Las promotoras cotizadas no tienen interés por el mercado de los loft

Pablo Sola
Madrid

Las inmobiliarias españolas que cotizan en Bolsa -Metrovacesa, Colonial, Urbis, Vallehermoso y Fadesa- no están interesadas en los lofts como producto inmobiliario, ni tienen pensado hacerlo, a pesar del tirón comercial que está teniendo este tipo de viviendas en nuestro país. ¿Cuál es la razón? Según José Ramón Lajarín, director y propietario de Camden Town, empresa especializada en la transformación de locales comerciales y naves industriales en viviendas tipo loft, no es un mercado rentable para las grandes promotoras porque cada local es un mundo y hay que ir uno a uno solicitando las licencias y diseñando su distribución. “Es una guerra de guerrillas que no les sale rentable”, dice Lajarín.

El concepto de loft incluye la reutilización de la estructura de un inmueble, generalmente industrial, para reconvertirlo en residencial y abaratar los costes. Este tipo de viviendas suele estar diseñada de forma más flexible, posee techos altos y espacios diáfanos. Es aquí donde los diseñadores de loft apuntillan la diferencia entre el concepto traído de Estados Unidos, su cuna, y las viviendas de lujo a las que se da este aspecto.
“Nosotros tenemos a una persona constantemente buscando locales aislados para acondicionar, pero a una inmobiliaria grande lo que le interesa es comprar todo un edificio, tirarlo abajo o rehabilitarlo y construir viviendas, con lo que gana mucho más dinero”, explica Lajarín.

Este podría ser el caso de Riofisa, que ha invertido 25 millones de euros en la rehabilitación de una antigua fábrica de harina en el distrito 22@ de Barcelona, que transformará en un centenar de lofts de diversas tipologías.

También la consultora inmobiliaria King Sturge está llevando a cabo la comercialización de dos promociones de lofts en Madrid, bajo el concepto de “espacios profesionales”. Uno de ellos está situado en la calle Hermanos García Noblejas, en la zona tradicionalmente industria de Julián Camarillo, donde se ha rehabilitado una nave industrial para desarrollar 23 lofts. El otro proyecto se ubica en la zona de Pradillo y es un edificio de carácter semi-industrial que acogerá 23 lofts.

La sombra especulativa.- Hay que tener en cuenta, no obstante, que el truco utilizado por algunas inmobiliarias es adquirir suelo industrial, de menor coste, hacer oficinas y venderlas como lofts, lo que ocurre es que, de esta manera, no se obtiene la cédula de habitabilidad e higiene necesaria para poder calificar el edificio como residencial. En Madrid en concreto, el Ayuntamiento se ha negado a dar licencias de este tipo para evitar un proceso de especulación encubierta -ya que estos terrenos tienen una mayor edificabilidad-y que el tejido industrial de la ciudad se vea mermado.

Los locales comerciales sí cuentan con la cédula de habitabilidad, al disponer de ella el edificio completo. En este caso, sólo hay que solicitar al Ayuntamiento el cambio de uso, junto a una licencia de obra para acondicionar el espacio como vivienda. De esta manera, se lleva un control municipal de la actividad que se deja de realizar allí y el propietario puede inscribir su vivienda como tal en el registro de la propiedad.

Esto que parece un mero trámite puede traer múltiples problemas. “En Madrid ahora están levantando la mano con algunas cosas. Por ejemplo, antes pedían salidas de humo a través de la canalización interior del edificio y ahora permiten que se haga por fachada a un patio”, cuenta el director de Camden Town. “El problema es que, como la legislación no está clara, existe mucha interpretación por parte de las juntas municipales de distrito y de los técnicos y el que se mete en esto debe saber que se la está jugando y puede no obtener el cambio de uso”, añade.

Claro que todos estos inconvenientes tienen una contraprestación que se refleja en el precio, que suele ser un 30% más barato de media por metro cuadrado en los loft que se adquieren ya transformados y hasta un 45% más barato si se compra el local y se encarga el diseño. En este caso, el inconveniente es de carácter financiero, pues los préstamos hipotecarios para la adquisición de un local comercial tienen unas condiciones menos favorables que para residencial.
“En algunas ocasiones conseguimos que los bancos comprendan lo que se va a hacer presentando el proyecto de arquitectura y nos dan préstamos aceptables, pero lo normal es que te presten entre el 50% y el 60% del precio del local a devolver entre 12 y 15 años”, dice Lajarín.

Plazo de cuatro años- En cualquier caso, el uso de un loft se consolida a los cuatro años, por lo que si una persona decide vivir sin obtener el cambio de uso, basta con que demuestre que ha habitado ese local como vivienda durante ese periodo y podrá inscribirlo como tal en el registro de la propiedad.

Ganar espacio en estos locales no es fácil, debido a los índices de edificabilidad de los inmuebles, que normalmente están totalmente aprovechados y no se puede construir ningún metro cuadrado habitable más. Pero existen casos concretos en los que, debido a la estructura de ese local o almacén, cuentan ya con un altillo que se puede transformar en un espacio utilizable simplemente añadiendo una barandilla y reformando la escalera.

Los materiales que se utilizan en estas reformas suelen acomodarse al estilo industrial. Es el caso de las escaleras y barandillas de metal, las planchas de hormigón, los muros de ladrillo visto, el cristal y la madera. “Mientras menos arreglos y tabiques se hagan, menos cuesta”, comenta Lajarín.

La mejor inversión.- En Madrid, la mejores zonas para encontrar locales susceptibles de ser transformados en loft se encuentran en el cinturón exterior de la M-30, así como en los grandes ejes comerciales de salida de la capital, como son el paseo de Extremadura, la calle Bravo Murillo o Alcalá. “En el radio de atracción comercial de esas vías, incluyendo las perpendiculares y paralelas, hay mucha materia prima”, dice el especialista en lofts. Es más, según sus cálculos, en la Comunidad de Madrid debe haber unos 13.000 locales cerrados, de los que entre 5.000 y 6.000 podrían ser convertidos en viviendas.

Puestos a transformar cualquier espacio en loft, también hay que dirigir la mirada hacia hoteles y oficinas, que últimamente se encuentran en el punto de mira de las inmobiliarias. En estos casos, los profesionales de este mercado miran si existen usos terciarios compatibles con residenciales, la única barrera existente para poder transformarlos en viviendas y, en este caso, en lofts.

El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado que permitirá cambiar el uso de los hoteles que se construyan para la celebración de las Olimpiadas de 2012 y no sean rentables tras el evento deportivo, lo que podría ser un segmento importante para la salida al mercado de este tipo de viviendas a largo plazo. Además, el Consistorio también ha incluido en el Plan de Revitalización del Centro de Madrid el proyecto de transformar locales comerciales de la capital en lofts para jóvenes creadores y ancianos y discapacitados, cambiando así la orientación de su política frente a los lofts, tradicionalmente reacia.