera. Ahora estoy horrorizado con lo que se me viene encima”.

Emprendedor. Llegó a España en 1991 y pocos años después tuvo ocasión de hacer un Master en el IESE de Barcelona. Su proyecto de fin de curso fue una empresa de mini almacenes, que suponía alquilar por cortos períodos de tiempo pequeñas superficies que serían utilizadas como trasteros o almacenes para particulares y comerciantes. Habla de su idea con nostalgia y reconoce que no pudo ponerla en práctica, aunque ha visto a otros hacerlo.

ASI SE VE

Disciplinado. Le gusta mantener viejas costumbres que le parecen muy provechosas. Intenta preservar el hábito de leer en inglés para evitar perder la fluidez en su idioma natal, a pesar de que trabaja constantemente en castellano. Confiesa que el último libro que ha disfrutado de “La Sombra del Viento”, de Carlos Ruíz Zafón, en inglés, por supuesto. Ahora procura relajarse con la lectura de una novela de John Grisham.

Ambicioso. Asegura que no le gusta quedarse quieto. “Mi familia asumió desde el principio que yo prefería moverme antes que quedarme anquilosado en el mismo sitio en el que nací”. A los 18 años pasó seis meses en Montpellier, años después trabajó en Bruselas para Healey & Baker, y luego decidió venir a trabajar a España. Entonces pudo disfrutar de su variedad, y su comida; pequeños placeres de los que ya no puede prescindir.

Vocación académica. Me habla con entusiasmo sobre una charla que va a impartir en el Instituto de Empresa de Madrid. El tema central de su conferencia será la repercusión de la última fase correctora del sector inmobiliario. Según sus palabras, “en ningún segmento, salvo en el residencial, se han podido recuperar las inversiones realizadas antes del 92, en términos reales”. Habla con convicción y le gusta su trabajo.