El crecimiento del empleo y el coste del suelo incrementan el precio de la vivienda un 15,8%

Pablo Sola.

Madrid

Hace un año, tras anunciar que a lo largo de 2002 el precio de la vivienda había subido un 14,7%, los analistas del sector auguraron una desaceleración para el ejercicio 2003, algo que no ha ocurrido.

Los datos son ya de sobra conocidos: un encarecimiento medio del precio de las casas en las capitales de provincia del 15,8%, el mayor desde hace catorce años, y un record de viviendas iniciadas que supera las 600.000 unidades y se acerca peligrosamente a las 700.000. Así, el estudio de Mercado de Vivienda Nueva en 2003 de Sociedad de Tasación sitúa el precio del metro cuadrado, a 31 de diciembre de 2003, en 1.931 euros.

¿Cuáles son las causas de esta subida? Para el portavoz de Vivienda y Urbanismo del PP en el Congreso, Luis Ortiz, está claro: un desbordamiento de la demanda provocado por el aumento del empleo y de las expectativas de conservación del mismo.

Sin embargo, los expertos de Sociedad de Tasación sitúan la demanda potencial de vivienda en 350.000 unidades anuales, casi la mitad de las iniciadas en 2003, y, además, han detectado que en estos momentos se está consolidando un stock de pisos sin vender del 37% de media nacional, aunque esta cifra es constante desde hace tiempo, por lo que no parece representar peligro.

Pero el gran factor que ha determinado el incremento del precio de las viviendas es el valor del suelo, ya que, según los expertos, llega a suponer hasta el 50% del coste total de la vivienda en algunos casos. “Para abaratar el suelo sólo existe una posibilidad, el establecimiento de la libre competencia, que las autoridades públicas no intervengan en absoluto”, afirma Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). “¿Cómo? Con cumplir la normativa bastaría, al menos el espíritu de la Ley 6/98, que dice que todo suelo que no esté protegido debería ser urbanizable”, concluye.

Las capitales de provincia donde la vivienda nueva se ha encarecido más son Logroño, un 21,5%, y Girona, Málaga y Toledo, un 20%; en tanto que León se situó como la ciudad con un aumento de precios más moderado, el 7,3%, seguida de Murcia, con el 7,5%, y de Ourense, con el 7,9%.

Las ciudades más caras siguen siendo Barcelona, con un precio de 2.917 euros por metro cuadrado; Madrid, donde cuesta 2.868 euros; San Sebastián, 2.788 euros; y Vitoria, donde se pagan 2.564 euros. Las más baratas son Teruel, Cuenca, Cáceres, Huesca, Lugo y Badajoz, con precios unitarios comprendidos entre los 900 y los 1.100 euros por metro cuadrado.

Hipotecas.- Este crecimiento del precio de la vivienda obliga a los españoles a destinar el 55,3% de su renta a comprar un piso, según un informe de Caixa Catalunya, que ha tomado como baremo un tipo de interés del 4,3% y un periodo de amortización de 15 años.

Pero la carga es mucho mayor en regiones como Madrid, donde alcanza el 70% de la renta de las familias, por delante del País Vasco, con un 68,1%, Cataluña, 65,1% y Baleares, 57%.

Aún así, el importe de los créditos hipotecarios concedidos por la entidades financieras en los nueve primeros meses del pasado año ascendió a 66.689 millones de euros, un 22,1% más que los otorgados en el mismo periodo de 2002. Además, el importe medio por finca hipotecada se incrementó el 12,9% entre enero y septiembre en comparación con los mismos meses del año anterior, situándose en 112.866 euros.

Esto se ha debido a los bajos tipos de interés hipotecarios de los que estamos disfrutando en España desde hace un tiempo, causantes, según todos los expertos, del gran aumento de la demanda, que prefiere adquirir un inmueble en propiedad frente a una vivienda en alquiler por prácticamente lo mismo que pagaría en arrendamiento.

El vicepresidente primero del Gobierno y ministro de Economía, Rodrigo Rato, ya ha advertido que los análisis del mercado apuntan a un cierto incremento de los tipos de interés de entre 0,25 y 0,50 puntos básicos en 2004, lo que debería derivar parte de esa demanda al mercado de alquiler.

