BBVA y SCH se enzarzan en una guerra hipotecaria por los préstamos de tipo fijo y mixto

Luis M. Lianes
Madrid

Llega la segunda entrega de la guerra de las hipotecas. Esta vez, el primero en abrir el fuego ha sido Francisco González, presidente del BBVA, que ha cogido a todos con el pie cambiado. Incluso a su directo rival, Emilio Botín (SCH), especializado en dar primero y, por ende, dos veces.
La batalla que abre el Bilbao Vizcaya Argentaria recuerda a la que en los primeros años noventa inició el Santander con la Superhipoteca. Esta vez, sin embargo, la pugna es por las hipotecas a tipo fijo, lo que, a su vez, supone también un cambio de estrategia de las dos principales entidades bancarias nacionales y, a la vez, del mercado hipotecario, que hasta ahora ha centrado su batalla en las hipotecas a tipos de interés variable.
El BBVA ha sido el primero en lanzar la piedra, con un nuevo catálogo hipotecario que pretende dar respuesta a una subida de los tipos de interés y que incluye unos productos muy competitivos y, sobre todo, introducen importantes innovaciones en este mercado.

Los productos.- El primer producto que ofrece el BBVA es una hipoteca mixta, que recibe el nombre de Hipoteca Mix Dos Tramos, y que ofrece un primer tramo a tipo fijo al 3,99% nominal durante los primeros cinco años. A partir de ese periodo de tiempo, la hipoteca pasa a ser a tipo de interés variable, con un tipo de interés vinculado al precio oficial del dinero, más un diferencial que dependerá de las condiciones del mercado pasados los cinco primeros años de la contratación de este préstamo.
Como novedad, la entidad financiera que preside Francisco González pone a disposición de los titulares de estos préstamos hipotecarios fijos un seguro que cubre las posibles subidas de los tipos de interés una vez que, pasados los cinco años iniciales, la hipoteca se rija por el tipo de interés variable.
Este seguro de cobertura (CAP) limita el valor del índice de referencia –por ejemplo, el euribor– durante el plazo que haya contratado el seguro, de tal forma que, si en algún momento de la vida del préstamo el índice de referencia se situara por encima del nivel elegido –por ejemplo, un euribor del 5%–, el cliente sólo pagaría ese 5% más el diferencial que incluya las condiciones del préstamo: por ejemplo, si es euribor +0,6%, en el peor de los casos pagaría un 5,6%, aunque en ese momento el euribor esté al 6% ó al 7%. Lógicamente, el precio de ese seguro de cobertura estará en función del nivel elegido y del tiempo para el que éste se contrate.
La otra gran aportación que hace el nuevo catálogo hipotecario del BBVA es que, por primera vez, ofrece hipotecas a tipo fijo a 30 años, algo inédito en el mercado español, ya que hasta ahora los plazos más largos para las hipotecas fijas difícilmente superaban el 15%. Es decir, de un plumazo González ha doblado el plazo.
En ese catálogo de hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés se vincula al plazo y, aquí se despliega un nuevo abanico de ofertas. De tal forma que si la hipoteca es a un plazo de 12 años, el tipo de interés que se aplica es del 4,25%. Si el plazo se eleva a 15 años, sube al 4,75%; si es a 20 años, el tipo a pagar es del 5,25%. Si se eligen 25 años, será el 5,40%, y, finalmente, si es a 30 años, el banco cobra un 5,70%. Estos tipos son nominales; las tasa anuales equivalentes (TAEs) son algo superiores, pero la diferencia es menor.
A todo esto, BBVA mantiene su actual oferta de hipotecas a tipo de interés variable: la Hipoteca Cuota Blindada –que ofrece una cuota fija a lo largo de toda la vida del préstamo y que alarga o acorta el plazo de la hipoteca en función de las oscilaciones al alza o a la baja de los tipos de interés–; la Hipoteca Fácil –que permite al cliente fijar la cuota que quiere pagar cada año y aumentar o reducir el plazo del préstamo– y, finalmente, la Hipoteca Blue Joven, que está dirigida a los jóvenes que se enfrentan a la compra de su primera vivienda y que alarga la vida del préstamo hasta 40 años.
Según el director general de Banca Minorista del BBVA, Julio López, la nueva oferta hipotecaria, centrada en las modalidades mixta y fija, pretende "que el cliente se sienta tranquilo ante posible subidas de los tipos de interés en el futuro, y por eso hemos incluido en nuestra oferta un producto de cobertura muy competitivo", dice.
En relación a su hipoteca mixta, el máximo responsable de Banca Minorista de la entidad considera que "éste es un buen momento para asegurar un tipo de interés fijo en los próximos cinco años del sólo el 3,99%, una oferta –dice– que supone una clara ventaja con respecto a las condiciones actuales de muchas de las hipotecas vivas a tipo de interés variable". En este sentido, según Julio López, la principal novedad que aporta al mercado el nuevo catálogo hipotecario del BBVA es que "por primera vez en España, una entidad bancaria estandariza la comercialización de una hipoteca a tipo de interés fijo a un plazo de 30 años y con una cuota muy competitiva".

