El sector inmobiliario continúa la travesía en su particular desierto

Durante el primer trimestre del ejercicio se inició la construcción de 47.067 viviendas en España, tanto libre como protegidas, lo que supone un descenso del 57% respecto al mismo trimestre del ejercicio anterior. Según el Ministerio de Vivienda, en los últimos doce meses se ha comenzado la construcción de 297.300 viviendas, un 46,5% menos que en el mismo periodo anterior y se han terminado 568.109, un 15,7% menos. El número de viviendas libres iniciadas se situó en 31.244 viviendas, un 68,4% menos, mientras que en los doce últimos meses se iniciaron 201.506, un 58,4% menos. En cuanto a la vivienda libre terminada, en el primer trimestre se finalizaron 102.975 pisos (-37,9%) y en el último año 500.908 (-17,9%).

En lo que se refiere al número de viviendas protegidas iniciadas, los datos de vivienda muestran que se pusieron en marcha 15.823 viviendas protegidas (+49,8%). Esta cifra supone el 33,6% del total de las viviendas iniciadas entre enero y marzo. Los datos acumulados de los doce últimos meses para viviendas protegidas reflejan que se han iniciado 95.794 viviendas (+33,4%). Además, se terminaron de construir 13.902 viviendas, un 9,1% menos.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril fue de 50.288, el 41,9% menos que en el mismo mes del año anterior y el 4,1% menos que en marzo. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que el ritmo de la caída en el número de estas hipotecas repuntó en abril tras los descensos registrados en febrero (36,7%) y marzo (25,5%). El capital prestado para estas operaciones ascendió a 5.805,3 millones de euros, un descenso del 52,6% respecto a un año antes y del 7% frente a marzo.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 115.442 euros en abril, el 18,4% menos que un año antes, por lo que suma ya quince meses consecutivos de bajadas, y retrocede el 3% con respecto a marzo.

El total de las hipotecas sobre cualquier tipo de finca rústica o urbana fue de 83.562, el 33,3% menos que un año antes y el 6,4% menos que en marzo. El capital total prestado bajó el 41,3% en tasa interanual, hasta 11.934 millones de euros, y el importe medio se mantuvo en 142.817 euros, igual que en marzo, aunque cayó el 12% respecto a abril de 2008.

Las cajas de ahorro concedieron el 53,1% de los préstamos hipotecarios en abril, seguidas de los bancos (37,1%) y otras entidades (9,8%). En cuanto al capital prestado, las cajas otorgaron el 46,3%, los bancos el 43,4% y otras entidades financieras el 10,3%.

El número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes es mayor en La Rioja (610), que es, a su vez, la única comunidad autónoma que presenta una tasa de variación positiva (38,0%). En la otra cara de la moneda se encuentran Región de Murcia Región de Murcia (–66,4%) y Castilla-La Mancha (–53,0%)
Las comunidades autónomas con mayor importe medio hipotecado son Comunidad de
Madrid (196.929 euros) y Aragón (189.287 euros). Las que han experimentado una mayor tasa de variación interanual son Región de Murcia (46,6%) y Castilla-La Mancha (12,2%), mientras que las que muestran las evoluciones más negativas son Baleares (–39,4%) y La Rioja (–28,7%).

Las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes es mayor son Comunidad Valenciana (245) y Castilla-La Mancha (204). La Región de Murcia y la Comunidad Valenciana son las que presentan mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes.

La Asociación Hipotecaria Española confirmaba que cada vez más familias tienen dificultades para hacer frente al pago de la hipoteca. Según datos publicados por la AHE, la morosidad de los préstamos para comprar vivienda subió hasta el 2,826% en el primer trimestre del año, casi el triple respecto al mismo periodo del año pasado, cuando alcanzó el 0,991%.

La institución achaca este aumento de la dudosidad a la crisis internacional y al aumento de los tipos de interés de los últimos años, especialmente en el crédito hipotecario a los hogares. No obstante, con la bajada de tipos, que permite cierto desahogo a los hipotecados al pagar la deuda, la Asociación espera que a lo largo de este año y en 2010 la morosidad procedente de este área se reduzca paulatinamente, aunque alerta de que el aumento del desempleo será la principal causa del alza de los ratios de dudosidad en los préstamos a hogares, si bien los incrementos serán, previsiblemente, más suaves.

