Las rentas de los locales comerciales empiezan a subir por debajo del IPC

Mónica Figueres
Madrid

La mayoría de los comerciantes quiere tener su tienda en las zonas prime de las principales ciudades. Al menos eso es lo que se ‘lee’ en los resultados del comportamiento del mercado de locales comerciales a pie de calle durante el último semestre de 2003 y el primero de 2004. La evolución de los ejes high street, donde se ha dado una fuerte presión de la demanda, y los secundarios, caracterizados por una demanda mucho más débil, ha sido claramente divergente a lo largo de este periodo.

Baja la presión alcista de precios.- En las principales capitales de provincia a nivel nacional se ha observado durante los últimos doce meses una menor presión alcista en los precios, en comparación con los dos años anteriores. Los principales ejes de estas ciudades se siguen caracterizando por una tipología de demandantes muy específica, que se limita, casi exclusivamente, a las grandes marcas nacionales e internacionales, que buscan reforzar su entrada o consolidar su posicionamiento. Para un comerciante estar situado en una calle high street tiene importantes ventajas por los clientes potenciales, que no se limitan sólo a los residentes, sino a los turistas que transitan esas zonas y a los compradores que se desplazan específicamente para gastar, y, lo que es más importante, por la representatividad que supone estar presente en estas calles.

Javier Alcalde, director del departamento de Locales y Centros Comerciales de Aguirre Newman, señala que, a pesar de que en algunos casos la rentabilidades por ventas en estas zonas son bajas, “esto se compensa con la representatividad que da estar en las high street para vender en otros ejes; es como una manera de hacerse publicidad”, comenta.

En el caso de Madrid, en el último año solamente en la calle Goya se ha experimentado un incremento de los precios de alquiler por encima del 10%, una subida que no se ha registrado en ninguno de los ejes de Barcelona en este mismo periodo. Además, es significativo el aumento de precio que se ha dado en los locales de esta calle en los últimos cinco años, que ha superado el 80%.

En las otras capitales españolas los encarecimientos de los alquileres han sido bastante moderados y han ido casi en paralelo al IPC del año 2003. Aún así, la situación no parece preocupante, ya que, según se detalla en el informe elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, “esa tendencia ha sido motivada por los altos precios que se venían registrando en los últimos años”.

Qué buscan los demandantes.- El peso de la demanda de locales continúa estando en manos de las marcas de moda y complementos, además de las de restauración, fundamentalmente las especializadas en comida rápida. Es precisamente el sector de la hostelería el que más ha aumentado en cuanto a demanda en Madrid, con respecto al pasado año.

Desde el punto de vista de la superficie solicitada por el demandante, existe una gran diferencia entre los locales de menos de 200 metros cuadrados, que acumulan, desde 2002, el mayor porcentaje de solicitantes, y los de más de 400 metros, que durante los últimos años se han mantenido en proporciones muy reducidas, a pesar del pequeño incremento registrado en la demanda de este tipo de locales durante 2003.

Las ubicaciones buscadas por particulares y pequeñas empresas siguen situándose principalmente en ejes secundarios, debido a los altos precios que tendrían que pagar en las zonas más “comerciales” y el esfuerzo, a veces excesivo, que esto supone.

Los locales en Madrid.- En la ciudad de Madrid se pueden encontrar las tres categorías de ejes comerciales. Las zonas high street son las calles de Serrano, Goya y Preciados; las comerciales, Bravo Murillo, Princesa y Alcalá/Quintana; y las secundarias, paseo de la Habana, Orense y avenida de la Albufera. En los dos ejes principales el volumen de locales superior a 400 metros cuadrados es inferior al 10%, lo que dibuja un mapa de demanda dividido entre las dos primeras zonas, donde los locales más buscados son los de menor tamaño, y la tercera, en la que se demandan locales más grandes.

Los precios más altos de la capital son los de las calles Preciados y Serrano, aunque los de Goya van acortando la distancia. Cabe destacar, además, la situación de la calle Princesa, cuyos precios no se asemejan a los otros dos ejes considerados comerciales, ya que aquí hay una demanda muy fuerte y una escasez de oferta considerable.

Los ejes secundarios, por su parte, son los que tienen un margen más amplio para aumentar los precios de alquiler y los que más se están encareciendo durante los últimos meses. La calle Orense y la avenida de la Albufera, de hecho, han sido las zonas en las que más han subido las rentas en los seis primeros meses de 2004. A pesar de estos datos, la disponibilidad en los ejes secundarios ha sido moderada en este periodo, lo que ha causado una dilatación en el tiempo medio necesario para cerrar operaciones.

