ESPECIAL SIMA 08

Roberto Pastrana / Clara Pascual / Ángel González

El primer paso para garantizarse un futuro en un sector tan endeudado, es convencer a la banca para que continúe financiando la actividad inmobiliaria. Existe liquidez, como demuestran los 20.000 millones de euros que se mueven en el mercado interbancario, pero las promotoras deben vencer la desconfianza de las entidades financieras. Es el momento de estrategias austeras, de olvidarse de incrementar rentabilidades, vender algunas "joyas de la abuela" para conseguir liquidez y, sobre todo, presentar planes realistas.

La palabra clave parece ser "negociación". Por un lado con el mercado, ofreciendo productos atractivos y de mayor calidad. Por otro lado, parece cada vez más urgente llegar a acuerdos con las entidades financieras para lograr refinanciar la deuda de las promotoras a largo plazo. Y es que, muchas de las voces que se oyen en el SIMA dan por sentado que la travesía por el desierto durará varios años. Es necesario poder olvidarse de los costes financieros de los créditos hasta que la demanda vuelva a recuperar su pujanza.



La banca es un compañero imprescindible para el viaje que le aguarda al sector inmobiliario. Este compañero ha pasado de financiar todos los proyectos que le presentaban a exigir garantías y provisiones. "Con las condiciones del año pasado, con bajos intereses y altas revalorizaciones, hacían casi obligatorio aceptar la financiación de los bancos", reconoce Carlos Cutillas, presidente de Inmobiliaria Chamartín. Sin embargo, las tornas han cambiado y ahora "los bancos exigen garantías de que podrás pagar los intereses del crédito durante dos o tres años, que es lo que calculan que se tardará en vender una promoción", afirma el director de Eurohypo AG en España, José Luis Zanetty.

En las circunstancias actuales, las promotoras deben recuperar la confianza de los bancos mediante una estrategia realista, teniendo en cuenta la situación del mercado. "Sin una política creíble que trasladar a los bancos lo mejor es la disolución o el concurso de acreedores", afirma categórico el responsable de Eurohypo en nuestro país. Aunque las palabras de Zanetty son duras, cada vez hay más empresarios convencidos de que la banca hará un esfuerzo por sostener la actividad de las inmobiliarias con mejores perspectivas.

Las jornadas profesionales del SIMA están poniendo de manifiesto que las empresas deben apostar por la concentración y profesionalización para afrontar el endurecimiento del crédito y la caída de la demanda. Junto al cambio de estrategia, el sector espera con expectación que el Gobierno entrante diseñe una batería de medidas para suavizar el ajuste que está viviendo el sector y que amenaza con trasladarse al resto de la sociedad por el aumento del paro de la construcción.

Los expertos que participan en las jornadas técnicas del Salón han aconsejado a la Administración que tome cartas en el asunto antes de que sea demasiado tarde. Casi todas las propuestas que se han realizado coinciden en la necesidad de fomentar el consumo mediante incentivos fiscales.

Por otra parte, personalidades como el profesor Antonio Pulido y Luis de Guindos, antiguo secretario de Economía, han coincidido en la importancia de liberalizar los alquileres, si bien este último también ha solicitado precaución y "políticas ortodoxas" para no perder el superávit presupuestario.

El sector confía en que el nuevo Gobierno publique en breve una serie de medidas para frenar el deterioro económico. De hecho, José Luis Rodríguez Zapatero anunció durante el debate de investidura una especie de "cordón sanitario" en torno al sector. Así, la recolocación de los parados de la construcción en otros sectores pretende evitar el contagio. Mientras tanto, el sector busca ideas para reinventarse y confía en que la demanda se reactive. El SIMA será un reflejo de la situación, pero aún es pronto para hacer un balance de cómo está yendo la feria.

El SIMA se internacionaliza
Nuevos aires en el Salón Inmobiliario de Madrid. La crisis que azota al sector residencial en nuestro país ha favorecido la presencia de expositores internacionales en la feria que rivalizan con las enseñas españolas por el inversor nacional. Así, esta feria pensada "para el sector y con el sector", según declaró recientemente Daniel Martínez, director de Planner-Reed, acoge en esta décima edición a un 30% más de participantes extranjeros y saca a la luz la oferta que las promotoras españolas tienen más allá de nuestras fronteras.

En esta ocasión, el Salón Inmobiliario ofrecerá a sus visitantes una oferta muy dispersa geográficamente, que alcanza a cualquier parte del globo excepto a Oceanía. Los países lationamericanos y los del Este de Europa toman posiciones en una feria más internacional que en años precedentes.

En un momento en que la inversión en España no atraviesa su mejor momento, los expositores internacionales tratan de atraer a potenciales compradores dando a conocer sus puntos fuertes. En este sentido, la Cámara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU) de Argentina, que acoge desde 2002 al 80% de los promotores del país, afirma que Argentina cuenta con un "mercado inmobiliario fuerte y sin deuda" y que los inversores españoles se pueden beneficiar de una rentabilidad de entre un 10 y un 12% anual. A esto suman que las propiedades en el país se venden en dólares, lo que ofrece ventajas por la fortaleza del euro, un punto en el que también hacen hincapié dos promotoras que actúan en Miami, Century 21 y RE Developers, para animar al inversor nacional.

