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Continúa el ajuste de precios en las oficinas de Madrid y Barcelona

Notable ralentización de la actividad promotora en ambas ciudades

lunes 20 de octubre de 2014, 14:42h
12/07/2011.- Los niveles de renta del mercado de oficinas en el primer semestre del año han registrado un descenso intersemestral de un 4,2% en Madrid, mientras que en Barcelona ese ajuste no ha superado el 2,3%, según la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. En dicho semestre, ha existido una notable ralentización de la actividad promotora en ambas ciudades, lo que ayudará a un mayor equilibrio entre la demanda y la oferta disponible. Los niveles de disponibilidad han seguido su aumento en Madrid, si bien este aumento es notablemente inferior que en periodos anteriores. En Barcelona esta tasa ha disminuido por primera vez desde el año 2005.
Los precios de alquiler de oficinas en Madrid durante el primer semestre del año han continuado su ajuste en todas las zonas, siendo el descenso medio intersemestral de un 4,2%. El descenso de las rentas firmadas fue mayor en el Distrito de Negocios (Centro del Distrito de Negocios-CDN y Resto del Distrito de Negocios-RDN) y Fuera de la Ciudad (OUT) que en el resto de zonas en los últimos 12 meses. La renta media de la zona más exclusiva de la capital (CDN) baja hasta los 27,09 €/m²/mes.

El stock de oficinas en Madrid asciende a 12.290.508 m² a 1 de julio de 2011, de los que más del 53% se encuentran ubicados en las zonas periféricas (Descentralizada-DEC y Fuera de la Ciudad-OUT). Durante los seis primeros meses del año han entrado 76.166 m² de proyectos de nueva construcción o rehabilitaciones integrales, confirma la ralentización de la actividad promotora.

Durante el primer semestre de 2011, la contratación o absorción bruta alcanzó los 182.364 m². Si comparamos este dato con la cifra de contratación de la segunda mitad de 2010 se aprecia un aumento del 5%. Por otro lado, si se compara este dato con la cifra de contratación del mismo periodo del año anterior, se observa una reducción de prácticamente un 35%. “Cabe destacar una mejora del comportamiento de la demanda durante el segundo trimestre del año, donde la contratación bruta ha superado los 98.000 m²”, aseguran desde Aguirre Newman.

La disponibilidad general en el mercado de oficinas de Madrid ha aumentado del 10,5% a 1de enero de 2011 al 10,8% a 1 de julio del mismo año, alcanzando una superficie disponible total de 1.329.591 m². La desocupación se ha incrementado en todas las zonas salvo en el Centro del Distrito de negocios (CDN) donde la superficie disponible ha disminuido hasta los 89.663 m², un 11,3% del stock total de dicha zona.

Las previsiones para lo que resta de año apuntan a un comportamiento de la demanda muy similar a la del primer semestre, estimándose una cifra de contratación cercana a los 350.000 m² durante todo 2011. Los promotores continuarán a la espera de una mejor coyuntura para poner en marcha nuevos proyectos, y en relación a los niveles de renta, se espera que continúen experimentándose ajustes generalizados, si bien en niveles más moderados.

Durante el primer semestre de este año, se ha registrado en Barcelona una contratación de 142.317 m², lo que supone un incremento del 40% respecto a la segunda mitad de 2010. Esto se debe principalmente al aumento del número de pequeñas y medianas operaciones en los primeros seis meses de 2011, manteniéndose el número de grandes operaciones. Las zonas descentralizadas más próximas a la ciudad son las que han tenido mayor protagonismo en este capítulo.

“En lo que llevamos de 2011, el stock ha tenido un discreto aumento, no más del 1%, llegando a los 5.825.252 m²”, aseguran desde Aguirre Newman. Estiman además que la entrega de nueva oferta no superará los 60.000 m² este año, y se espera que la incorporación de nueva superficie sea aún inferior en 2012. Por primera vez desde 2005 se aprecia un cambio de tendencia en la tasa de desocupación de la ciudad, ajustándose al 14% del stock. La baja entrega de nuevos proyectos, en combinación con una mejora de la absorción, han motivado dicho ajuste En este primer semestre del año ha continuado la reducción de precios, tanto medios como máximos,en todas las zonas de la ciudad. No obstante, cabe destacar un ligero incremento, de en torno al 1,4%, en los precios medios de la zona Descentralizada (DEC). Aunque puede ser un dato puntual, se trata del primer incremento de precio de alquiler en el mercado de Barcelona desde la 2008.

El mercado de inversión ha experimentado una importante contracción, motivada principalmente porque no confluyen los precios de oferta y demanda. “Aunque todos los jugadores del mercado de inversión están de acuerdo en que los “fundamentales” (niveles de renta sobre la tasa de capitalización) de los inmuebles son atractivos, las limitaciones de acceso a la financiación, junto con la prima de riesgo española aleja la posibilidad de materializar operaciones”, afirman desde Aguirre Newman. La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado por ello un volumen de 268 millones de euros durante el primer semestre del año, un 56% menos sobre los datos del mismo periodo de 2010 y uno de los peores registros históricos de los últimos 20 años.

Desde Aguirre Newman aseguran que el inversor institucional sigue mostrando interés por el análisis de inversiones, si bien, el riesgo de comercialización, junto con el anteriormente comentado “riesgo país” hace que penalice el precio hasta situarlo por debajo de las expectativas de los vendedores. Por su parte, ha disminuido el volumen medio de las operaciones de inversión en el último año, pasando de 48 millones de euros a 38 millones de euros por operación.

En cuanto a las perspectivas, se estima que las tasas de rentabilidad inicial deben mantenerse estables en el segundo semestre de 2011, ya que los valores capitales se entienden ajustados a mercado. Esperamos un volumen de inversión creciente durante la segunda mitad del año, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona, como consecuencia de la entrada de la tipología de producto más ajustada a la demanda del inversor”, aseguran en su informe los expertos de Aguirre Newman. Por último, se espera un mayor protagonismo del inversor institucional extranjero en los próximos meses, relegando al inversor privado a un plano más secundario, como consecuencia del elevado volumen de inversión requerido para los proyectos que están entrando en el mercado.
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