La desocupación en los ejes high street y en Princesa, por otro lado, sigue siendo prácticamente nula, lo que obliga a los grandes operadores a recurrir a la figura del ‘key money’ (indemnización que se paga a un inquilino para que abandone el local).

Madrid experimentará, además, algunos cambios en sus zonas más comerciales durante los próximos meses, ya que algunos ejes high street tenderán a ampliar su extensión, ya sea en la misma calle o en las colindantes, y otros ejes comerciales se especializarán en sus distintos tramos, como es el caso de la calle Fuencarral, que se dividirá en el llamado ‘Fuencarral alternativo’ (entre la Gran Vía y el Mercado de Fuencarral) y el tramo comprendido entre la Glorieta de Bilbao y la de Quevedo.

El mercado barcelonés.- En la Ciudad Condal, el núcleo fuerte de locales comerciales está situado en los denominados ‘ejes tradicionales’, que son Portal de L’Angel, Portaferissa, paseo de Gracia, Rambla de Cataluña, Pelai, Rambla de Canaletas, plaza de Cataluña y avenida Diagonal.

Como ocurre en Madrid, la situación de este mercado en los ejes tradicionales presenta como principal característica una disponibilidad de inmuebles prácticamente nula. Sin embargo, en ubicaciones más secundarias y de menor tirón comercial se ha observado una mayor disponibilidad de locales y, en consecuencia, una estabilización de los precios provocada por una actividad económica más débil. En cuanto al tipo de local más demandado, el 65% se centra en inmuebles con una superficie menor a 200 metros cuadrados y el 50% quiere abrir negocios relacionados con la moda y la restauración.

Sevilla, en ‘otra onda’.- El comportamiento del mercado de locales comerciales en la capital hispalense es bastante diferente al de Madrid y Barcelona. En Sevilla, la llegada del verano cada año hace cambiar de manos una importante proporción de las tiendas ubicadas en el centro. La etapa estival se caracteriza por la entrada de grandes firmas de moda y complementos y multinacionales del sector textil, lo que da lugar a una permanente renovación, con reformas, cierres y nuevas aperturas.

De las cuatro zonas principales de la ciudad, Tetuán, plaza Nueva, Rioja y Sierpes, el triángulo conformado por Tetuán, O’Donell y Rioja es el que registra unos precios de alquiler más elevados, alcanzando los 100 euros por metro cuadrado al mes, como consecuencia de “la escasez de oferta de suelo disponible en estas calles”, como señala el director de la consultora Atis Real en Sevilla, Iñigo Galán. En las otras zonas, los precios han seguido la misma línea de crecimiento moderado que en Madrid y Barcelona.

En las demás capitales de provincia españolas, salvo excepciones concretas, los incrementos en las rentas han sido bastante débiles, incluso por debajo del 2,6% correspondiente al IPC del año 2003. Las únicas ciudades cuyo precio medio ha experimentado un incremento superior a este indicador económico han sido San Sebastián, Zaragoza, Pamplona y Badajoz. Este comportamiento se debe, según se recoge en el estudio elaborado por Aguirre Newman, “a los altos valores que se han registrado en los últimos años”.

Los precios de venta, por otro lado, han sufrido aumentos más altos, como consecuencia de la escasa oferta de producto, especialmente en los ejes high street. Además, debido a los altos precios que se han alcanzado en Madrid y Barcelona, cada vez son más los inversores que fijan su punto de mira en otras ciudades, que van ganando terreno y que ofrecen rentabilidades más altas. “Un inversor busca un lugar en el que el operador sea solvente y que ofrezca seguridad”, apunta Javier Alcalde, “por eso su mayor interés está en los ejes high street de las principales ciudades”, pero, en vista de la baja disponibilidad que presentan Madrid y Barcelona, cada vez se perfila como una opción más atractiva trasladar la inversión a otros grandes municipios.

Previsiones.- Las rentas han subido mucho durante los últimos cinco años en los ejes high street, por lo que, según las previsiones, continuará el comportamiento de los precios de los últimos meses. En los ejes secundarios, por otro lado, el encarecimiento no se frenará tanto, ya que todavía les queda bastante recorrido.

Los inversores, por su parte, siguen manteniendo su interés en este tipo de inmuebles, lo que mantendrá muy fuerte la demanda de locales ya alquilados y ubicados en alguna de las principales zonas comerciales.