El ritmo de aperturas de centros comerciales en nuestro país se mantiene fuerte. En los cuatro primeros meses de 2005 se han inaugurado seis nuevos complejos, que han aportado 92.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA) al mercado, que suponen casi el 12% de la cuantía prevista para todo el ejercicio. Actualmente, los centros comerciales ocupan en España una superficie de más de diez millones de metros cuadrados.
A pesar de este buen tono, durante el pasado ejercicio el volumen de nueva SBA sufrió un retroceso con respecto a 2003, que fue un año récord en inauguraciones. Así, en 2004 se abrieron 29 centros, frente a los 39 del año anterior, y se crearon 799.183 metros cuadrados de nueva superficie, una cifra muy por debajo del dato de 2003, que superó el millón de metros cuadrados, según la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC).
Moratorias.- Los expertos aseguran que esta desaceleración es normal, debido al buen momento que ha vivido el sector en los dos últimos años. Entre las causas que han motivado este menor ritmo de aperturas, la mayoría de ellos destaca las limitaciones administrativas de algunas comunidades autónomas. Así, las moratorias y la dificultad para obtener licencias comerciales han provocado una ralentización en la promoción de proyectos comerciales en algunas regiones. Según Jesús Segado, director de retail investment de CB Richard Ellis, algunas comunidades piensan que ésta es la mejor manera de preservar la estabilidad del pequeño comercio. Sin embargo, el experto cree que se deberían estudiar las necesidades reales del entorno para poner en marcha los centros más adecuados.
Por su parte, Silvia Chapinal, del departamento de retail de Jones Lang LaSalle, afirma que las restricciones legislativas han modificado el concepto de algunos centros, que han tenido que reducir su superficie comercial total o la ocupada por algunos operadores.
No obstante, los expertos afirman que ya han comenzado a apreciarse en algunas zonas, como Cataluña, Castilla y León y Aragón, ciertos avances liberalizadores que podrían impulsar el desarrollo del sector.
Otra causa de la desaceleración del sector es la alta concentración o saturación comercial de algunas regiones. Según Alberto Rodríguez, director de centros comerciales de Aguirre Newman, la Comunidad de Madrid, Asturias, Canarias y País Vasco se encuentran en una situación teórica de saturación, una vez analizada la capacidad de consumo de sus habitantes, la SBA actual y la población con respecto al total nacional.
En el lado opuesto se situarían Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Murcia y Castilla-La Mancha, donde el porcentaje de SBA es inferior al de la capacidad de consumo y al de la población. Según el experto, éstas serían, a priori, “las idóneas para desarrollar nuevos centros comerciales”. Una opinión que comparte Chapinal, de Jones Lang LaSalle, que asegura que en las tres últimas comunidades citadas existen actualmente un buen número de proyectos en curso. En cuanto al desarrollo en las áreas más concurridas, matiza: “Incluso en ellas, podrían encontrarse huecos para desarrollar diferentes tipologías de centros”.
En este sentido, Javier García-Renedo, presidente de la AECC, señala que hoy se abren frentes interesantes en áreas en desuso del centro de las capitales, como son estaciones de ferrocarril, puertos, cuarteles, mataderos... “El comercio se convierte así en un instrumento básico de reactivación urbana de esas zonas, además de ser un punto de encuentro social”, explica.
Un futuro ligado al presente.- A pesar de las restricciones legislativas autonómicas y de la necesidad de adaptar el centro a las necesidades de la zona, las perspectivas para los próximos años son alentadoras. En España hay más de 149 nuevos proyectos registrados por la AECC, que aportarán 4,3 millones de metros cuadrados de nueva SBA y que supondrán una inversión de unos 8.000 millones de euros. Andalucía es la comunidad con más proyectos, con 28 nuevos centros y una SBA de 700.000 metros cuadrados, seguida de la Comunidad Valenciana, con 22 proyectos y una superficie comercial de 600.000 metros cuadrados. Madrid cuenta con 16 proyectos y con casi 660.000 metros cuadrados de nueva superficie comercial.
