La inversión inmobiliaria se desploma, a nivel mundial, un 59%

El descenso de inversión más significativo en el año 2008 tuvo lugar en Norteamérica con una caída en las inversiones del 73%, pasando de los 437.000 millones de dólares de 2007, a los 116.000 de 2008. Como resultado de esta caída, Estados Unidos cedió su puesto como principal objetivo de inversión mundial de 2007 quedando relegada al tercer lugar, detrás de Europa y Asia en el año 2008.

También se produjeron importantes descensos en las inversiones en otras zonas: Europa sufrió un descenso del 52% hasta alcanzar los 178.000 millones de dólares (367.000 millones en 2007) y Asia experimentó una caída del 45% hasta alcanzar los 131.000 millones de dólares (237.000 millones en 2007). Latinoamérica ha demostrado ser el mercado más resistente, ya que las inversiones sólo disminuyeron un 9% hasta alcanzar los 8.900 millones de dólares (9.800 millones en 2007). Al convertirse en el principal destino de inversión a nivel mundial, Europa generó el 41% de todas las transacciones, seguida de Asia con un 30%.

En cuanto a las cifras por países, Estados Unidos generó el 25% de todas las inversiones mundiales, alcanzando los 107.100 millones de dólares. Por primera vez en su historia, China superó al Reino Unido convirtiéndose en el segundo destino más popular con 50.300 millones de dólares lo que supone 12% de la inversión mundial. El Reino Unido generó el 9%, o lo que es lo mismo, 37.100 millones de dólares de la inversión, mientras que Japón y Alemania generaron alrededor del 7%, o 29.300 millones de dólares y 28.000 millones de dólares, respectivamente.

Estas cifras se desprenden del informe ‘Global Investment Atlas’ elaborado por la consultora inmobiliaria de servicios integrales, Cushman & Wakefield, en el que también se pronostican que los volúmenes de inversión caerán ligeramente a lo largo del ejercicio 2009, hasta alcanzar los 412.000 millones de dólares.

David Hutchings, director de Research de Cushman & Wakefield EMEA, señala: “Aunque prácticamente todos los mercados mundiales han sufrido un descenso en la inversión, los mercados maduros han sido los que se han llevado la peor parte. En la actualidad, los mercados emergentes generan el 22% de la inversión mundial cuando hace poco, concretamente en el año 2006, sólo generaban el 9%. China es sin duda alguna el más dominante de estos mercados, pero Rusia, India y Brasil aumentaron su cuota de inversión alcanzando los puestos número 15, 16 y 20, respectivamente.

“No cabe duda de que la fijación de precios ha sido realmente agresiva en numerosos países durante el periodo álgido del mercado y alejándose abismalmente de la situación real de un crecimiento e ingresos subyacentes. Sin embargo, es cierto también que la corrección de precios puede ser demasiado conservadora en algunos mercados y puede volver a ignorar el potencial fundamental del mercado subyacente”.

Roger Cooke, consejero delegado de C&W España, apunta: “Por término medio, los mercados maduros han recorrido ahora algo más de la mitad del camino en la corrección de precios. Sin embargo, es probable que a escala mundial los países que sufrieron primero esta bajada, entre los que se encuentran países como España y Reino Unido, sean también los que antes empiecen a mostrar síntomas de recuperación. Es probable que los mercados de EE.UU. y del Reino Unido se vean favorecidos (previsiblemente, a partir del segundo semestre de 2009) y por ello, los inversores ya están identificando oportunidades de valor en estos mercados. Esperamos también una pequeña mejora en la demanda en Francia y posiblemente en Alemania, más avanzado el presente año, tras contínuos descensos en la actividad durante los próximos meses. Es posible que Latinoamérica finalice bien el año si la economía de la zona mantiene el ritmo previsto. Mientras tanto, parece que Asia seguirá cayendo en su nivel de actividad este año, antes de que los valores se corrijan lo suficiente como para atraer a más inversores. De hecho, para la mayoría de los mercados mundiales, es probable que se produzca una recuperación de la actividad en el segundo semestre de 2009, aunque habrá que esperar probablemente hasta mediados de 2010 para experimentar una recuperación en el rendimiento, una vez que los niveles de rentas comiencen a estabilizarse”.

Los cambios producidos a escala mundial en la fijación de precios inmobiliarios han seguido una trayectoria de oeste a este: Los primeros movimientos se produjeron en EE.UU. y el Reino Unido, y poco a poco, se fueron extendiendo a través de Europa del Este, Oriente Medio y, actualmente, a gran parte de Asia. En los últimos tiempos, mercados emergentes como los de Ucrania, México y Rusia, son los que han experimentado los aumentos de rentabilidades más significativos.

Europa ha sido la zona que se ha visto más afectada por las variaciones en los precios. Todos los sectores han experimentado importantes cambios en rentabilidades, primero en el Oeste y posteriormente en el Este de Europa. El sector de retail, en concreto locales a pie de calle, se ha visto, en cierto modo, menos afectados que los sectores de oficinas e industrial, pero otros tipos de activos como centros comerciales y medianas, están experimentando importantes aumentos.

Los mercados asiáticos y latinoamericanos se mantuvieron relativamente fuertes durante el 2008, aunque en el último trimestre comenzaron a sentirse las consecuencias de la recesión mundial y el rendimiento financiero comenzó a aumentar.

En definitiva, todos los tipos de activos inmobiliarios se han visto afectados por este descenso en la inversión, aunque se han producido diferencias regionales. En Europa los sectores de industrial y retail sectores se han beneficiado, al contrario de lo que ha ocurrido en oficinas; en Asia por otro lado, ha sido el sector de oficinas el que ha visto un aumento de la inversión, al contrario que terrenos y proyectos de desarrollo. En Norteamérica los sectores que dependen del gasto de los consumidores, como son los retail y los hoteles han experimentado importantes pérdidas, pero el sector de oficinas aumentó su cuota de mercado gracias a que ciertos activos emblemáticos han cambiado de manos. En Latinoamérica el sector de retail se ha visto también desfavorecido con respecto al sector de oficinas.