El BBVA prevé que los tipos de interés hipotecarios crezcan dos puntos a medio plazo, hasta el 5,5%

Según el BBVA, los tipos de interés hipotecarios existentes en la actualidad están en la banda de los mínimos históricos, por lo que es de esperar que, en el medio plazo, tiendan hacia tipos de interés de equilibrio, que en el entorno del euro se pudieran situar entre el 5% y 5,5% en términos nominales, un par de puntos por encima de los actuales.

"Con mayores tipos de interés en el futuro es de esperar que las familias consuman menos vivienda o que, manteniendo el mismo consumo de vivienda, reduzcan el consumo de otros bienes en el presente y en el futuro", afirma.

Ahora bien, si los precios de la vivienda experimentan revalorizaciones positivas (como históricamente sucede en el largo plazo) y no existen restricciones crediticias, las familias pueden mantener niveles de consumo similares a los anteriores.

Igualmente, el informe señala que el 20% de las nuevas operaciones de crédito para adquisición de vivienda concedidas en Europa en los nueve primeros meses de 2004 se registraron en España.

En este sentido apunta que la evolución del crédito a la vivienda continuó siendo mucho más expansiva en 2004 que la del crédito al sector privado en la UE, superando los 2,5 billones de euros. En el caso de las familias, la financiación a la vivienda supone ya el 68% del total de la deuda de los hogares, 9 puntos porcentuales más que en 1997.

El informe subraya que durante 2005, la esperada recuperación de la economía europea, especialmente en los países del norte, y la moderación del sector inmobiliario en los del sur, llevarán a unos estándares de crédito a la vivienda ligeramente más restrictivos en un contexto de repunte contenido de los tipos de interés de referencia.

Asimismo, señala que el crédito a las familias gestionado por las entidades financieras (incluyendo titulizaciones) ha continuado acelerándose en 2004, hasta alcanzar un crecimiento superior al 20% en el tercer trimestre, liderado por el crédito a la vivienda.

No obstante, la carga financiera de la mayoría de los hogares que mantienen créditos vivos es moderada. En conjunto, tan solo el 7% de las familias endeudadas mantiene unos pagos superiores al 40% de su renta, concentrándose en las rentas más bajas, más vulnerables ante improbables alzas bruscas de los tipos de interés.

Según las previsiones del Servicio de Estudios del BBVA, durante los próximos meses el fuerte dinamismo del mercado apoyará un crecimiento del crédito a tasas similares a las actuales. No obstante, este año se empezarán a observar una desaceleración del crédito hipotecario en línea con la evolución de la actividad y los precios, y con las primeras subidas de tipos por parte del BCE (unos 50 puntos básicos en el segundo semestre).

Por otro lado, el informe señala que la vivienda representa en España el 75% de la riqueza bruta de las familias, suponiendo más de 5 veces el PIB.

En los últimos diez años, en los que la inflación se ha acomodado en el entorno del 3% de media, los tipos de interés nominales se han reducido a la tercera parte y los reales se han situado por debajo del 0,5%. "Con el efecto añadido del aumento de la renta real de las familias -añade- la capacidad de endeudamiento de los hogares se ha triplicado en España".

En las condiciones de financiación existentes en la década de los 80, con hipotecas a tipos de interés fijos del entorno del 16% y plazos de amortización de diez años, la capacidad de financiación de una familia media ascendía aproximadamente a 1,6 veces sus ingresos brutos anuales.

Con inflaciones del 10% y aumentos salariales del entorno del 12% de media anual en términos nominales, el peso de los pagos hipotecarios, que el primer año no superaban una tercera parte de los ingresos brutos, se reducía hasta el 20% de los ingresos en el quinto año y hasta el 12% en el último año de vigencia del préstamo. A partir del décimo año, los pagos por la vivienda dejaban de ser una preocupación para las familias, y en 25 años el esfuerzo medio de comprar una vivienda suponía destinar el 9% de la renta bruta al pago de la misma.

Sin embargo, en las condiciones de financiación actuales, con hipotecas en el entorno del 3,5% y plazos de amortización de 25 años, la capacidad de financiación asciende a casi 5,5 veces los ingresos brutos familiares. Ahora bien, con inflaciones oscilando entre el 2,5% y el 3,5% y aumentos salariales de casi tres puntos por encima de la inflación, el peso marginal a lo largo del tiempo de las cuotas hipotecarias en los ingresos brutos familiares es mayor que con inflaciones más altas.

Así, para un préstamo cuyos pagos supondrían la tercera parte de los ingresos brutos durante el primer año del crédito, el peso se reduciría al 25% en el quinto año y al 20% en el décimo, y así hasta finalizar su impacto en el 10% de la renta en el año 25, en el que se amortizaría el crédito. En veinticinco años, el esfuerzo medio de comprar una vivienda supone destinar el 18% de la renta bruta al pago de la misma, el doble que para las generaciones pasadas.