En cuanto al futuro inmediato, los consultores de Aguirre Newman prevén que en 2005 se pongan en marcha 800.000 metros cuadrados de nueva SBA distribuida en 25 centros comerciales. De esa superficie, 150.000 metros cuadrados corresponderán a ampliaciones. En 2006 la nueva superficie ascenderá a 600.000 metros cuadrados y se abrirán 17 centros.
Algunos de los proyectos que han salido o que saldrán a la luz este mismo año son “La Salera”, en Castellón, con una superficie de 71.000 metros cuadrados; “Málaga Nostrum”, en Málaga, con un total de 65.000; y las tres aperturas recientes, que superan los 40.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable: Espai Gironés, abierto en Salt (Girona), la ampliación de Parquesur en Leganés (Madrid); y el centro Puerta de Toledo, ubicado en la localidad toledana de Olías del Rey.
Promotor nacional, inversor foráneo.- La iniciativa en la promoción de centros comerciales ha corrido a cargo de empresas nacionales. De hecho, cerca del 69% de los centros que se pusieron en marcha el año pasado, es decir, un total de 20 centros, fueron desarrollados por promotores españoles, frente a los cinco que tuvieron su origen en la promoción internacional, según la AECC.
Los expertos afirman que es lógico que sean los promotores nacionales los que tengan una mayor presencia en el sector debido a su mayor conocimiento del territorio, de los trámites administrativos y del mercado local. Si a esto sumamos que la bonanza del sector ha hecho que en los últimos años muchas promotoras tradicionalmente residenciales hayan decidido diversificar su negocio con los centros comerciales, deducimos que todavía queda mucho terreno por explorar de cara a los próximos años. En opinión de Jesús Salgado, consultor de CB Richard Ellis, el desarrollo de promociones urbanísticas residenciales y de oficinas que puedan ser complementados con un complejo comercial influirá de forma decisiva en la evolución del mercado de los centros comerciales durante los próximos años.
Las empresas extranjeras, sin embargo, suelen adquirir superficies en funcionamiento. Según los datos de Jones Lang LaSalle, de 1998 a 2004, el 64% de los compradores de centros comerciales fueron extranjeros. Los expertos de Aguirre Newman, por su parte, destacan que las operaciones de compra-venta alcanzaron un volumen de SBA de casi medio millón de metros cuadrados y un importe aproximado de 350 millones de euros durante 2004.
Las últimas tendencias.- En los próximos años, veremos cómo los parques comerciales darán cabida, según Cristina Pérez de Zabalza, directora de retail de Cushman & Wakefield Healey & Baker, a los comerciantes que hasta ahora no tenían presencia en el sector y crecerá la implantación de los parques en las ciudades en las que todavía no están presentes.
En cuanto a los centros comerciales, las principales cadenas piden cada vez más espacio porque su oferta es cada día más completa y diversa. Según el último informe de C&W H&B, se percibe una mayor demanda de locales grandes por parte de las principales cadenas nacionales e internacionales y los operadores independientes.
El binomio ocio-comercio también ha sufrido una transformación. Si hace años el ocio era el motor de los proyectos que se ponían en marcha, la realidad actual es muy distinta. A este cambio ha contribuido el escaso éxito de los modelos basados en el ocio, ya que, salvo excepciones, se han convertido en centros de sábado y domingo con poca actividad entre semana y la consiguiente falta de atractivo empresarial. “Es indispensable encontrar un equilibrio entre el ocio y el comercio, donde el ocio juegue el papel de complemento del comercio y no a la inversa. Los centros requieren de un importante componente comercial para hacerlos viables económica y comercialmente”, explican en CB Richard Ellis.
