El Banco de España alerta de una sobrevaloración de la vivienda mientras los precios siguen subiendo

Pablo Sola
Madrid

La tan anunciada desaceleración del mercado residencial sigue haciéndose esperar. Según los últimos datos del Ministerio de Fomento, el encarecimiento medio de la vivienda libre en España alcanzó el 17,5% entre los meses de abril y junio pasados, situándose en 1.402,57 euros metro cuadrado. El sector inmobiliario acumula así su cuarto año consecutivo de subidas de precios por encima del 15%.
Se ha observado, sin embargo, una leve ralentización del alza en estos precios durante el segundo trimestre del año. Entre enero y marzo, las casas se encarecieron un 4,7% respecto al último trimestre de 2002, mientras que entre abril y junio este incremento se frenó el 3,9%.
Los últimos datos del INE reflejan que la carestía de la vivienda ha obligado a los españoles a elevar un 9,2% el importe medio de las hipotecas que se contratan para pagar las casas. No obstante, la tasa de hogares españoles con dificultades financieras para adquirir una se ha incrementado un 11% desde 1999, según el estudio sobre vivienda y suelo difundido por la Fundación Encuentro.

Por encima de la inflación.- Cuatro comunidades autónomas: Madrid, País Vasco, Cataluña y Cantabria, registraron un aumento de precios interanual por encima de la media nacional y de la inflación.
La Comunidad de Madrid tuvo la subida más alta, con un 30,46%, por delante del País Vasco (20,78%), Cataluña (19,34%) y Cantabria (18,5%); mientras que los menores incrementos se registraron en Galicia, con un 5,02%, Castilla y León (5,13%) y Canarias (6,35%).
Así, Madrid continúa siendo la región más cara para comprar un piso, con un precio de 2.456,12 euros por metro cuadrado, seguida del País Vasco (2.106,97 euros) y Cataluña (1.820,77 euros).
Extremadura, con 620,97 euros por metro cuadrado; Castilla-La Mancha (773,04 euros) y Galicia (838,85 euros) se mantienen como las comunidades autónomas más baratas.
En vivienda usada, los precios de salida que los vendedores están pidiendo por sus casas de segunda mano también han registrado una fuerte subida. El tercer trimestre del año ha registrado el mayor incremento de 2003, rompiendo el comportamiento algo más moderado de los dos trimestres anteriores.
En la Ciudad Condal se registró un encarecimiento del 5,9%, según idealista.com, lo que deja el metro cuadrado residencial en 3.169 euros, y sitúa los precios medios de la capital catalana, por primera vez, por encima de la frontera de los 3.000 euros. Esta subida queda lejos del 1,8% del segundo trimestre y del 3,3% del primero, y supone el mayor incremento de precios en lo que va de año.
En Madrid, la subida fue ligeramente menor, un 4,5% que, no obstante, es mayor que la registrada entre abril y junio, cuando se produjo un incremento del 3,4%, y que roza el primer dato del año, cuando el encarecimiento se situó en el 4,1%. El metro cuadrado residencial de segunda mano en la capital cuesta ya 3.330 euros.
Pese a estos elevados precios, España es el país europeo donde más rápido se vende un piso. El plazo medio de venta en nuestro país es de 30 días, frente a los 158 días que se tarda en cerrar una operación de este tipo en Alemania, el país donde más cuesta vender un inmueble.

