El auge del turismo residencial encarece el suelo en el litoral hasta un 59% en dos años

Pablo Sola.

Madrid

El turismo residencial es el motor más importante para la creación de riqueza y empleo en la costa española, como no podría ser de otra manera al tratarse de la combinación perfecta de dos sectores de nuestra economía que representan el 14% de Producto Interior Bruto (PIB), en el caso de la construcción, y el 12% si hablamos de turismo.

En la última década, el parque de viviendas turísticas ha crecido un 3% cada año, hasta llegar a representar el 18% del total residencial español, es decir, unos 3,8 millones de unidades de un total de 22 millones censados, según datos de Analistas Financieros Internacionales (AFI).

La propiedad de ese 18% de viviendas turísticas está repartido entre un 10% para los compradores nacionales, con 2,1 millones de unidades, y un 8% de adquirentes extranjeros, que poseen 1,7 millones de viviendas en costa, casi mitad y mitad. Sin embargo, las previsiones de los profesionales de AFI es que hasta el año 2008 la demanda se incrementará a favor de los compradores extranjeros y corresponderá en más de un 50% a éstos.

Hoy en día, el 52% de los inversores extranjeros son británicos, el 22% son alemanes, el 8% franceses, el 6% italianos, el 3% belgas y el 6% escandinavos.

En 2003, un tercio de las compras totales de vivienda se ubicó en la costa, con 190.000 unidades vendidas de un total de 580.000 comercializadas en el territorio español. A la vista de este fructífero ejercicio, los pronósticos son que se vendan entre 175.000 y 180.000 segundas residencias al año hasta 2008 en España.

Las regiones donde más viviendas turísticas se vendieron en 2003 fueron Andalucía y la Comunidad Valenciana, que agruparon a más del 50% del stock total de la zona de Vivienda Vacacional en España (VIVE) que, según un informe elaborado por Grupo i, agrupa las casas construidas a lo largo del litoral catalán, valenciano, murciano, andaluz y el de las islas.

Ambas comunidades fueron, además, las que mayores incrementos absolutos registraron. En concreto, en la Comunidad Valenciana la demanda anual de viviendas turísticas es de 25.000 unidades, lo que supone un tercio del total construido cada año en esta región, demanda que es previsible que aumente. “El sector turístico demandará más de la mitad de las viviendas que se construyan en la Comunidad Valenciana en los próximos años”, ha dicho Rafael Blasco, consejero de Territorio y Vivienda de la Generalitat Valenciana.

Un 16,4% más caras.- El precio de la vivienda nueva en la costa subió el año pasado un 16,4% respecto a 2002, un incremento que estuvo por encima de la media nacional que fue del 15,8%, según Sociedad de Tasación.

Este aumento se ha visto reflejado en la alta rentabilidad de estas promociones, que se sitúa como media en un 25% para los promotores de vivienda turística, según Ramón Dávila, presidente de Promotur, asociación que agrupa a 40 compañías andaluzas de viviendas turísticas y golf.

Pero, ¿hasta cuándo podrá durar esta alta rentabilidad? El auge del negocio de segunda residencia en la playa ha hecho que los precios del suelo para construir en la costa hayan sufrido fuertes incrementos. Valga como ejemplo el 42% de subida en Castellón o el 59% en Murcia, desde 2002 hasta el primer trimestre de 2004, según un informe de Foro Consultores Inmobiliarios.

“El coste del metro cuadrado en Estepona, Málaga, ronda los 2.481 euros, con subidas del 34% durante el último año”, dice Laura Zumárraga, delegada de Foro en Andalucía. En la localidad malagueña de Manilva, el coste del metro cuadrado es de 1.939 euros, con un incremento del 13%, y en Casares, localidad vecina, se pagan 2.089 euros por metro cuadrado, un 4% más que hace un año. Esta última leve subida en Casares, contrasta con el 33% de subida en 2002.

