Los promotores demandan soluciones a las administraciones

El primero en romper el fuego fue el presidente de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) y de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, que solicitó al Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero que se reúna con el sector y con las entidades financieras para tratar de solucionar el problema del stock acumulado de viviendas.

Una de las medidas que ha propuesto Galindo es la adquisición por parte del Estado de determinados lotes de vivienda para incorporarlos al parque público de vivienda en alquiler. Esta adquisición no supondría, según Galindo, ningún desembolso de dinero para el Estado ni necesidad de presupuestar ninguna cantidad, ya que lo que harían es asumir el riesgo que ahora tienen los promotores. A finales de año el stock pendiente de venta será de más de 800.000 viviendas, según los cálculos de los promotores. Los créditos que acumula el sector inmobiliario con las entidades financieras se sitúan en los 300.000 millones de euros.

Galindo planteó esta medida como una actuación de política social a la vez que eliminaría el riesgo de los bancos y ayudaría a las empresas inmobiliarias. Además contribuiría a detener el aumento del desempleo en el sector. La caída en la construcción que se ha producido en 2008 y que se espera continúe en este ejercicio debido al descenso en las ventas producirá una destrucción de casi un millón de empleos. El mantener el actual stock de viviendas supondría un coste para el sector inmobiliario de alrededor de 4.600 millones de euros.

Los promotores consideran que si se diera salida a estas viviendas sería un buen paso para reactivar la economía puesto que las entidades financieras se liberarían de un riesgo importante y podrían financiar nuevas actividades con esos recursos.

La Administración podría crear una empresa pública que gestionara dichas viviendas, una vez que las hubiera incorporado mediante el aval del riesgo. Las viviendas se destinarían a la política de alquiler del Gobierno. Las rentas que se generaran servirían para cancelar los créditos. Galindo considera que el parque de alquiler existentes en España es muy escaso y el público sólo alcanza las 400.000 viviendas.

La patronal de los promotores inmobiliarios quiere trasladar esta propuesta a la ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado, aunque ya ha recibido una primera negativa desde el Ministerio de Vivienda. Concretamente, la directora general de Arquitectura y Política de Vivienda, Anunciación Romero, rechazó la propuesta de los promotores inmobiliarios y les recomendó que se acogieran a las medidas ya propuestas por el Gobierno, como la posibilidad de convertir viviendas libres en protegidas.

Además, sería un buen momento para adoptar esa medida ahora que los tipos de interés se encuentran en niveles tan bajos y que se percibe un ligero cambio de actitud por parte de algunas entidades financieras. Según los cálculos de los promotores, el esfuerzo financiero bruto que tienen que afrontar las familias para pagar su hipoteca se ha reducido del 34,7% en 2008 al 24,7% en 2009.

El presidente de Asprima y la APCE informó de que el acuerdo recientemente firmado con Banco Santander ya ha empezado a dar sus frutos y la entidad financiera ha vuelto a analizar operaciones que anteriormente había rechazado. Los promotores negocian actualmente con otras entidades para adoptar acuerdos similares.

A la vez que Galindo exponía las conversaciones con las entidades financieras, también advertía que las entidades financieras podrían caer en competencia "desleal" si, para dar salida a las viviendas que tienen en su poder, ofrecieran a sus clientes mejores condiciones que a otros clientes que adquirieran viviendas directamente de promotores. Galindo afirmó que "apostamos por la competencia, pero no con alguien del que dependemos para financiarnos. No se dedican al negocio, y lo lógico es que financien en iguales condiciones la venta de un activo suyo y el de un promotor".

Pero el presidente nacional de los promotores no ha sido el único en salir a la palestra. El presidente de los promotores de Barcelona, Enric Reyna, ha acusado de "competencia desleal" a las entidades financieras por ofrecer condiciones preferentes a los clientes que adquieren sus pisos y no prestan las mismas condiciones a los que adquieren las viviendas de los promotores.

Reyna consideró inaceptable que, mientras las entidades financian el 100% del valor de los pisos que venden ellos mismos, sólo lo hacen con el 80% máximo de los que venden las inmobiliarias. El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de Edificios de Barcelona (APCE) solicitó a las administraciones que cubran el 20% restante. Dicha propuesta ya la había realizado en la comisión de seguimiento del Pacto por la Vivienda.

La disminución de las ventas en Cataluña ha provocado que el stock sin vender aumente en 65.442 viviendas desde 2007, según los datos de la patronal de los promotores de Barcelona. Barcelona concentra el 53% de las viviendas de nueva construcción sin vender. En el conjunto de Cataluña, el número de pisos nuevos en venta se ha multiplicado casi por 10 solo en dos años, mientras que en la provincia de Barcelona lo ha hecho por 13, y en la capital catalana, por 34. Reyna, aseguró que los datos revelan que "no hay un problema excesivo de stocks en la zona de Barcelona". Las viviendas que más tardarán en venderse, aseguró, probablemente serán las segundas residencias. Los promotores de Barcelona prevén que el volumen de casas sin vender comenzará a reducirse en el primer semestre de 2010.