Actualmente, el ocio y la restauración son esenciales en los modelos desarrollados en España, ya que, según los datos de la AECC, suponen el 36% de la superficie de los centros abiertos desde 2001, por delante de la moda, con un 28% y la alimentación y el hogar, con un 13% y 11%, respectivamente.
Por último, cabe destacar el hecho de que los promotores son cada vez más conscientes del impacto medioambiental de los edificios o centros de concurrencia pública. Un ejemplo es Sonae Sierra, que desde hace años ha implantado un sistema de gestión medioambiental que afecta a todas las fases de la construcción y promoción del centro comercial. Según Elsa Monteiro, responsable de medio ambiente del grupo, “esto se traduce en la permanente adopción de medidas para promover el ahorro de agua y energía, el tratamiento selectivo de residuos, la limitación de la contaminación acústica, lumínica y atmosférica y la eliminación de focos potencialmente contaminantes, entre otras muchas acciones”. A su juicio, la eficiencia energética es un elemento clave para reducir la emisión de gases que contribuyen al efecto invernadero.
En definitiva, los promotores de los centros comerciales del futuro aspiran a cubrir las necesidades específicas de los operadores y de los consumidores, a desarrollar modelos económicamente viables y rentables, a combinar de forma equilibrada el ocio y el comercio y a respetar el entorno cada día más.
Madrid, cuarta ciudad de Europa con las rentas de locales comerciales más caras El sector comercial europeo se está recuperando. En la mayoría de las ciudades se aprecia una tendencia generalizada al ascenso de las rentas. Según el último informe sobre el mercado de locales comerciales de Atisreal, Madrid es la cuarta ciudad más cara de Europa, sólo por delante de París, Londres y Dublín. La localización en retail con precios más altos es la avenida de los Campos Elíseos de la capital francesa, con un alquiler de 6.300 euros por metro cuadrado al año, para locales de 120 metros cuadrados (medida estándar). No se quedan atrás las rentas en la londinense Oxford Street, que se sitúan en 5.760 euros anuales por metro cuadrado. Los expertos de la consultora explican que las rentas en Londres han sufrido en 2004 un incremento gracias a la subida de la libra frente al euro.
Dublín también ha vivido una fuerte subida que le ha llevado a ocupar el tercer puesto del ranking, situándose por delante de Madrid y Munich.
Equilibrio en Madrid.- El mercado de locales comerciales sigue activo en la capital española. Los expertos de Atisreal afirman que existe un equilibrio general entre la oferta y la demanda. Si bien destacan que en algunos puntos de la zona comercial prime permanece la situación de escasez de oferta. Fuera de estas áreas existe una mayor disponibilidad de locales. Estos permanecen más tiempo vacíos que en los ejercicios anteriores, debido a la baja demanda y a sus elevados precios. Además, en ocasiones no poseen las condiciones estructurales y técnicas óptimas para albergar a grandes marcas.
Las rentas se mantienen al alza, pero con menos recorrido para seguir subiendo. Preciados es la calle más cara de España, con una renta máxima de 3.450 euros por metro cuadrado al año.
En cuanto a los inquilinos, en la consultora DTZ aseguran que los operadores privados dedicados al comercio tradicional de barrio están siendo desplazados por las cadenas y las grandes marcas de moda. A su juicio, los operadores que se especialicen y ofrezcan un buen nivel de servicio al cliente son los únicos que pueden competir con las franquicias en estas zonas.
Barcelona, alta demanda.- La capital catalana se encuentra entre las diez ciudades más caras de Europa. Sin embargo, la cuantía de sus rentas dista mucho de las de los primeros del ranking. La arteria con el precio más alto es Portal de L’Angel, donde la renta media se sitúa cerca de 1.800 metros cuadrados al año.
La principal característica de este mercado es la escasez de inmuebles disponibles en los ejes comerciales y tradicionales de la ciudad, que contrasta con la elevada demanda que espera ubicarse en estas zonas. Esto lleva a pensar que las rentas continuarán al alza.
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