La sobreoferta de oficinas hace bajar los precios de alquiler, pero no estimula la inversión

Pablo Sola
Madrid

El análisis del mercado de oficinas español durante el trimestre comprendido entre abril y junio deja ver, una vez más, un comportamiento completamente dispar entre Madrid y Barcelona, principales centros de alquiler e inversión del sector.
No hay más que comparar las cifras de contratación de oficinas en lo que va de año, que se han incrementado en Madrid en un 24% más respecto al primer semestre de 2002, mientras que en Barcelona el porcentaje es un 20% menor, según el informe del mercado de oficinas de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle.
“En Barcelona existe intención de alquilar, pero se están aplazando mucho las decisiones y hay un ligero parón en la actividad económica”, explica César Barrasa, director de análisis de mercados de Aguirre Newman. “Hay que tener en cuenta que es un mercado más local que Madrid”, concluye este experto.
En concreto, durante el segundo trimestre de 2003 se contrataron en Madrid 229.800 metros cuadrados, un 58% más que en el primer trimestre, de los que 206.000 correspondieron a edificios 100% con licencia para oficinas y 23.700 metros cuadrados a edificios high-tech, que combinan oficinas y uso industrial. El caso de Barcelona es el opuesto, ya que se han contratado 52.400 metros cuadrados, 12.900 menos que en el primer trimestre, lo que supone una caída del 20%.
Los precios de alquiler continúan su descenso en ambas ciudades. En Madrid la bajada ha sido del 2,6% el pasado trimestre en el paseo de la Castellana, con lo que el total acumulado en el semestre es del 7,6%, notablemente inferior al 12,3% del primer semestre de 2002. Los precios en esta zona giran en torno a los 337 euros el metro cuadrado anual, y se espera que a final de año la cifra sea de 315 euros por metro cuadrado y año. En la periferia lejana la caída de precios ha sido del 1,4%, y en la cercana del 4,2%, área que acapara el mayor volumen de disponibilidad y de oferta futura.
En Barcelona, la caída de las rentas ha sido ligera y menor que en el trimestre anterior en las zonas prime, el distrito de negocios y secundaria, donde los precios se sitúan en 281, 216 y 209 euros por metro cuadrado y año, respectivamente, lo que supone que han descendido entre un 2% y un 3% en comparación con el primer trimestre. La periferia mantiene sus precios.
Parte de culpa del nuevo descenso de los precios la ha tenido la evolución de la oferta disponible. El parque de oficinas de Madrid, que supera los 8,5 millones de metros cuadrados, ha crecido en el último semestre 315.000 metros cuadrados, un 4% más, que se convertirán en 475.000 metros cuadrados a finales de año, según señala el informe de oficinas de la consultora Aguirre Newman.
En Barcelona, sin embargo, la superficie de nuevas oficinas que se ha incorporado al mercado en este primer semestre del año ha sido de 32.000 metros cuadrados por lo que su stock, de 4,3 millones de metros cuadrados, ha crecido sólo un 0,8%. A finales de año, la nueva oferta de oficinas de la Ciudad Condal será de 129.000 metros cuadrados.

Crece la disponibilidad.- El aumento de la nueva superficie en Madrid ha tenido una lógica repercusión en la evolución de la tasa de disponibilidad, que ha pasado del 7,2% de enero al 8,7% actual, y suma 750.000 metros cuadrados disponibles. En la capital catalana, la estabilidad del stock se ha traducido en un incremento de sólo dos décimas de la tasa de disponibilidad, que ha alcanzado el 6,4% del parque total de oficinas. Es decir, 270.000 metros cuadrados de oficinas en Barcelona carecen de inquilino.
“Los procesos de desinversión de empresas como Telefónica, SCH, Iberdrola o Endesa, que lanzarán nuevos metros de oficinas no desestabilizarán el mercado, pues será un proceso gradual”,afirma Pedro de Churruca, consejero director general de Jones Lang LaSalle.
Por tanto, los demandantes están consiguiendo escoger las localizaciones que más les interesan a precios razonables. Eso sí, a pesar de la moderación de las rentas y de las elevadas tasas de vacío, la oferta continúa su ascenso con metros cuadrados de nueva construcción tanto en Madrid como, en menor medida, en la capital catalana.
“Barcelona comienza a sufrir la presión de sus límites, como son el mar por un lado y las montañas por otro, que le impiden crecer a un ritmo superior”, explica César Barrasa.
A pesar de la cantidad de superficie lista para utilizar en el centro de negocios madrileño y en el área secundaria, es muy difícil encontrar oficinas con dimensiones superiores a los 4.000 metros cuadrados, circunstancia que hace que muchas empresas acaben optando por trasladarse a un edificio moderno o incluso llave en mano, en la periferia cercana o lejana. Esto se debe a que la tendencia está llevando a muchas compañías a reagrupar sus recursos, por lo que necesitan grandes espacios.
Así, la superficie media que han demandado los usuarios ha crecido un 50% en Madrid, y ha descendido un 40% en Barcelona respecto al primer semestre de 2002. Mientras que en la capital española un 25% de las operaciones se realizaban sobre superficies superiores a 1.000 metros cuadrados, en la ciudad catalana este porcentaje ha sido del 11%.
Cabe destacar que los prealquileres han vuelto al mercado madrileño con 26.600 metros cuadrados, modelo que desapareció el trimestre pasado, algo que no ocurría desde 1998 en la capital. Los casos más destacados han sido los de los despachos de abogados Uría y Menéndez, con 10.282 metros cuadrados en la calle Príncipe de Vergara, 187; y el de Garrigues Abogados, con 13.496 metros cuadrados en Hermosilla, 3 y 5.
Pero lo más llamativo ha sido el incremento de la superficie de oficinas que se ha comprado para uso propio, que ha ascendido hasta 66.400 metros cuadrados. Sin duda, el gran protagonista ha sido el Estado, con la compra de 35.000 metros cuadrados en varias operaciones. La Torre Negra de Azca, con 17.000 metros cuadrados, ha sido adquirida para Patentes y Marcas; el Tribunal Económico Administrativo tiene 5.000 nuevos metros cuadrados en la calle Claudio Coello; Red.es 7.000 en la plaza de Manuel Gómez Moreno; y Segipsa otros 5.000 más en José Abascal.