Estos datos corresponden a un estudio realizado por la APCE de Barcelona, basado en los certificados de final de obra, a los que se descuentan los dedicados a autopromoción, y las compraventas registradas ante notario, partiendo de la base que se empezó a formar en el primer trimestre del 2007. En ese trimestre en Barcelona capital sólo constaban 78 pisos nuevos sin vender mientras que, al cierre de 2008, había subido ya a 2.701. En la provincia de Lleida la sobreoferta no se produjo hasta el tercer trimestre de 2007. El estudio de los promotores no tiene en cuenta los miles de pisos que se compraron como inversión en los últimos años, que continúan vacíos y que también están en venta.

Reyna cifró las necesidades de vivienda anuales en Cataluña entre 40.000 y 50.000 aunque no se producen ventas efectivas por falta de financiación. Mientras no se dé salida al stock de vivienda existente, Reyna ve difícil que se inicien nuevos pisos y, si esto no se produce antes del verano, los parados del sector de la construcción en Cataluña puede alcanzar los 120.000. El presidente de los promotores de Barcelona demandó un esfuerzo de las administraciones, la banca y el sector para conseguir resolver los problemas. Reyna consideró muy importante el acuerdo firmado a nivel nacional con Banco Santander y afirmó que le gustaría que las cajas les ofrecieran un pacto similar.

Los promotores de Pontevedra también se han sumado a las demandas. La Asociación de Promotores Inmobiliarios de la provincia de Pontevedra (Aproin) ha solicitado al nuevo Gobierno de la Xunta que adopte medidas urgentes que reactiven el sector y que contribuyan a dinamizar la economía. Los promotores han advertido de que “es hora de coger el toro por los cuernos” y de que se modifiquen varias leyes autonómicas que afectan al sector, como las Normas do Hábitat, o la prohibición de edificar a menos de 500 metros del litoral. Javier Garrido, presidente de Aproin, apuntó que la prioridad de los promotores inmobiliarios en Galicia es que se reactive la demanda con ayudas directas a los compradores, puesto que existe una demanda de viviendas ,de reposición y de emancipación, que no está siendo satisfecha.

Garrido reconoció en rueda de prensa que diversas medidas del anterior gobierno gallego de socialistas y nacionalistas que se pueden aprovechar y adaptar, como el registro único de demandantes de vivienda, aunque debe ser tratado con rigor ya que no está bien organizado y debe tener en cuenta criterios como el arraigo o los ingresos, y no decidirse las adjudicaciones solamente por sorteo. Los responsables de Aproin señalaron la necesidad de que haya una ordenación del territorio en la costa, aunque lamentaron que la norma vigente no regula nada y sólo se limita a paralizar las licencias.

Javier Garrido también lamentó la actitud del alcalde de Vigo, Abel Caballero, hacia el sector de la promoción inmobiliaria. Le acusó de vincular a los promotores con el “pelotazo y la especulación” sin contrastar con la realidad. La directiva de Aproin insistió en el papel que el sector puede jugar en la recuperación económica e informó que cada vivienda genera entre cuatro y cinco empleos, entre directos e indirectos.

Fadeco Promotores, patronal de promotores inmobiliarios andaluces, ha demandado la puesta en marcha de medidas de ayuda a los constructores y promotores para disminuir los perjuicios que puede suponer para el sector medidas como la normativa sobre ruido en los hogares, recientemente aprobadas, que implicará un incremento en el precio de las viviendas nuevas. Para Fadeco, esta nueva normativa va unida a Ley de Calidad de Ambiental, de forma que todo lo que sea mejorar las viviendas da más valor a un producto como el inmobiliario, “que es el que hacemos constructores y promotores".

Desde Fadeco han advertido de que “cuantas medidas se tomen para hacer las viviendas mejores en cualquier ámbito supone de forma incuestionable un incremento en el precio de la vivienda”. Esto es algo que deben tener en cuenta las administraciones cuando legislan y los ciudadanos como consumidores finales. Fadeco considera que es necesario que, al mismo tiempo que se aprueba una nueva normativa, ésta debe venir acompañada por un estudio que incluya medidas generales para ayudar a promotores y constructores y evitar que suponga un incremento de costes y precios.