Los precios más elevados de encuentran en toda la playa de Estepona, donde el metro cuadrado construido se vende a más de 3.000 euros.

“Además, hay que destacar el aumento del 117% de la oferta de viviendas en estos municipios con respecto al año pasado”, comenta Zumárraga.

Marbella.- Todavía en la provincia de Málaga, Marbella sigue siendo uno de los destinos preferidos de los promotores, sobre todo ahora que se va a aprobar el nuevo plan urbanístico de la ciudad. Allí, el precio del metro cuadrado construido es de 2.935 euros, un 24% más que en octubre de 2002 y, en precios absolutos, una vivienda cuesta un 18% más que el pasado año. Pero la los consultores de Foro destacan la gran paradoja de Marbella, donde existe mucha diferencia entre los precios máximos y mínimos, pudiendo encontrarse viviendas desde 130.000 euros hasta 2,20 millones.

Algo más hacia el oeste, en la provincia de Cádiz, en las urbanizaciones de Sotogrande, Valderrama, San Roque y La Alcaidesa, el metro cuadrado cuesta 2.112 euros.

Es la zona de Almería la que aún permanece más virgen a las fuertes subidas. Así, en la playa de Vera, junto al parque natural de Cabo de Gata el precio del metro cuadrado está a 1.912 euros, un 11% más que en 2003.

En cuanto a las superficies de las viviendas andaluzas analizadas por Foro, los pisos en Estepona, Casares y Manilva tienen una media de 121,9 metros cuadrados, ocupando los chalés de la zona unos 214 metros cuadrados por unidad. Las viviendas plurifamiliares en Marbella tienen 177 metros cuadrados, mientras que las unifamiliares han pasado de los 272 metros cuadrados a los 344. En Cádiz, la superficie media de los pisos asciende a 255 metros cuadrados, siendo de 352 la de los chalés.

Nuevo Gobierno.- Durante el debate de investidura del nuevo presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, se hizo referencia a una posible moratoria en la construcción de urbanizaciones en la costa. “No nos ha preocupado esta alusión, porque lo que se dijo es que el urbanismo en costa iba a ser más respetuoso con el medio ambiente, cosa que nos parece una muy buena iniciativa”, comenta Enrique Lacalle, presidente del Marbella Meeting Point.

Y es que son las grandes urbanizaciones los desarrollos que más interesan a las promotoras de mayor tamaño, ya que adquieren grandes extensiones de terreno con capacidad para unas 1.000 ó 1.500 viviendas, crean suelo finalista y es entonces cuando entran en juego las medianas promotoras, que realizan pequeños complejos dentro de éstas.

“Las urbanizaciones que se están construyendo son pequeñas ciudades con más habitantes que la mayoría de los pueblos de España”, dice Lacalle.

Pero el suelo se agota en la costa. “Desde Fuengirola hasta Estepona ya queda poco por hacer”, reconoce Marisol Yagüe, alcaldesa de Marbella. De esta manera, el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de esta ciudad malagueña, que según Yagüe estará listo en “tres o cuatro meses”, ha reservado suelo para que se construyan estas urbanizaciones hacia el interior, y hagan crecer la ciudad en dirección a la montaña.

Los responsables del Marbella Meeting Point reconocen que el futuro del turismo residencial está en el interior, dejando las zonas costeras como puramente comerciales. “En algunas zonas este tipo de turismo está ya consolidado, como es el caso de las masías catalanas, como lugar alternativo de vacaciones”, reconoce Lacalle.

El ejemplo más claro del crecimiento hacia el interior es la Costa del Sol, donde ya van por la cuarta cornisa de autopista, según los expertos de este subsector inmobiliario. Así, los promotores insisten en que el desarrollo debe hacerse en dirección opuesta a la costa, “siempre que los gobiernos lo entiendan así y doten a estas zonas con la infraestructura necesaria”, sentencia el presidente del Marbella Meeting Point.