Los inversores hoteleros se refugian en los mercados de Londres y París

Pablo Sola
Madrid

El año pasado se realizaron en España un total de 22 operaciones de compraventa de hoteles, llevadas a cabo tanto por inversores particulares como por cadenas hoteleras, que sumaron aproximadamente 768 millones de euros. “La cifra no es aún definitiva, pues tenemos que ajustar la venta del hotel Arts de Barcelona, una operación de venta de acciones que ha rondado los 400 millones”, señala Inma Ranera de la consultora Christie & Co.

Las cifras son bastante más bajas que las de 2003, un año que fue especialmente activo, con 48 operaciones, que sumaron 845 millones de euros, debido a que se realizaron varias transacciones de paquetes enteros de hoteles en las Islas Canarias. También en Madrid y Barcelona hubo más actividad, gracias a algunas ventas realizadas por la cadena NH.

Huida a otros mercados.- En 2004, prácticamente no se vendieron establecimientos en Madrid y Barcelona, exceptuando el Hilton, que promueve Apex, y el hotel España, comprado por el grupo Cadarso, ambos en Barcelona, y el Mindanao en Madrid, vendido por el Banco Pastor al grupo Nozar. “Los costes son excesivamente altos y los inversores prefieren irse a mercados como Londres o París, que tienen precios más razonables, comparativamente hablando”, señala Ranera.

Si bien los precios de los edificios son más caros en las capitales británica y francesa, también son plazas más seguras, donde las inversiones se recuperan más fácilmente. Valga como ejemplo la operación de compra del grupo hotelero vasco Silken, que está en proceso de expansión, del emblemático edificio Marconi, en Londres, para destinarlo mitad a residencial, mitad a hotel de cinco estrellas.

El problema es que los edificios que cuentan con un uso mixto hotelero y residencial en Madrid y Barcelona tienen unos precios tan caros que los empresarios del sector no los pueden asumir, por lo que son adquiridos por los promotores de vivienda. Es muy común en el mercado hotelero, según comentan en Christie & Co, una sobrevaloración de los precios por parte del propietario, “que cree que su producto vale más de lo que cuesta”.

Otro mercado atractivo para los inversores hoteleros es el de Estados Unidos, según Victoria Roa, de Nai Sol, que señala que en ciudades como Nueva York, Miami, San Francisco o Chicago, los precios han bajado, aunque todo indica que se van a recuperar.

Hoteles de costa.- Diferente es el mercado de Baleares, donde el año pasado se produjeron un total de seis transacciones, debido al bajón de demanda experimentado por el sector turístico, que ha acusado la crisis económica alemana y que desde hace dos o tres años recibe menos turistas británicos.

Además, hay que tener en cuenta que tanto las islas como las costas españolas deben competir con los países europeos emergentes, como Croacia, que cuentan con precios atractivos y con gran calidad en los productos. Y es que, “en muchos casos, el parque hotelero español necesita una reforma”, como afirma Ranera.
“Hay que tener en cuenta que los inversores buscan, ante todo, la seguridad política, y los países recién llegados a la UE ya la tienen, además de contar con mercados sostenidos que se igualarán en poco tiempo a los de España, Reino Unido o Francia”, comenta Roa. “Me consta incluso que hay inversores estudiando compras en Turquía, aunque sea un mercado con mayor riesgo”, añade.

La razón de la venta de los hoteles suele ser porque hay cadenas que consideran algunos establecimientos como no estratégicos, porque no pertenecen a la tipología que manejan en ese momento, y los enajenan para invertir en nuevos hoteles, como es el caso de los procesos iniciados por las cadenas NH y Sol Meliá, que tras reordenar sus activos han iniciado procesos de expansión.

Por otro lado, están los establecimientos que venden inversores particulares debido a que ya están amortizados y buscan nuevas inversiones o simplemente por la jubilación del propietario. Rara vez se trata de ventas debido a la falta de rentabilidad del hotel. “El gran problema del mercado de inversión hotelero es que los propietarios no venden y no hay apenas producto”, comenta Victoria Roa. “En España hay un alto porcentaje de propietarios particulares en comparación con el resto de Europa”, añade.

Objetivo Madrid 2012.- Las previsiones de Christie & Co. para 2005 son que las valoraciones de venta se estabilicen. La sobreoferta hará más difícil que los inversores particulares puedan competir con las grandes cadenas hoteleras, debido a que no pueden compensar las pérdidas de un establecimiento con las ganancias de otro, mientras que los grandes grupos sí.

En cuanto a compañías españolas, el grupo Barceló acaba de anunciar el inicio de un plan de desinversiones que durará hasta 2010, con el que pretende obtener 300 millones de euros mediante la venta de ocho establecimientos. En principio, este plan buscaba obtener fondos para adquirir el grupo estadounidense Hammons, pero el pasado enero se rompieron las negociaciones y ahora busca una compañía donde invertir.

En el caso de Madrid, el mercado está expectante ante lo que se decida en Singapur el 6 de julio. Si el COI decide que la ciudad sea la sede de los Juegos Olímpicos de 2012, saldrán al mercado hoteles a precios caros, si no consigue celebrar la cita olímpica, los precios serán más económicos, según prevén las expertas.

Recientemente, el Ayuntamiento de la capital ha aprobado un plan especial que agiliza los trámites a la hora de solicitar la licencia para la construcción de un hotel y permite que, una vez transcurridos los Juegos Olímpicos, en caso de que se celebrasen, aquellos establecimientos que justifiquen la falta de rentabilidad podrían transformarse en viviendas. “Esta medida no es muy atractiva para los inversores, puesto que acometer dos reconversiones de un edificio, primero en hotel y luego en residencial, es una inversión muy grande”, señala Inma Ranera. “Además, ahora la vivienda está en auge, pero ¿cuál va a ser su precio en 2012?”, se pregunta.

También en los mercados de costa saldrán este año muchos hoteles a la venta, debido a la competencia de los países emergentes, mientras que es de prever que en Barcelona salga poco producto al mercado, debido a que la ocupación hotelera va muy bien y no se venderá nada.

En cuanto a nuevos establecimientos, después de varios años en los que se han abierto muchos hoteles de cuatro estrellas, existe sobreoferta de este producto y 2005 verá el regreso de los hoteles de dos y tres estrellas en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla.

Las líneas aéreas de bajo coste han creado mercado para estos establecimientos, debido a que el usuario de esos vuelos busca en el destino un hotel más económico que los cuatro estrellas. “Igualmente, faltan en España establecimientos de cinco estrellas gran lujo en comparación con otros países”, comenta Ranera.