Los promotores de Madrid incluirán sus viviendas protegidas en el Programa Municipal

El coordinador general de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, Juan José de Gracia, ha presentado un convenio, en fase de estudio, en la sede de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), por el que los promotores asociados a esta patronal podrán incluir las viviendas con protección pública en el Programa Municipal de Vivienda. Para ello, los inmuebles deberán cumplir con determinadas condiciones, como estar situados en la ciudad de Madrid, tener la calificación provisional de protección pública y ser de obra nueva.

Las viviendas procedentes de los promotores privados cumplirán con las mismas condiciones que las promovidas directamente por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) en cuanto a los plazos de entrega, precios y duración de la calificación, según explicaron desde el Ayuntamiento. Los pisos serán adjudicados a los ciudadanos inscritos en el Registro Permanente de Solicitantes. El convenio definitivo, una vez suscrito, tendrá una duración de tres años prorrogables.

De Gracia destacó que con este acuerdo el Ayuntamiento de Madrid "acompaña a los promotores privados en la actual coyuntura económica, que ha supuesto un cambio de ciclo en el sector inmobiliario, con ideas e iniciativas de apoyo que tratan de agilizar un sector fundamental para el crecimiento de la capital".

Los inmuebles del convenio se sumarán a la oferta municipal que para el periodo 2003-2011 tiene comprometidas 59.000 viviendas, de las que ya ha entregado, tiene en ejecución o con proyecto redactado 35.812 unidades. De ellas, 12.511 son protegidas de iniciativa municipal en venta, otras 4.591 pisos, a protegidos de iniciativa municipal en alquiler, y 18.710 más, a viviendas promovidas por el sector privado y cooperativo.

A esta medida se suman las iniciativas de la Agencia Municipal de Alquiler, un servicio puesto en marcha en diciembre de 2004 que facilita la salida al mercado de viviendas en desuso creando una bolsa de alquiler a partir de pisos vacíos. La Agencia ya gestiona 10.639 viviendas, de las que el 69 por ciento por ciento llevaban más de seis meses vacías.

Medidas para combatir la crisis

Un síntoma de que algo se mueve en el sector inmobiliario es que promotoras inmobiliarias y comercializadoras han decidido afrontar la crisis con medidas adecuadas después de un periodo de cierto bloqueo.

Metrovacesa puso en marcha hasta el pasado 30 de abril una nueva iniciativa comercial en la que ofrecía descuentos de hasta el 55% en un total de 270 viviendas. Las viviendas en oferta estaban situadas en las provincias de Alicante, Almería, Barcelona, Cádiz, Castellón, Madrid, Málaga, Murcia, Sevilla, Valencia y Valladolid. La iniciativa no consiguió deshacerse de todas las viviendas pero sí consiguió colocar una tercera parte de ellas.

En el lado de las consultoras inmobiliarias, Roan desarrolló del 23 al 26 de abril un rastrillo inmobiliario en su oficina de Madrid, en el que puso a la venta más de 500 viviendas en la capital y en la costa mediterránea con descuentos de hasta el 50% en su precio. Los activos salieron a la venta con otras ofertas promocionales como plazas de garaje, trasteros, y mobiliario incluidas en el precio de venta, así como condiciones especiales de pago.

Las viviendas de la Comunidad de Madrid estaban situadas en distintas zonas y distritos de la capital como Centro, Chamberí, Las Tablas y Usera, así como en poblaciones del extrarradio como Pinto, Getafe y Parla. La oferta de segundas residencias en la costa mediterránea se situaba en localidades como Gandía (Valencia), Denia y San Juan (Alicante), Benicassim (Castellón) o La Manga (Murcia).

Un total de 5.700 personas se interesaron por los inmuebles ofertados en el rastrillo inmobiliario de Roan, lo que demuestra que existe demanda si se dan buenas condiciones de precio. Las oficinas de Roan recibieron la visita de 2.200 personas, a la vez que se atendían 1.500 llamadas y y se recogían un total de 2.000 correos electrónicos. Las expectativas de Roan se centran en que cerrarán cerrar la venta de la mitad de los inmuebles. Los datos facilitados por la consultora desvelan que ya se ha producido la venta de 184 viviendas.

De los contratos ya formalizados, es establece que la vivienda más barata se vendió por 63.000 euros en Alcalá de Henares, mientras que la más cara se cerró en un precio de 549.000 euros en Boadilla del Monte. El 80% de las ventas fueron de viviendas ubicadas en Madrid y un 65% de ellas fue en la capital y el 35% restante en las proximidades. Los pisos de dos dormitorios ocuparon el 40% de las ventas de la capital y un 35% de ellas fue para viviendas de tres dormitorios. Las viviendas unifamiliares y las de cuatro o más dormitorios alcanzaron el 15% del total. Lo que demuestra que las personas que acudieron a la oferta de Roan eran verdaderos demandantes de vivienda con necesidad inmediata y no atraídos por una inversión a buen precio.