En Europa, la oferta procedente del Este cobra importancia. En este sentido, María José Hernández, directora de Marketing de Bulgaria House, afirma que Bulgaria es un buen destino para el capital español porque tiene "un mercado inmobiliario en auge que ofrece hasta el 20% de rentabilidad y muchas ventajas fiscales". Más cerca de nuestras fronteras, Portugal también se posiciona como destino de inversiones. Ana Sáez, directora de Marketing de la promotora Lusort, que opera en el Algarve, considera que aunque se ha ralentizado la inversión en la zona, el proceso ha sido "menos agresivo, porque Portugal no ha vivido el boom inmobiliario de España".

Primero refinanciar y luego "repensar" la empresa
La X edición del SIMA se presenta este 2008 rodeada de un ambiente bien distinto al de años precedentes, en los que todo eran buenas perspectivas y excelentes resultados. Promotoras, constructoras e inmobiliarias llegan a Madrid bajo las miradas escépticas de un público que desayuna cada mañana con noticias sobre un nuevo concurso de acreedores. Los expertos que han intervenido en las jornadas técnicas de la feria consideran, sin embargo, que el sector inmobiliario no vive un momento de crisis, sino de ajuste estructural lógico, dado que la escalada continua de los precios de la vivienda y la sobreoferta derivada de una desmesurada construcción no podían mantenerse.

El director general del Centro de Predicción Económica (Ceprede), Antonio Pulido, explica que “la situación actual no es algo que haya ocurrido de pronto”, España habría llegado a ella aunque “no se hubiera producido la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos”. Por su parte, el director general del servicio de estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, afirma que “las turbulencias financieras internacionales han irrumpido en un momento de desaceleración económica, cuando este ajuste del sector ya había comenzado” y estas turbulencias lo único que han hecho ha sido acelerar el ajuste “encareciendo y haciendo más restrictiva la concesión de créditos por culpa del cambio en las expectativas, no porque haya problemas reales de financiación por parte de los bancos”.

No obstante, el directivo del Banco de España advierte de que la situación internacional “ha añadido elementos adicionales de incertidumbre” y que, “si se prolongase existiría un riesgo indirecto de iliquidez de las entidades financieras”, algo que de momento no existe.

Para Malo de Molina “nos encontramos en una etapa de reabsorción en la sobrevaloración del precio de la vivienda, que puede hacerse sin los descensos drásticos que anuncian algunos analistas”.

Por su parte, el vicepresidente de la inmobiliaria Parquesol, Antonio Trueba, opina que el ciclo “va a durar tres años y va a ser profundo” al tiempo que pronostica que “los precios de la vivienda bajarán en ese período un 15%”, cifra que califica de “ajuste suave”. Trueba considera que “el sector del ladrillo estaba condenado a un ajuste” pues las propias inmobiliarias han sido quienes “han echado a la demanda y la subida de los tipos de interés de los créditos sólo ha sido la gota que ha colmado el vaso”. El ex presidente de Urbis, promotora en la que estuvo durante trece años, apela a su experiencia para tranquilizar a los agentes del sector anunciando que “la demanda volverá poco a poco por sí sola”, aunque admite que “se la puede empujar”.

Estrategias para afrontar el ajuste.- Las empresas tienen que adaptarse a las circunstancias y tomar las medidas necesarias, no sólo para acomodarse a un nuevo escenario, sino para continuar existiendo. “Tenemos que cambiar el chip de los últimos diez años”, afirma el vicepresidente de Parquesol. Todos los expertos coinciden en que ha llegado el momento de “interiorizar” la situación. Trueba reconoce que “hasta hace poco hemos comprado suelo a precios altísimos y ahora toca mirar más el balance de la cuenta de resultados porque ahora mismo el endeudamiento es grandísimo, con un coste financiero sobre ventas en 2008 del 25%, cifra con la que nunca va a haber resultados positivos”.

Una vez que el profesional se ha “concienciado”, el siguiente paso sería resolver los problemas de financiación a corto plazo, “la madre de todas las medidas” según Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Irea, quien opina que se puede acudir a la refinanciación no sólo por necesidad sino también como estrategia. Para ello, Echevarren recomienda elaborar “un plan de negocio creíble para los próximos tres años que determine el tiempo que se va a tardar en reconducir la compañía, y que establezca alternativas” por si no se obtiene lo esperado. Así, el creador de Irea aconseja retasar todos los activos, realizar un calendario creíble de desinversiones y comprometerse a informar periódicamente a los acreedores de la marcha del negocio.

Emilio Sánchez Castellanos, director de Iberdrola Inmobiliaria, especifica que sólo “merece la pena refinanciar la deuda de aquellos activos con futuro”. Para afrontar los pagos a corto plazo, Castellanos apunta a una reducción drástica de costes proveniente principalmente de la venta de aquellos activos “que no merezca la pena retener, al coste que sea” y a la búsqueda de "asociaciones y colaboraciones puntuales” en determinados proyectos. El director de Iberdrola Inmobiliaria se muestra tajante: “es el momento para que se dé la concentración de empresas”.

Elena Pisonero, responsable de Infraestructuras de la filial española de la consultora KPMG, también apuesta por la concentración empresarial y considera que a los agentes del sector les ha llegado la hora de “repensar” sus compañías. Para Fernando Rodríguez Avial, vicepresidente de Asprima, una medida a corto plazo para afrontar los problemas de financiación sería “dar salida al stock acumulado mediante facilidades de pago y bajada de precios”, aunque a medio y largo plazo la estrategia de las inmobiliarias debería encaminarseegún Avial, a la diversificación de sus negocios y en materia residencial apostar por el “alquiler o el arrendamiento con opción a compra, y por el incremento de las actividades en vivienda protegida”.