Riesgo de sobrevaloración.- El Banco de España ha alertado sobre la existencia de una sobrevaloración de la vivienda entre el 8% y el 20%. Aunque niega la posibilidad de una ‘burbuja’ inmobiliaria, la entidad financiera cree que se corre el riesgo de un ajuste “más brusco de lo deseable” si los precios no se reconducen en breve al nivel de equilibrio a largo plazo.
La principal autoridad monetaria nacional reconoce que los precios residenciales se han duplicado en los últimos 25 años, al tiempo que su ratio sobre la renta media de los hogares ha registrado aumentos notables y se encuentra entre los más altos de los países desarrollados. Entre 1997 y 2002, el coste medio de la vivienda ha crecido un 78% en términos acumulados, “sin que se muestren signos de que dicho crecimiento se esté moderando”.
La entidad que dirige Jaime Caruana matiza, no obstante, que la sobrevaloración actual es “compatible”, en líneas generales, con la dinámica habitual de ajuste de este mercado.
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) considera “inevitable” este incremento de los precios residenciales, dado que la oferta no puede absorber la “explosión” de demanda registrada debido, fundamentalmente, a la falta de suelo y a la escasa liberalización con que en la práctica cuenta su gestión.
Según la APCE, esta situación se traduce en la ralentización del proceso de producción de nuevas casas que atiendan a la demanda y, en consecuencia, en un encarecimiento del suelo, cuyo precio ya supone el 50% del coste total de construcción de un piso.
“Si se liberalizara el suelo no habría especulación”, asegura el presidente de la asociación, Guillermo Chicote. “En una economía libre, si no se liberalizan los costes para construir una vivienda, sólo puede edificar quien consigue suelo”, y éste está a precio “de monopolio”, lo que encarece notablemente el precio final”, argumenta Chicote.
El nuevo secretario general del Partido Popular y candidato a la presidencia del Gobierno, Mariano Rajoy, asegura estar tranquilo a pesar de estos datos. En su opinión, pronto se producirá una “desaceleración gradual y ordenada” de los precios de la vivienda.
Para el político, simplemente se trata de “la ley de la oferta y la demanda”. Los últimos años, dice, han supuesto “un record” en la solicitud de créditos hipotecarios, que se explica como consecuencia de “un aumento del nivel de vida, unos tipos de interés muy bajos y grandes facilidades”, que han hecho crecer la demanda.

Asunción de culpas.- El vicepresidente primero y ministro de Economía, Rodrigo Rato, ha asumido las “responsabilidades políticas” que tiene el Gobierno en el encarecimiento de la viviendas, aunque ha insistido en que el Ejecutivo central ya está aplicando medidas para combatirlo.
El presidente del PP de Cataluña, Josep Piqué, asegura que el incremento de los precios de la vivienda se debe a “una rigidez muy importante en el ámbito del suelo”. En este sentido, defiende una política de liberalización del suelo.
Su compañero de partido, Mariano Rajoy apunta como posibles soluciones a la potenciación del alquiler y “hacer una apuesta importante por una mayor liberalización del suelo”. Otras políticas por las que apostará el PP, según ha avanzado Rato, pasan por aumentar el gasto público en vivienda, introducir deducciones fiscales, avanzar en las políticas de liberalización de suelo, fomentar el alquiler y apoyar a los jóvenes en la adquisición de su primer hogar.
La anunciada desaceleración del sector también podría llegar de la mano de una nueva ley que pretende clarificar las tasaciones que se hacen en España. Elaborada por el Ministerio de Economía en colaboración con los departamentos de Hacienda y Fomento, la Eco/805/2003 pretende homogeneizar los distintos criterios que se tienen en cuenta a la hora de valorar un inmueble y eliminar la discrecionalidad.
La normativa, que acaba de entrar en vigor, reemplaza el valor de mercado (el que tiene un producto en un momento determinado), por el hipotecario (aquel que se supone sostenible en el tiempo, determinado por una tasación “prudente” de la posibilidad de comerciar en un futuro con él, atendiendo a las condiciones “normales” que el mercado podría tener dentro de unos años, y al uso alternativo que podría darse a dicho bien).
Se desconoce el efecto de esta medida en el coste de los inmuebles, pero, en la práctica, esto supone que no se podrá “inflar” su valor. Lo que sí es cierto es que, en los últimos meses, se han multiplicado las operaciones de compraventa, lo que los expertos interpretan como un intento de eludir la nueva fórmula.