El sector comercial se muestra prudente a la espera de inversiones del residencial

Suben los precios, las hipotecas, la dificultad de conseguir un crédito y proporcionalmente bajan la confianza y la capacidad adquisitiva de los consumidores. Al mismo tiempo, la crisis financiera incide en el endeudamiento de muchas empresas mermando su operatividad. Aún así, el mercado de locales y centros comerciales aguanta la embestida y sigue creciendo, aunque de lo haga de forma moderada tras unos años de bonanza. Para la consultora inmobiliaria EXA esto se debe a que es un “mercado anticiclo”. En opinión de su director general, Thierry Bougeard, “cuando la economía baja, este sector se agita y sube”.

Así, en 2007 las ventas crecieron, aunque a un ritmo por debajo del 5%. ¿Cómo se explica este aumento si los ahorros de los españoles son cada vez más escasos? Para la consultora Jones Lang LaSalle ahora se miran más los precios y empiezan a adquirir más presencia las marcas blancas de los supermercados, las tiendas con descuentos, los factory outlets y la hostelería de comida rápida. Para 2008 se espera que el consumo privado se modere aún más. Por ello, y a pesar del optimismo que despierta el comportamiento de este sector, la prudencia se impone en los inversores, que ahora se lo piensan mucho antes de embarcarse en proyectos nuevos y apuestan por ampliar los centros ya existentes.

La incertidumbre generada por la crisis financiera internacional provocó que la inversión en el sector retail experimentara un frenazo a partir de septiembre para situarse en niveles inferiores a los de los dos años anteriores. El número de aperturas, 25 según la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), así como el de nueva superficie ha sido el más bajo de los últimos años pero, para Jones Lang, 2007 ha sido un “ejercicio récord” en cuanto a ampliaciones lo que demuestra la tendencia a inaugurar los proyectos por fases y a construir complejos de mayor envergadura.

La superficie bruta alquilable (SBA) de los centros comerciales creció un 7%, más de 860.000 metros cuadrados, hasta alcanzar los trece millones. España se mantiene como el noveno país europeo con más SBA por cada mil habitantes: 230 metros cuadrados, aunque si se tuviesen en cuenta los centros de ocio, los factory outlets y las medianas superficies externas (como los recintos en los que conviven comercios independientes como Ikea, Mediamark o Leroy Merlin), ascendería hasta el cuarto puesto.

En cuanto a la compraventa de activos comerciales, la inversión cayó alrededor de un 50% con respecto al exitoso 2006. Tras el verano se cerraron pocas operaciones y la mayoría de ellas venían de negociaciones previas. Como es habitual, la mayor parte del dinero se concentró en las grandes superficies. La AECC estima en 1.058 millones de euros el montante movido en este sentido (por 1.395 millones destinados para obra nueva). Desde Jones Lang afirman que dos de cada tres euros invertidos en las transacciones vinieron de los grandes centros comerciales, mientras que los locales se llevaron el 25%.

Producto estable.- Los expertos coinciden en que Retail y sobretodo los centros comerciales constituyen un mercado refugio, estable, que podría recibir nuevas inversiones provenientes principalmente del sector residencial. Esto subsanaría una posible “huida” de los inversores extranjeros hacia mercados emergentes que les ofrezcan mayores rentabilidades, “un riesgo que siempre existe porque la competencia es muy fuerte”, advierte Javier García-Renedo, presidente de la AECC.

No obstante, hay voces que aseguran que el capital foráneo no abandonará tan fácilmente España. El propio García-Renedo sostiene que “los fondos internacionales saben que en España todas las semanas visitan los centros comerciales más de 26 millones de clientes con un nivel de gasto creciente lo que garantiza su inversión”. Por su parte, Jaime Lopes, director general de la unidad de negocio internacional de Retail de los centros comerciales Dolce Vita, argumenta que “los proyectos inmobiliarios tienen períodos de recuperación largos, que en ocasiones superan los 15 años, y no se puede supeditar la inversión a una coyuntura desfavorable, algo normal durante un ciclo económico”.

La demanda prime sigue siendo alta, atractiva para el inversor extranjero, pero las zonas secundarias empiezan a resentirse. Según el director de inversiones de retail de la consultora Knight Frank, Carlos López, se aprecia un “descenso en la demanda” debido a las dificultades para la obtención de financiación que están teniendo algunas compañías inmobiliarias, pero ésta sigue estando por encima del volumen de producto “vendible” y “en precio” que se oferta en el mercado. Las rentabilidades tanto de los centros comerciales como de los locales de la zona prime varían del 4,75% al 5,25% en función de la consultora, prácticamente los mismos niveles que en 2006 pero más bajas que en los mercados de Asia y el Este de Europa. Teniendo en cuenta que cuatro de cada cinco inversores en centros comerciales son extranjeros, sobre todo ingleses e irlandeses, su marcha podría acusarse.

Inversión del residencial.- Al mismo tiempo, los promotores inmobiliarios están diversificando sus carteras ante la situación que atraviesa la construcción de viviendas y están orientando sus estrategias hacia el patrimonio y los ingresos recurrentes, como pueden ser los obtenidos por el alquiler de locales, aunque Jaime Lopes advierte de que “la gestión de un centro comercial es una actividad muy exigente en términos de conocimiento y estructura, con un know how complejo y muy diferente de los sectores inmobiliarios más tradicionales”. Por ello, el directivo de Dolce Vita anticipa que “el desarrollo y construcción de nuevos centros se concentrará en las ciudades medianas, mercados menos explorados”.

El temor a la saturación ha sido superado, quedan huecos en la geografía española por cubrir y para 2008 las previsiones son optimistas. EXA apuesta por un crecimiento similar al registrado este año, tendencia que debería mantenerse hasta 2010 cuando se aplique la Norma Bolkenstein que obligue a los países miembros de la Unión Europea a liberalizar el establecimiento de comercios. Esta directiva europea “abriría”, según la consultora, nuevos mercados en Comunidades hasta ahora casi “impenetrables” como Cataluña, Baleares y País Vasco. Por su parte, Jones Lang LaSalle apunta que en 2008 podría registrarse un récord de nueva SBA, con la incorporación de 1,2 millones de metros cuadrados, una cuarta parte destinada a ampliaciones.

No obstante resulta complicado predecir cómo se va a comportar el mercado próximamente. Hay que tener en cuenta que la desaceleración en el consumo y las dificultades que algunos promotores pueden encontrar para financiar sus proyectos podrían motivar un retraso en las aperturas e incluso un replanteamiento de las estrategias de expansión de algunas empresas. Asimismo, el mercado seguramente se reavivará una vez superado el período electoral, época en la que las inversiones se detienen en espera de ver quién va a manejar los hilos durante los próximos cuatro años.