La respuesta del SCH.- Emilio Botín no ha tardado ni 48 horas en recoger el guante que le arrojaba Francisco González, aceptar el reto y presentar batalla. No es, sin embargo, una batalla frontal, porque ya se sabe que el presidente del SCH tiene como libro de cabecera "El arte de la guerra", del autor oriental Sun Tzu, y sabido es que la frontal no es la mejor estrategia en según qué momentos.
Lo que Botín pretende con su nueva oferta es ganar terreno al BBVA, que actualmente es el líder del mercado hipotecario nacional. Y no pretende tanto hacerlo en el frente de las hipotecas fijas sino en todos los frentes. Por eso, no se ha limitado a mejorar sus ofertas de tipo fijo, sino que ha retocado a la baja todo su catálogo de préstamos hipotecarios. Siempre, algo por debajo del BBVA.
La primera aportación es la Hipoteca Super Oportunidad, que ya ha comenzado a comercializarse y a bombardear los hogares de los españoles con una intensa campaña de publicidad. Se trata de una hipoteca mixta que ofrece un tipo fijo durante los tres primeros años del 2,75%, que se convierte en un 3,034% TAE. Esto supone una cuota de 27,79 euros al mes por cada 6.000 euros de préstamo durante esos tres primeros años fijos. A partir del cuarto año se aplica un tipo variable referenciado al euribor y con un diferencial de 0,75 puntos. La comisión de apertura de esta hipoteca es del 0,6% y la de cancelación anticipada, del 1%. Y, lo más interesante, el plazo de amortización del préstamo también se eleva en este caso a 30 años.

Una versión mixta.- La segunda opción, de carácter mixto recibe el nombre de Superhipoteca Mixta a 5 años, y ofrece las mismas condiciones que la anterior, con la diferencia de que el tipo de interés fijo inicial durante esos primeros cinco años se eleva al 3,75% (3,362% TAE).
Botín también ha dado respuesta a Francisco González con la mejora de sus hipotecas a tipo fijo, ya que las ha rebajado hasta hacerlas más competitivas que las del BBVA, pero no ha llegado tan lejos en los plazos de amortización.
A partir de ahora, el catálogo de hipotecas a tipo de interés fijo del Santander Central Hispano se divide en tres modalidades, que varían según los plazos: para el más corto, a doce años, ofrece un tipo de interés nominal del 4,0% (4,187% TAE); si el plazo es de quince años, sube hasta el 4,5%/4,688% TAE; y, finalmente, para el plazo a 20 años –el más largo que ofrece el SCH– se aplica un interés nominal del 5,0% y del 5,192% TAE. En todos los casos, estas nuevas ofertas se limitan a préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual –no para segundas residencias– y cubren hasta el 80% del valor de tasación de la casa.
El Santander Central Hispano ha abierto una agresiva estrategia para captar a los clientes de otras entidades financieras, y se compromete a ofrecer una respuesta inmediata a aquellas personas que quieran aprovechar la ocasión de cambiar su actual hipoteca y beneficiarse de las condiciones que ofrece el nuevo catálogo hipotecario de su grupo bancario.
Según el director general de Banca Comercial del Santander Central Hispano, Enrique García Candelas, "el nuevo catálogo de productos se adapta a las necesidades y demandas futuras de los clientes y está diseñado para que encuentren una hipoteca a su medida, no a la medida del banco", con la que suscriben el préstamo. Por eso, recalca García Candelas, esta nueva oferta hipotecaria "trata de combinar estabilidad con flexibilidad, de manera que el cliente no se ate a precios que, a largo plazo, pueden resultarle gravosos".
Al igual que el BBVA, el SCH también ha lanzado un nuevo producto financiero que permite la cobertura de la hipoteca a tipo variable o para las mixtas, una vez que se aplique el tramo variable. Funciona igual que el de su competidor, de tal forma que el cliente que lo suscriba no tendrá que hacer frente a la subida de los tipos de interés cuando supere el nivel que ha contratado en el seguro.

Medidas estatales.- Esta fórmula es la aplicación de la propuesta del Gobierno, que en un reciente paquete de medidas económicas y, en el apartado hipotecario, estableció el mecanismo de la cobertura ante el temor de que el excesivo endeudamiento que tienen actualmente las familias españolas, aprovechando que los tipos de interés están en mínimos históricos, pueda suponer una trampa en la que queden atrapados cuando la tendencia sea la contraria y los tipos suban, lo que podría provocar que muchos no pudieran hacer frente a sus hipotecas. De esta manera se evita esa posibilidad y, además, el seguro es deducible en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Detrás de las ofertas puntuales de los dos grandes bancos españoles se esconden dos cosas: la primera es una nueva lucha por captar pasivo y, la segunda, una batalla por dominar el mercado hipotecario nacional, ahora amenazado por el buen hacer de las cajas de ahorros.
El BBVA es el líder de este mercado, con un 14% del pastel. Le sigue La Caixa, que ya controla un 11%. El Santander Central Hispano suma un 7% que, si se incluye la parte de la tarta de su filial Banesto, se eleva hasta el 10% del mercado de préstamos hipotecarios.
La intención del banco que preside Emilio Botín es incrementar la captación de hipotecas hasta 40.000 nuevos préstamos, por un importe total de 40.000 millones de euros. Y las intenciones, tanto del BBVA como del SCH, son que las hipotecas a tipo fijo, que ahora apenas suman un 3% de las totales, representen el 10% en los próximos años.