Mercado de inversión.- Sin llegar a los extraordinarios resultados de inversión del primer trimestre, este mercado sigue caracterizado por la falta de producto adecuado a la fuerte demanda. Se buscan inmuebles alquilados por dos años, en lugares consolidados y con calidades adecuadas, y en cambio se encuentran localizaciones secundarias con mayor riesgo para el comprador.
Aunque España sigue siendo un mercado atractivo para inversores extranjeros, por el crecimiento de la economía nacional y la previsión de que las rentas dejen de bajar en 2004, han sido los inversores españoles los más activos, protagonizando el 99% de las operaciones realizadas entre enero y junio de 2003.
En Madrid, las rentabilidades mínimas para los mejores emplazamientos de la zona de negocios se han situado en el 6%, mientras que en Barcelona, en la zona prime, la cifra está entre el 5,75% y el 6%, manteniéndose en los mismos niveles que en el trimestre anterior.
Las transacciones en edificios de oficinas han alcanzado en Madrid y Barcelona la cifra de 530 millones de euros, incluyendo los proyectos llave en mano y excluyendo adquisiciones de solares. Del total, 500 millones han correspondido a Madrid y únicamente 30 a Barcelona. La ciudad catalana ha sido la que más ha acusado la falta de producto, que ha sido la principal causa del descenso en la inversión, ya que los inversores siguen interesados en comprar y disponen de la liquidez suficiente.
“La oferta es muy escasa y está valorada por encima de los precios de mercado, lo que provoca mucha competencia entre inversores”, declara Vanessa Gevers, directora de Capital Markets de Jones Lang LaSalle.
Los resultados semestrales totales de ambas ciudades, incluyendo las operaciones llave en mano y excluyendo los solares, alcanzan los 1.491 millones de euros, el 80% de todo 2002 y un 33% más que en 2001.
En Madrid, hay que destacar la compra por parte de GMP de Génova, 27. En Barcelona, la operación más llamativa ha sido la compra por parte de Núñez y Navarro de avenida Diagonal, 309.

Previsiones.- En cuanto a los precios de alquiler de oficinas, todas las previsiones apuntan a que continuarán bajando de manera cada vez más atenuada hasta caer entre el 10% y el 15% en Madrid este año y que comenzarán a estabilizarse en 2004. La ya de por si moderada bajada de los precios en Barcelona, seguirá en ese tono, tendiendo también a la estabilidad gracias al progresivo aumento de la superficie disponible, unido a índices de contratación ligeramente inferiores. Esto va a provocar que los propietarios aprovechen cada oportunidad de alquiler, ajustando las rentas o compensándolas con contribución a obras y carencias de los edificios.
En cuanto a la oferta futura, Madrid espera estrenar 629.649 metros cuadrados entre oficinas y high-tech en 2004, y para el año siguiente tiene ya previstos 224.561 metros más. En Barcelona, la cifra para el año que viene es de 220.305 metros cuadrados contando los edificios rehabilitados y los solares, pero es en 2005 cuando se alcanzarán los 459.916 metros cuadrados nuevos.
La consultora inmobiliaria internacional Cushman & Wakefield Healey & Baker prevé una aceleración del ritmo de inversión, debido a la presión que ejercerán los compradores que necesitan invertir para obtener resultados positivos antes de final de año.