En cuanto a créditos destinados a financiar actividades inmobiliarias, la morosidad se elevó al 7,58% frente al 6,19% del trimestre anterior. también los créditos a la construcción experimentaron un fuerte repunte de la morosidad, que se situó hasta marzo en el 6,76%, lo que multiplica por 5,5 el 1,22% del mismo periodo de 2008.

El precio del suelo también ha caído el primer trimestre del año: el 4,8 por ciento, en comparación con el mismo periodo de 2008, situándose en 238,8 euros por metro cuadrado, según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda.

En el mismo periodo, las transacciones de suelo bajaron el 37,1 por ciento frente al primer trimestre del año pasado, hasta 5.589 operaciones. La superficie transmitida en dichas transacciones fue de 8,7 millones de metros cuadrados, el 41,6 por ciento menos que un año antes, y su valor total fue de 2.571,1 millones de euros, lo que significa un descenso del 39,4 por ciento.

Por Comunidades Autónomas, el 17,4 por ciento de la superficie transmitida le corresponde a Madrid (1,5 millones de m²), el 16,5 por ciento a Andalucía (1,4 millones de m²) y el 13,7 por ciento a Catalunya (1,2 millones de m²). Madrid es asimismo la comunidad en la que las operaciones de suelo alcanzaron un valor más elevado, 709,6 millones de euros, seguida de Andalucía (418,5 millones de euros) y Cataluña (304,3 millones de euros).

Por lo que respecta a los precios, el suelo es más caro en los municipios de más de 50.000 habitantes, donde el metro cuadrado se paga a 650,4 euros, el 0,5 por ciento menos que un año antes. Por el contrario, el metro cuadrado de suelo es más barato en los municipios de menos de 1.000 habitantes, donde cuesta 76,5 euros, el 10,8 por ciento menos que hace un año. Entre ambos extremos se sitúa el suelo de los municipios de entre 1.000 y 5.000 habitantes (122,6 euros/m2, el 7% menos), los de entre 5.000 y 10.000 (200,7 euros/m², el 0,3% menos), y los de entre 10.000 y 50.000 (274,8 euros/m², el 9,1% menos).

El metro cuadrado de suelo más caro está en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Barcelona (976,7 euros), Álava (947,7 euros), Madrid (927,1 euros) y Valencia (923,8 euros), mientras que el más barato que se puede encontrar en las localidades de este tamaño está en Jaén (297,8 euros), Zamora (429,3 euros) y Ourense (430 euros).

No todo son malas noticias a la hora de valorar el estado del sector inmobiliario en nuestro país: el precio de la vivienda experimentó un descenso del 25 por ciento durante 2008, en tanto que durante este año la bajada no alcanzará el 10 por ciento. Este porcentaje implica que las caídas se ralentizan. Según un informe elaborado por Multiple Listing Service (MLS), desde comienzos de 2008 el precio de la vivienda ha caído de forma acumulada un 30 por ciento, hasta niveles de finales de 2004 y principios de 2005.

El descenso durante el pasado año ha sido más acusado en el caso de la vivienda de segunda mano (30 por ciento) que en el de la obra nueva (24 por ciento), en tanto que los inmuebles de segunda residencia -zonas costeras peninsulares- experimentaron una disminución del 38 por ciento.

La caída de los precios fue más acentuada en Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana y País Vasco, y menos acusada en Castilla-La Mancha, Asturias, Extremadura y Canarias.

En cuanto a las ventas, el presidente de MLS, Javier Sierra, explicó que, frente a las 600.000 ventas de viviendas de segunda mano en 2006, hubo una brusca caída durante 2007 y 2008 hasta contabilizar 448.000 y 275.000 transacciones.

Este descenso está siendo más moderado durante el primer semestre de 2009, de forma que las previsiones de MLS son cerrar el año con entre 250.000 y 300.000 compraventas, "ligeramente mejor", dado que han notado un incremento de la demanda del 50 por ciento.

