Las entidades financieras redoblan esfuerzos en el mercado hipotecario

En un escenario como el actual, en el que todos los analistas dan por seguros nuevos repuntes en los tipos de inte´res, el riesgo de que se produzcan cambios significativos en el mercado hipotecario español está cada vez más cerca de convertirse en realidad. El euribor, el índice utilizado como referencia en la mayor parte de los préstamos con los que se financia la compra de una vivienda, ha cerrado el ejercicio 2005 en el 2,77%, su nivel más alto desde hace tres años.

Mínimos históricos.- El último informe de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sobre indicadores del coste de la deuda hipotecaria alerta sobre el efecto que podría tener el alza de tipos del Banco Central Europeo (BCE) sobre las cuotas mensuales de aquellas hipotecas contratadas después de 2002. La entidad que preside Gregorio Mayayo calcula que la repercusión sobre estos créditos será de 1.250 euros anuales, de aquí a 2008. Para plazos más largos las perspectivas son aún peores, ya que la AHE estima que se podrían alcanzar los tipos máximos que se han registrado desde la creación de la Unión Monetaria Europea, el 6,039%, lo que supondría un aumento anual de 2.500 euros anuales en las cuotas de las hipotecas. La evolución reciente del euribor hace que los préstamos contratados en los últimos tres años sean los más afectados, mientras que los que se firmaron a principios de los noventa, todavía se benefician de significativos descuentos, dado que el tipo de interés vigente en el momento de la firma era muy superior al actual.

Todos estos cálculos son teóricos y están referenciados a importes hipotecarios medios, por lo que únicamente se pueden tomar como orientativos, pero nos permiten vislumbrar un riesgo cierto. Además, gracias a ellos podemos afirmar que los tiempos en los que los tipos de interés estaban en mínimos históricos han pasado definitivamente a la historia. Las condiciones financieras para comprar una vivienda se endurecen y los bancos y cajas, buenos conocedores de la realidad del mercado, ponen en marcha medidas que flexibilicen el mercado para atraer a los consumidores y mantener el ritmo actual de la demanda.

Cuestión de tiempo.- La decisión del BCE de subir el precio oficial del dinero, por primera vez en cinco años, ha tenido como consecuencia inmediata un alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas. Antes de terminar el año ya hubo dos entidades, Caja Navarra y BBK, que sacaron al mercado préstamos a 40 y 50 años, respectivamente. Esto puede ser sólo el principio, porque los especialistas en ingenieria financiera no dejan de trabajar para ofrecer nuevas posibilidades para ampliar su potencial base de clientes. Se centran especialmente en los jóvenes en edad de adquirir su primera vivienda, y en cubrir sus necesidades.

El alargamiento de los plazos de amortización posibilita a los clientes el acceso a cuotas más bajas, a pesar de los altos precios de la vivienda. La cuota mensual a pagar se convierte así en la variable definitiva a la hora de adoptar la decisión de compra, en detrimento del precio unitario de la vivienda. Los periodos de carencia (aquellos en los que el titular sólo paga intereses y no amortiza el capital principal), la posibilidad de aplazar hasta el vencimiento del préstamo hasta el 30% del capital a devolver, o las fórmulas mixtas con tipos variables durante una parte de la vida del crédito y fijos para el resto, son prácticas cada vez más habituales entre entidades, que les permiten incluso financiar la casi totalidad del valor de la vivienda. El objetivo es mantener el endeudamiento de las familias, que cada vez es mayor. Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) apuntan que el negocio hipotecario creció un 27,5% en septiembre del año pasado hasta alcanzar los 23.383 millones de euros.

Alertas y realidades.- La reacción de las autoridades monetarias ante el desarrollo de este tipo de productos no se ha hecho esperar. El Banco de España ha hecho en más de una ocasión un llamamiento a la prudencia, insistiendo en que “cuanto mayor sea el plazo de un préstamo a interés variable, mayores son también las posibilidades de subida de tipos de interés, y mayor el riesgo asumido por el cliente”. Aunque las subidas descontadas por el mercado en el precio del dinero son todavía razonables, el crecimiento del periodo de vida de las hipótecas por encima de los 30 ó 35 años supone un cambio significativo en nuestro país, porque implica la entrada en la etapa de jubilación del titular.

La realidad del mercado es bien distinta. La tasa de morosidad sigue en mínimos históricos, lo que demuestra que los préstamos hipotecarios se pagan. La AHE estima que los consumidores tardan entre siete y ocho años en amortizar el crédito, mientras que otros cálculos más conservadores hablan de una década. En cualquier caso, muy por debajo de los plazos que se barajan de forma habitual a la hora de contratar el préstamo.

Otros países de nuestro entorno cuentan con un mercado hipotecario más flexible, aunque no dejan de trabajar para mejorarlo. En Francia, por ejemplo, la vivienda se ha convertido en una de las herramientas con las que el Gobierno quiere relanzar el consumo de los hogares. Para ello, el Ejecutivo galo estudia la creación de un crédito hipotecario recargable, que permita a los consumidores aumentar su nivel de endeudamiento, a medida que va pagando su hipoteca. Este sistema se base en otros similares, ya implantados en Estados Unidos y Reino Unido, que hace posible que los consumidores utilicen como aval su vivienda, aunque no esté del todo pagada, al solicitar un nuevo crédito. Sin embargo, el Banco de Francia también se muestra reacio a dejar que este tipo de prácticas se generalicen. En su último boletín mensual alertaba ya acerca del excesivo endeudamiento de los franceses, que a mediados de 2005, superó por primera vez el 62% de los ingresos disponibles. La entidad opina que el crédito recargable podría tener efectos negativos en la economía en el más que probable caso de que repunten los tipos de interés, o ante un más improbable estallido de los precios.