Esta opción está precisamente siendo impulsada desde el Ejecutivo central con una serie de reformas legislativas.

Alquiler.- El presidente de la Asociación Española de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), Pedro Gamero, ha dicho que en España existe una demanda latente de alrededor de un millón de viviendas a precios de 450 y 500 euros mensuales que hay que satisfacer. Por ello, ha solicitado a los ayuntamientos y comunidades autónomas que se impliquen en el proceso y faciliten suelo barato para construir promociones destinadas al arrendamiento.

“Con los precios de suelo actual, es más rentable construir para alquilar oficinas que viviendas”, ha dicho Gamero, y eso que el mercado de oficinas está tocando fondo desde hace unos años. Como ejemplo, las peores rentabilidades para oficinas en Madrid fluctúan entre el 5,75% y el 6%, mientras que en viviendas las mejores están entre el 4,5% y el 6%.

Desde el Gobierno se han incluido en la Ley de Acompañamiento bonificaciones de entre el 85% y el 97% de la cuota íntegra del Impuesto de Sociedades (IS) para las empresas cuyo objeto social sea el alquiler de viviendas. “Hemos reducido el IS a las empresas que construyan para el alquiler, bajando el tipo desde el 30% ó 35% hasta el 5% ó 1%”, ha dicho Luis Ortiz, portavoz de Vivienda y Urbanismo del PP en el Congreso. “Con estas medidas, en cuatro o cinco años saldrán al mercado entre 250.000 y 300.000 viviendas de este tipo”, añade Ortiz.

“Se trata, bien de construir viviendas de hasta 110 metros cuadrados para alquilar, o bien de adquirir edificios con menos de tres años de antigüedad para destinar a ese uso durante al menos 15 años y sin opción de compra por parte del arrendatario”, dice Carlos Vara, secretario de Asipa y adjunto al consejero delegado de Metrovacesa, una de las inmobiliarias que forman parte de la asociación junto a Testa, Urbis, Apex 2000, Colonial y otras, y que aplauden la iniciativa. “Metrovacesa tiene unas 1.200 VPO en alquiler y siendo rentable es posible destinar las reservas de suelo a este fin”, añade Vara.

VPO y previsiones.- La vivienda protegida también ha subido. El Gobierno ha calculado una subida del 2% para el próximo ejercicio, exactamente lo mismo que el año anterior y por debajo del IPC, que ha aumentado un 2,6%. Para la APCE este incremento ha sido muy leve. “Los costes de construcción de una vivienda no paran de crecer muy por encima del 2%, sobre todo el suelo, y es extraordinariamente difícil encajar la construcción de vivienda protegida en esos costes”, dice Martí. “La propuesta que hicimos nosotros fue que se incrementase exactamente lo que ha subido el valor catastral de las viviendas que no son objeto de valoración especial, pero la propuesta fue rechazada”, añade el secretario general de la APCE.

Las constructoras se quejan de que, a los precios actuales, en el mercado de vivienda protegida no hay beneficio para ellas, únicamente en algunas promociones sobre suelo adquirido en condiciones beneficiosas.

En total, el Ministerio de Fomento autorizó financiación para construir 47.864 nuevas viviendas de protección oficial entre marzo y diciembre de 2003. De las cuales, 42.399 se destinarán a la venta y las restantes 5.465 se emplearán en alquiler.

¿Qué va a pasar en 2004? Esa es la gran pregunta que nadie responde con claridad. El informe de Sociedad de Tasación pronostica un incremento en el precio de la vivienda libre con una cifra situada por encima de la inflación y hasta el 10%.

El ministro de Economía está de acuerdo en que los precios de las viviendas seguirán subiendo, aunque de una manera más moderada que en 2003. Rato cree que una de las causas será el cambio de ciclo que vive la Bolsa. Según el ministro, igual que los inversores acudieron al mercado residencial por los malos resultados que ha registrado el Parqué durante tres años, con la recuperación que parece que está viviendo el mercado bursátil es muy posible que el capital regrese a la Bolsa. Todo se verá.