El cambio de ciclo del mercado ha llevado a la profesionalización del sector, al reducir el número de agencias inmobiliarias en un 70-80 por ciento, hasta situarse en la actualidad en las 10.000 oficinas.

En lo que se refiere al alquiler; el coste de la vivienda en alquiler en España descendió un 0,33% durante el mes de mayo de 2009 respecto a abril, acumulando así una caída del 7,33% en el último año, según Facilísimo.com. Este abaratamiento de los alquileres, según el portal inmobiliario, es aún mayor si tomamos como referencia el inicio de la crisis, que empezó a mostrar sus primeros síntomas en agosto de 2007. Desde ese momento hasta hoy, alquilar una vivienda en España es casi un 10% más barato, un descenso motivado por el incremento del parque de alquiler y por la necesidad de muchas familias de arrendar una vivienda al no conseguir un crédito hipotecario con su entidad.

El descenso mensual del 0,33% registrado en mayo demuestra que el mercado de alquiler en España sigue abaratándose mes a mes de forma casi consecutiva desde junio de 2008.

Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios

Las últimas medidas legislativas, además, han supuesto un aumento de la protección del propietario ante los inquilinos morosos: el Congreso de los Diputados ha aprobado el Proyecto de Ley del Fomento de Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, una ley que pretende ser definitiva en la generalización del alquiler ya que dota de una mayor seguridad jurídica a los arrendadores de viviendas, que con la legislación actual se sienten desprotegidos.

Este Proyecto de Ley supondrá la modificación de tres leyes: Arrendamientos Urbanos, Enjuiciamiento Civil y Propiedad Horizontal. La primera tendrá como consecuencia que un propietario podrá desalojar al inquilino si necesita la vivienda para sus hijos, padres, o su ex pareja en caso de separación. Esta cláusula deberá incluirse en los contratos de alquiler.

Otro ámbito de importancia, es la forma de poder agilizar los desahucios cuando se produzca un impago de las cuotas de alquiler. Con la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil se pretende dar rapidez a los trámites legales para desalojar a un inquilino moroso.

La reforma protege a los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo. Por otra parte, beneficia a los inquilinos de buena fe, con una supresión de trámites y reducción de plazos para que no se prolonguen en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución de un conflicto. El propio Ministerio de Vivienda asegura que esto contribuirá "a la reducción de precios". La nueva ley permite que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas se tramiten en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo.

La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior. Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

El proyecto mantiene la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble. Con objeto de favorecer estos acuerdos, la nueva ley reduce a 15 días el plazo mínimo para que pueda alcanzarse dicha transacción.

La venta de viviendas continúa su descenso

La venta de viviendas en España cayó en el primer trimestre del año un 16,5% frente al último trimestre de 2008, según el Ministerio de Vivienda. En el trimestre se realizaron 104.703 transacciones de viviendas, el número más bajo registrado desde que el Ministerio iniciase esta estadística en 2004.

La vivienda nueva ha disminuido el número de transacciones en un 21,3 por ciento mientras que en las casas de segunda mano el volumen de ventas se redujo un 9,4 por ciento sobre el último trimestre del año anterior. En datos acumulados en los últimos doce meses, el descenso en el número de transacciones es del 33,3 por ciento, con una caída del 43 por ciento en viviendas de segunda mano y del 21,3 por ciento en obra nueva.

En los últimos doce meses se han producido descensos en la compraventa de viviendas en todas las Comunidades Autónomas. Las autonomías que han experimentado bajadas superiores a las de la media nacional (-33,3%) han sido Baleares, -43,6%; Cataluña, -42,2%; Canarias, -39,0%; Comunidad Valenciana, -37,5%; Castilla y León, -35,4%, y Andalucía, -33,7%. Por debajo de la media nacional están Ceuta y Melilla, -32,3%; Castilla-La Mancha, -32,3%; Asturias, -31,3%; Cantabria, -29,4%; Aragón, -29,2; Madrid, -28,5; Galicia -27,5%; Región de Murcia, -27,4%; La Rioja, -26,1%; País Vasco, -21,8%; Extremadura, -13,9% y Navarra, -8,0%.